從行政法角度淺談我國共有產權房

周欣欣

江蘇張峰律師事務所，江蘇 如皋 226500

由于市場之中存在著大量的房產泡沫，開發商的暗箱操作，這一切使得我國的房價屢屢攀升。房價過高讓千家萬戶頭疼不已。因此，政府開始重視住房問題，出臺了一系列的政策和措施，旨在為人們提供一個良好的居住保障，而我國的共有產權房就是在這種情況下應運而生的。

一、共有產權的介紹

(一)概念介紹

共有產權是指，地方地方政府讓出部分的土地的利益，用最低價銷售給符合條件的貧困戶和貧困家庭。貧困家庭及保障對象與政府部門簽訂相關的合同。約定雙方對土地的產權，以及未來上市交易所獲得的利益分配的數額。及貧困和中小產家庭住戶困難的家庭住房購房買房困難的時，可以與政府部門簽訂相關協議的，協商出錢比例，一同擁有該房的產權。房屋的產權權利可以由政府與市民共同分擔。市民也可以向政府買回屬于自己的那一部分產權。

(二)基本特性

房屋的產權一般分為7：3和5：5的兩種方式。等到共有產權房子的購買人經濟實力增加的時候，可以申請向有關部門收回不屬于自己的部分的產權。按照相關法律規定，自付房企的五年之內，如果提出購買原屬于自己部分的產權時，可以按照原購買價進行購買，五年之后則按照現有的市場價格進行購買。如果出現購買者的經濟發生巨大變化，家庭收入高于政府規定的標準的時候，政府也無權進行強行的搬出購買，是對產權政府產權部分進行收取一定的租金。

共有產權房作為新時期的房產的新的一種形式。在于價格形成新的機制購買制度。它的特性之一，其實就是由政府部門進行規劃，然后按照商品房進行開發和建造。它的銷售價格與商品房是相同的。只是與傳統的商品房相比，它增加了自己的購買土地成本。市場的變化而變化。從客觀上來說它的出現，不利于維護現有階段的商品房的價格市場，喪失了經濟房對市場上價格的壓制與抑制作用。一定程度上造成了市場的房價波動不平，造成了一定的市場風波。

它的另外一個特點是，出資方式由政府與購買者的比例，有5：5和7：3的兩種形式。在購買該房的時，同時也可以向銀行部門進行貸款。與現在開發商所推出來的零首付的政策相比，前者的投資人是政府，后者的投資人是開發商。從融資角度來說，兩者都是一樣的，并沒有多大的差別。

二、我國共有產權房現狀

共有產權房這一概念，首先是由南京市建委政研室提出。之后在北京，上海等發達城市逐步推廣試點，目的是解決人民群眾住房困難的問題。2018年政府工作報告中，經濟適用房的共有權這一問題再次被提及。共有產權石是以政府共同擁有的房屋產權的方式減少現如今房地產泡沫成的房價過高普通家庭購房困難的問題。

三、我國共有產權房存在的問題

(一)共有產權缺少一套完整的住房保障的法律體系

共有產權房沒有從房屋的，保障房屋的分配，以及房屋的收益責任方面給出一個整體的法律體系保障。出臺的政策僅僅局限于地方行政法規以及規章制度，規范性文件等進行層面的東西，而并沒有關于住房保障的相關理發作為支撐，國家在2016年友誼實現。健全住房保障共有產權方面的立法，但是并未實現這一目標。

(二)共有產權房是否發到真正需要的人

共有產權房享有一定的政府優惠政策，因此像有車的身份就必須得到政府的明確。僅僅從表面上看，低收入者以及家庭貧困者都應該享受到住房保障的權利，共有產權房應當普及到這樣的群眾，各個地方都建立有中低收入人群的資料庫，但是各個資料庫及收入標準不明確，這也就導致了地方與地方所建立的資料庫公平性和正確性的有失公允。

(三)腐敗風險及政府監督成本過大

從共有產權房的供給到分配，無論是政府還是公職人員都有太多的人介入，也就有太多的利益關系進行牽扯。沒介入的環節越多，形成人員通過行使自己的控制權利給予方便，貪污受賄也就會越多。這樣政府就應該加大監督，就會造成監督成本大大提高。一旦行政機關人員自身覺悟下降，以權謀私，不僅危害社會的共有財產，還會打擊民眾對黨和政府的信任。雖然目前并沒有涉及共有產權，貪污腐敗問題的出現，但是這種情況還應該防微杜漸，從監管開始做起，防止危害社會的行為出現。

四、對我國共有產權房提出的建議

(一)建立健全住房保障法律體系

從《住房保障法》相關的法律開始做起，用規范的法律條文形式來解決共有產權房的基本問題。比如明確地建立共有產權房參與的主體的范圍，以及主體的權利，主體的義務，并且建立一套合理的查處共有產權房監督機構，執行機構的相關處理機制。以更加嚴格的程序來規范共有產權房的申請，審核，監督等一系列繁雜的程序。建立健全理發之后，要保障執行手段，明確各方主體的法律責任，從各方的職責出發，做好檢查監督落實工作，切實保障共有產權房落到實處為民生服務。

對有關共用產權房的法律進行補充。在產權房的使用權流轉。已經收一只牙等方面的權利和義務做好歸屬，明確屬于哪一方，并且在分配過程中產生了貪污賄賂的行為。做好嚴明規范的法律落實，強調處置群里營造一份嚴明清肅的法律環境。

(二)建立健全共有產權房的管理制度

在有法律提供保障和后端之后，要有專門的處理共有產權房的管理機構，對政府分配的共有產權房進行專業管理。確保共有產權房的分配管理工作與政府只有，這是兩個分開的獨立的機關，以便于專門管理產權房的管理機構對于政府持有者的分配過程中占據主動權，不用畏懼政府機關。在進行司法處理時，也能夠確定有效的當事人，保證糾紛問題解決順利進行。

建立健全共有產權房的管理制度，關于共有產權房的資金管理以及收益分配等問題要進行，專項的管理，避免政府公職人員出現投機取巧，以權謀私，濫用職權的情況發生。

鼓勵建立第三方平臺來對共有產權房進行專項的蘋果將評估與審核購房人資格的任務交于第三方由此來保障共有產權房審核機制更加透明公正，更加能使政府政策優惠到百姓，使百姓能夠真正的體會到政府的溫暖。

(三)建立共有產權分配監督體系

共有產權房屋分配監督是最重要的環節。必須加強執法部門的隊伍建設，嚴格守法的前提下，嚴格執法。嚴格監管共有產權房屋分配問題。從根源上解決房屋分配問題。從房屋的分配來源的根源上對共有產權房進行檢查，加強對于執法人員的法律觀念的培養，使他們自覺遵守法律，嚴格執法，從根本上杜絕以權謀私、暗中勾結的現象出現，使公職人員的法律素質得到提高。

對于行政機關內部人員的素質也要從內部建立嚴格的審查制度，對出現的問題要進行追責，不僅要接受法律的審判，還要接受輿論的監督，保障當事人的權利和利益。

僅僅靠執法部門內部監督是遠遠不夠的。必須加大其他部門對其的監督，公安部門，檢察院，法院，監獄，對涉及的行政部門和工作人員進行全面的監督和督查。同時可以利用網絡媒體信息化時代的工具，對分配過程進行網絡輿論上的監督。同時，當事人也可以通過維護自身的權利而向有關部門進行投訴，上訪等監督方式。

共有產權制度是中國經濟發展的必然之路，也是必然的創新。適用于現階段中國的房產改革的選擇。我國依法治國，依法從政。法律先行十分重要，也十分有必要。必須擺在核心地位。雖然有各種原因，推廣起來十分復雜困難，但是，這種共有產權的制度是創新的，是值得借鑒的。這讓我們在法律層次上更加的有動力，有追求，使之不斷的完善與研究，讓它的價值發揮到最大之處。

五、結語

目前共有產權房還存在較大問題。我們應加大監管力度，建立健全法律保障體系，建立完善的法律保障制度體系，為了保障體系的完美進行和實施，必須盡快的構建和完善我國的住房體系，政府部門和相關的機構，網絡設施設備，輿論體系，社會大眾必須齊心協力，共同監督有關部門完善共有產權房的開發和完善。在共有產權房出現的同時，也要防止出現的負能量負效應。例如有些地方政府部門暗度陳倉，以共有產權房為名，其實是推波助瀾，暗中提高房價。所以，必須讓政策真正落實到有需要的人身上，為百姓提供真正的，實實在在的福祉。