誰推高了一二線城市的房租

供給異動帶來供需失衡

在北京，越來越多的白領住到了六環以外，還有很多剛畢業的大學生選擇兩人或三人合住一間房，當然，還有一批人悲吟著“北京只有地下室，沒有夢想”，直接回了老家。

今年的畢業季，如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重。貝殼研究院Real data的一組數據顯示：2018年7月北京租賃成交環比增加19.2%，每平米月租金為91.5元；東城區和順義區環比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區的環比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。

那么，除去畢業季這一每年都有的常規操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢？貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中稱，近來北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源減少，同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規房源下架，掛牌房源總數下滑。此前低端房源的租客不得不轉向收費更高的其他產品類型，需求端的增長推動了這部分產品租金上漲。

供需突然失衡，房租自然不可避免會上漲。但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因為供給不平衡，那就錯了。

資本成重要推手

資本這一令人不安的推手，不容忽視。

在中央倡導“租購并舉”之后，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化租賃企業的“跑馬圈地”，也正式進入白熱化狀態。

競爭到一定程度，爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態。一套原租金為每月6500元的房子，經過蛋殼、自如等長租公寓的“激烈搶奪”，房租被硬生生抬高到每月9000元，早已不是什么新鮮事。

曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。他認為，在這一波房租上漲中，這些長租企業的推波助瀾占到了三分之一的權重。中原地產首席分析師張大偉告訴記者，經他調查，同一個小區，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%。而在市場上，已經很難找到非中介或者非公寓企業的房源了。

而對于機構化租賃企業來說，另一個算盤在于，通過對小業主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場分發權和定價權的“巨頭”。這不是“炒房租”是什么？

資產證券化推波助瀾

面對輿論質疑的洪流，長租公寓們的回應很有意思——“管理成本高，根本不掙錢”。自如CEO熊林告訴記者：北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市，且僅是“微利”。

不掙錢卻也要高價屯房，是要作甚？在專業人士看來，這主要在于長租公寓的自我定位是互聯網企業，而非線下牽線搭橋的傳統中介，他們的目標是互聯網化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業帶有互聯網化的流量經營思維：為租客定制各類增值服務，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會，形成社群內的重復消費。更為重要的是，要成為高估值的互聯網化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位，獲得定價權。

然而，更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產證券化。目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業均發行了資產證券化產品。以魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

有分析認為，可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業提高租金。

監管介入

引發網絡熱議后，監管火速介入。8月17日，北京市有關監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。一經查實，將從嚴處罰、聯合懲戒。

效果如何尚有待觀察，但對租金的調控，早些時候已被寫入政府文件中。2018年5月，住建部印發《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，提出從六大方面提出做好房地產調控工作的明確要求，要求地方政府在控房價的同時也要控房租。

控房租，加大供應才是硬道理，北京等一些大城市也已經出臺了增加租賃住房的計劃。但從計劃到真正進入市場還有待時日，因此政策的效果也暫未顯現。