鄭州市房地產企業租售并舉路徑探索

彭繼穩

(鄭州大學 旅游管理學院,河南 鄭州 450001)

我國住房市場不平衡狀態仍然存在，租售失衡，“重售輕租”現象普遍。租售市場的長期失衡，導致城市的基本住房需求得不到滿足，持續的住房供不應求狀態引起房價不斷上漲，難以保障租房群體的基本權益，嚴重阻礙了住房市場的健康和完善發展。鄭州市作為河南省唯一的人口凈流入城市，大量的住房需求隨之增加，住房租賃需求比例也不斷擴大，但市場上租賃住房比例低，供給主體發育不充分等現象的存在，導致住房市場發展不協調，影響“住有所居”政策的落實。

在“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本定位下[1]， 2017年8月國土資源部確定鄭州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點工作方案。鄭州市積極響應國家政策，發布《培育和完善住房租賃市場試點工作方案》，落實工作重點，開始加快建立租購并舉的住房保障制度。

在理論研究上，彭慧(2013)結合租賃型住房，分析了實行租售并舉的意義，認為租售并舉能夠有效解決租賃住房存在的一系列問題，如融資難、入住率低等[2]；畢力格圖(2015)認為，擴大我國保障制度的作用，需要在在租售并舉的住房模式中處理好政府與受保障對象之間的關系[3]；黃燕芬(2017)提出“購租同權”能夠有效促進“租售并舉”，帶動建立住房租賃市場的長效機制[4]。這些對于住房租賃市場進行購租并舉的研究主要是站在政府的角度，很少從企業的自身發展方面來分析租售并舉的運營模式，因此本文結合鄭州市房地產企業在住房租賃市場中面臨的機遇和挑戰，探索租售并舉的轉型模式，以期促進企業創新經營方式，充分響應國家政策，從而促進鄭州市房地產市場的發展與完善。

一、鄭州市房地產企業租售并舉的機遇和挑戰

(一)租售并舉新機遇

(1)迎戰人口爭奪，擁有廣闊發展空間。隨著國家政策的大力支持和房地產整體市場的不斷完善，我國住房租賃市場進入快速發展階段[5]。此外，城鎮化的發展，也促進了住房租賃市場空間的進一步擴大。2017年7月廣州市發布《關于引發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，對市場租售同權的實現設定了較高標準與要求；8月，河南省印發《關于進一步推進鄭州市住房租賃試點工作的意見》，要求鄭州市落實意見思想，積極進行試點工作；9月，無錫市租賃即可落戶[6]。在國家宏觀政策指引下，各大城市紛紛出臺加快發展住房租賃市場的措施，滿足各類群體的住房租賃需求，拉開新的人口爭奪戰。

鄭州市作為河南省會城市，是中部地區重要的人口凈流入城市，流入人口包括37%的其他省份流入河南省的人口和63%的在省內城市之間流動的人口，這對鄭州市基礎設施建設及房地產市場發展等方面具有深遠影響，極大地帶動了住房租賃市場的需求。房地產企業迎合市場需要，進行租賃市場建設，這是助力城市贏得人口爭奪戰的重要途徑，有望獲得巨大發展空間。

(2)城市需求潛力巨大，業務范圍廣闊。在推動租賃市場發展的過程中，政策落實到位的城市，能夠在未來吸引更多人口，在爭取優秀人才上占據優勢，特別是二線城市。鄭州市作為迅速發展中的即將晉升為新一線的二線城市，在住房租賃中擁有巨大的市場潛力。

首先，相較于一線城市，二線城市吸引人口入住的空間范圍更大。以鄭州為例，近年來人口凈流入數量處于快速增長趨勢，由發改委預測，到2020年，鄭州市總人口將達到1245萬人，城鎮人口1025萬人，城鎮化水平達到82%。

其次，城市土地屬于稀缺資源，長期處于供不應求狀態，但二線城市情況相對樂觀，在城市住宅土地的供應上更為突出。一線城市住宅土地供給規劃建筑面積較少，比較難以滿足房地產企業進行居民剛需住房建設的面積要求，銷售市場上面臨嚴峻挑戰，而二線城市住宅土地供給規劃面積明顯高于一線城市。2017年鄭州市住宅用地供應1681.78萬m2，同比增加40%，占供地總量的21%，供應面積上升明顯。

最后，對于中小型房地產企業來說，限于資金能力和拿地門檻等要求，在二線城市獲取土地相對容易。目前，我國已有多個一線城市為了防止出現“炒地”熱潮，開始實行“限地價”，拿地門檻逐漸升高，中小型企業缺乏獲得土地資格。鄭州市作為快速發展中的二線城市，選擇機會更多，市場競爭相對較小，中小型房地產企業仍然能夠獲得較大的發展前景。

(二)租售并舉轉型的挑戰

(1)轉型要求高、難度大。房地產企業進行租售并舉業務結構和收益結構都面臨嚴峻挑戰。第一，企業租售轉型必須以相應規模的物業開發為支撐，具備相對成熟的現金流創造能力，以及貫穿始終的保守財務策略。第二，企業租售并舉轉型需要依賴外部條件的支持，比如，市場繁榮、迅速成長的資本市場、合理的物業價值等，而且這些是企業發展中的不可控因素，需要有發現機遇的戰略眼光。第三，企業在租售轉型中會面臨高風險，需要有足夠的戰略眼光。

(2)投資物業收益率較低。在市場繁榮階段，房地產企業轉型的投入資本回報率較高，而在市場發展速度相對回落的階段，企業資產回報率會呈現較低狀態。近幾年，整個房地產市場發展迅速，但波動明顯，投資物業的資產回收率出現降低趨勢，資產和資本回報率面臨較大風險。在房地產企業進行租售并舉轉型的階段，這一風險發生幾率更大，企業獲取土地的成本不斷提高，導致企業運轉資金比例發生變化，縮小了租金收益的上升空間。在這種狀況下，企業進行租售并舉的轉型可能會降低整體收益，使企業面臨巨大的投資風險。

(3)企業運營過程復雜。企業持有租賃住房進行租售并舉，需要按照相關配租程序、租金標準及其他要求來運營，在這過程中會存在很多管理上的問題，例如日常監管、物業管理、配套商業經營等問題。目前市場上住房租賃群體(如中低收入無力購買住房的家庭、畢業大學生、外地務工人員等)需求各異，對于缺乏租賃運營經驗的多數房地產企業來說都是艱巨的任務，運營管理各方面條件都亟待提高[7]。

二、鄭州市房地產企業租售并舉轉型的條件

(一)外部市場條件

(1)房地產市場處于向上發展的階段。在房地產市場長期發展繁榮的大背景下，房地產投資才會呈現增長狀態，此類型的增長不僅能夠縮短企業開發物業產品的銷售期，大大增加租金收益，加速投資物業成長，而且對于促進企業成長具有重要意義。這些都是影響房地產企業進行租售并舉轉型的重要因素，有利于降低轉型風險。近年來鄭州市房地產市場的發展整體呈現穩中向上的趨勢，發展較為迅速，如圖3所示，住宅、辦公、商業銷售價格波動中上升，2011—2016年間住宅價格平均增長17.3%。房地產價格的持續上漲，為鄭州市房地產企業提升投資物業能力創造了廣闊空間，使投資物業與開發物業比例不斷增加。

圖3 2011—2016年鄭州市樓價變動情況(單位：元/m2)數據來源：CRIC資訊

圖5 新一線城市租金回報率(單位：%)數據來源：CRIC資訊

(2)合理的租金回報。租金收益是房地產企業進行租售并舉的核心，也是其目標所在，該收益能夠有效保護企業的現金流。如圖4、圖5所示，鄭州市作為快速發展中的新晉一線城市，租金回報率達到2.32%，在新一線城市中排名第六，低于南陽、洛陽等省內城市，也低于太原、西安等周邊省會城市，但是卻高于北京、上海、廣州、深圳四大一線城市。國家統計局數據顯示，鄭州每年流入人口約28萬人，年度常住人口平均增長18萬至20萬人，不斷增加的租賃住房需求是鄭州市的租金回報率也逐漸增加。住房租賃需求的不斷增加，使鄭州成為投資價值巨大的城市。

(3)資本市場的融資支持，尋求企業間合作。資本市場的融資能夠迅速擴大房地產企業的現金流平臺，各企業之間的聯合開發也能有效延長資金鏈，使負債率維持在低位，成為租售并舉轉型過程中的基礎條件。2016年以來，鄭州市房地產市場在迅速成長的過程中伴隨著巨大波動，各類調控政策紛紛出臺，開發建設融資渠道逐漸收緊，房地產企業面臨嚴峻考驗。近年來，鄭州有多家房地產企業開始尋求社會幫助或者與其他企業合作，探索各種融資形式，例如以轉讓股權方式實現融資的目的。以河南建業地產為例，2017年7月將原價值3.5億元的公司20%股權，以1.5億元的價格轉讓給鄭州安永置業有限公司和中城基金。

(二)企業內部條件

(1)穩定的物業現金流平臺。以鄭州市領先地產企業建業集團為例，自2015年以來，企業另辟蹊徑，物業管理業務不再專注于收費標準較低的住宅物業，轉變服務重點到商業、辦公等非住宅上來。例如寫字樓、酒店式公寓等，于2016年增加企業管理服務范圍，增加多個物業開發管理項目，有效增加了企業物業業務收入。除此之外，2017年中國物業百強榜之一的正商發展控股子公司河南興業物聯網公司從辦公、商業等非住宅項目拓展物業管理服務，持有貨幣資金8851萬元，應收賬款1602.13萬元，凈現金流2027.66萬元，充足的物業管理資產有效促進了企業內部資金循環，成為開發融資新的突破口。

(2)豐富的運營與管理經驗。企業實現租售并舉轉型，不僅要創建平衡點的內部現金流平臺，企業管理能力的積累、運營經驗的總結和發展模式的探索的重要性同樣不可忽視。隨著我國房地產市場的迅速發展，鄭州市房地產行業也上升到一個新的臺階，進入到快速發展逐漸完善的階段。以未來、清華園、正弘等品牌為代表的各大新型品牌地產相繼誕生，外地開發商也不斷進入鄭州市場進行開發建設。與此同時，鄭州市區各大地產企業也開始走向地級市，不斷擴展業務范圍。除此之外，各方面社會資金也融入到房地產市場，在此過程中不斷形成的管理經驗、發展模式及運營能力促進鄭州市房地產企業迅速發展完善，使鄭州市迎來房地產發展火熱期，進一步創造了房地產企業的價值提升空間。

三、鄭州市房地產企業租售并舉路徑研究

就目前鄭州市的房地產發展環境來說，企業可以適當加大資金杠桿，探索住房租賃市場，創新企業租售并舉方式，發展長租公寓市場，全周期、全結構、全模板經營，積極探索持有物業。

(一)前期條件：平衡銷售業績和現金流

企業銷售額是運營資金的重要成分，也是企業目標實現的有力證據，銷售業績是收益的前提，企業的生存和發展階段都需要以業績來體現。房地產企業在參與租售并舉轉型的前期過程中，要保持銷售收入與租金收入的平衡，加大物業發展力度，使物業銷售資金在企業運營中占合理比重，確保銷售回款增長，逐步完善企業租賃運營能力，增加租賃住房投資。

流動性是企業的根本，對企業來說至關重要，要實現現金流預算管理，保持現金流平衡?，F金流直接關系到企業價值創造能力，在租售并舉前期，企業發展租賃業務需要以大量現金流為支撐，要求企業資金實力雄厚。房地產具有投資回報期長的特點，建設租賃住房更是如此，資金周轉困難是租售并舉面臨的主要問題。因此，企業在進行租售并舉的前期階段要著力平衡內部現金流，有效組合住房租賃業務，分散企業進行租賃業務可能存在的風險，加快資金回籠速度，留有充足的資金流動空間來支撐業務拓展，維持企業內部現金流平衡，降低資金周轉不靈發生的可能性。

(二)中期基礎：創造良好的金融環境

目前，我國房地產企業開發建設主要由三個資金來源：一是以土地招拍掛的方式用自有資金取得土地使用權；二是以銀行貸款為主；三是通過商品房預售加速資金回流，實現開發建設資金鏈循環[8]。在這種形式下，房地產企業大都會選擇以能夠迅速高效獲得回款的銷售方式，來收回資本投入，償還銀行貸款，降低其所面臨的巨大融資壓力，而不是選擇出租經營。這實際上限制了住房租賃市場的發展，不利于企業租售并舉的轉型。

在此背景下，鄭州市房地產企業進行租售并舉的中期需要降低對外部融資條件的依賴程度，結合融資機構的支持條件，適時調整經營策略，改善融資結構，探索各方面的房地產企業業務發展融資渠道。例如借鑒國際先進經驗推進房地產投資信托基金試點的建設，促進資金來源多元化，更好地利用市場融資，應對各種可能存在的市場風險。除此之外，保守的財務原則也具有極大的借鑒意義，比如能夠確保企業內部足夠的現金流來進行持有型物業擴張，并保持持有物業與投資物業的平衡，分散金融風險，縮短租售并舉轉型周期。

(三)轉型重點：平衡物業結構和收益結構

房地產企業競拍土地的主要目標集中在資金回報率和其盈利能力上，企業運營規模的擴大主要依靠內部的資金高周轉模式，但是企業發展租賃業務自身持有土地卻可能降低資金使用效率，延長自有產品價值實現周期。目前，在國家政策引導下，房地產企業開始布局發展住房租賃業務，資產管理能力也越來越成為未來房地產企業競爭的主要形式。目前，萬科是最早開展住房租賃業務的企業，在2015年就成立了長租公寓業務部來發展長租公寓業務，進軍住房租賃市場。CRIC資訊數據顯示，2017年排名前三十的房地產企業已經有30%正采取不同的形式進入住房租賃市場，發展租賃業務，進行租售并舉建設。

均衡配置現金流，不僅會影響到房地產企業進行市場投資和土地獲取過程，還會影響到企業開發物業的結構，最終作用到企業內部收益結構上。隨著企業租售并舉過程的逐漸推進，其周期不斷變化，企業經營利潤當中所包含的租金份額也在不斷發生變化。一般情況下，繁榮期所占份額會下降，蕭條期則會上升，因此需要平衡企業物業結構和收益結構，強化企業資源整合和投資并購的能力，為企業創造良好的投資回報。

四、房地產企業積極融入租賃市場、租售并舉的建議

(一)出租庫存商品房，發展租賃地產

近年來，鄭州市房地產市場在波動中迅速發展，但由于政府限購、限貸等一系列調控政策的出臺，庫存商品房增加，房地產投資增速放緩甚至出現下滑現象，進而影響到整體經濟的發展。在這一背景下，鄭州市房地產企業需要實施規?；淖赓U服務，提高企業發展住房租賃業務的經營和管理水平，建立有利于多方利益實現的住房租賃平臺，促進形成各類住房租賃企業與社會住房租賃機構共同發展的局面。同時，通過新建、改建、收購或長期租賃庫存商品房等多種方式擴展房屋來源，出租給有需要的人群，滿足市場租賃需求。

此外，房地產企業要在國家政策的指引下大力發展住房租賃市場，適時調整企業戰略，利用集體土地、自有土地建造只租不售的房子，發展租賃地產，一方面有利于滿足市場上無力購買住房的中低收入群體的住房需求，有效保障“住有所居”；另一方面幫助企業拓展業務范圍，迎合政策和市場需要，拓寬資金來源，促進企業實現利潤最大化。

(二)加大與政府的合作

租賃住房自身的公共性與社會保障性等特點，決定了房地產企業參與建設租賃住房不僅需要自身的積極性，而且需要政府相關政策的鼓勵與推進。政府有責任為企業排除參與租賃住房建設的制度性障礙，為其開發建設保駕護航。目前鄭州市大多數房地產企業面臨資金供應不足的風險，緊靠企業自身難以達到理想效果，因此需要積極利用政府稅收、金融等一系列政策，把其他企業和機構的社會資本吸引到租賃住房建設當中來，努力拓寬和創新企業參與租售并舉的渠道和途徑。

在政策還不完善的情況下，企業可以選擇代建的模式，在政府主導下參與住房租賃運營，當政府規定部分租賃住房可以出售或將部分商業出售收回成本時，企業就可以利用建設租賃住房的機會，以較低的價格獲取土地，這對于中小房地產企業走出困境也提供了道路。

(三)搭建租賃監管服務平臺，完善企業信用體系

企業在參與租售并舉的過程中，要加強管理，保證合法依規運營。可以在企業內部建立租賃監管平臺，創新和完善租賃管理體制，及時整合房源信息，將企業和承租人信息納入監管平臺，并將監管功能延伸到社區，規范租賃雙方行為。利用互聯網及其他高新科技，實現網上租賃辦理服務，達到租賃過程的便捷與高效。

企業參與市場競爭，不僅要靠自身的盈利能力，更重要的是企業的信譽和品牌。因此，企業要積極完善信用體系，一方面積極滿足居民居住需求，提高居住產品的品質感和生態性，保證租賃住房建設運營的高效率、高質量；另一方面保證企業的良好信譽，提升品牌影響力，增強核心競爭力，從而實現企業、政府和居民“三贏”的局面。