廣深地區青年公寓的運營研究

譚 志 潮

(華南理工大學建筑學院，廣東 廣州 510641)

1 概述

當前中國城市化快速發展，但由于房價高企，催生了以城市青年為主的租賃市場。另外政府出臺了多項政策穩房價，其中包括了地塊投標競自持物業比例，國家層面也支持租賃市場發展，預示著地產開發商業務的拓展。而作為一線城市的廣深地區出現了不少青年公寓產品，因此本文對該地區典型的青年公寓泊寓和自如進行調研，分析它們在針對市場、青年受眾等運營方式的優劣，為未來城市青年居住問題的解決做出一點貢獻。

2 青年公寓研究

2.1 青年公寓的運營商研究

廣深地區當前發展良好的青年公寓品牌分別有萬科旗下的泊寓和鏈家旗下的自如友家。

其中泊寓是自持或租賃有相當規模的樓房進行改造出租，作為傳統的房地產開發商，萬科在住宅設計以及管理上有相當經驗。鏈家則是傳統的房屋中介，通過與寄租在鏈家的業主簽約，把分散在城市各處的個人住房用自如統一的裝修以及配套標準改造，然后再通過鏈家平臺出租，以有特色的標準化應對當下混亂的個人租賃市場。

2.2 萬科泊寓模式

萬科的公寓發展經歷了十年時間，從最開始的“萬匯樓”到后來的“萬科驛”，再到現在的萬科泊寓，積累了豐富的市場經驗。

下文以泊寓在廣州的其中一個項目為例，該項目從當前容納了絕大多數廣州青年低廉租金的城中村出發，通過收購整棟舊廠房改造為符合青年審美以及居住要求的青年公寓。該項目建筑面積約13 000 m2，公寓數量600套，提供實用面積在25 m2～35 m2的復式和平層戶型。

泊寓在單個住房單元中能滿足居住、獨立衛浴、晾曬、收納等多個居住需求，完全實現拎包入住(見圖1)。在公共區域配套了健身房、游戲機室、公共廚房、書吧等公共服務設施(見圖2)，滿足青年人交友、娛樂的需求。另外對比城中村，泊寓在建筑使用合理、安全上有保證。

在運營模式上，采用區別于個體房東以及住房中介的租賃方式，免收中介費和低押金，租賃費用構成由租金、公攤管理費以及水電費構成。在租金對比上，對比棠下城中村同樣面積的單間要貴20%左右。在室內配套上，泊寓可實現拎包入住，相對比性價比明顯。

而且在物業管理上由泊寓團隊統一管理，實行門禁制度，相對城中村個體租戶在安全居住上具有無可比擬的優勢。

在規劃選址上，選取聚集了大量年輕人的天河區棠下城中村西北部，臨近科韻路和中山大道直接連接珠江新城等天河商圈，在租金水平和居住區位上優勢明顯。

在公共配套上，除了建筑首層自帶的部分商業外，由于地處棠下，周邊有大量為年輕人配備的自營購物以及服務店鋪。棠下周邊還有成熟的教育、醫療保障體系以及休閑的天河公園。

在公共交通上，周邊有地鐵5號線科韻路站以及運輸量巨大的棠下BRT，在30 min內可以到達珠江新城、體育西路等天河核心區，交通非常便利。

在戶型上，均為平層或復式的配套獨立衛浴的單間。結合萬科多年的戶型研究，公寓平面布局合理，家具電器結合緊湊，空間利用率高。

在后期的運營中，首次出租出租率便高達100%，而且租用群體也為年輕人，符合萬科策劃的預期。但是運營過程中也出現了不少問題，例如由于需求火爆，泊寓已經連續漲了兩次價。另外租金配比很不合理，房間的租金僅為1 100元，但公攤的管理費高達200元。在房屋的使用上，根據現場調研，多數反映墻體隔音差、洗手間排水不暢甚至有漏水現象、復式戶型悶熱、電器布置不合理等問題。其中主要原因是老舊廠房改造，考慮到結構安全，墻體采用了輕質隔墻，而衛生間處為新加結構與原有結構交接處理不妥當，導致了建筑使用的問題。最后是物業管理上不作為問題比較嚴重，租客反映多數提出的問題后來都沒有解決。

2.3 鏈家的自如模式

自如友家在運營模式上首先采用分散式租賃的模式，在房產存量市場背景下，通過對回收回來房子再分隔，通常是把客廳再分隔為兩個房間，然后根據房間的大小和是否有自帶衛生間來決定租金的高低，自如作為二房東掙取差價。自如的出現解決了房東與租客之間的顧慮以及信任問題，降低了他們租金上的風險以及租賃成本，是一種一舉兩得的租賃模式。

在規劃選址上，自如友家不像其他兩個品牌有集中的住房，自如的住房都是分散在城市各處小區。一般的小區由于是居住用地，周邊自然環境或者人文環境都要較城中村好。

在公共交通上，自如多數住房都在優質的公共交通如地鐵、BRT的覆蓋范圍內。

在公共配套上，對比萬科的自持物業，自如的住房能夠享受到小區內部完善的配套服務設施，而且多數房源臨近地鐵，交通方便、配套完善，比環境復雜的城中村好得多。

在物業管理上，自如的房子以及分隔出來的單間都采用了電子密碼鎖，方便密碼的管理和更換。由于住房的分散化，自如住房的公共區域衛生清潔只能兩周清潔一次，而且成本較高。

在戶型上，自如的房子改造受原有戶型影響，多數戶型為主臥帶衛生間，次臥以及客廳臥室只能共用公共衛生間。有利于豐富產品線，形成了租金的階級梯度，但是不利于個人隱私以及安全，生活品質有所下降。

在室內空間設計上，自如并不如泊寓，首先戶內的公共空間被認為壓縮到最少，其次是出于成本考慮，房間內部布置也較簡陋(見圖3)。整體的設計導向是低成本的舒適、安全居住的方向。

在后期的運營上，由于自如存在對戶型再分隔的處理，在法律上是灰色地帶，安全上也有風險。另外自如實際上是多人合租的住房，在水電計費上難以劃分到個人，只能租客們商議平攤，這中間存在著不公平。最后同樣與泊寓相似，后期的物業管理不到位，租客反映的問題時常得不到解決。

3 結語

本文對青年公寓進行了分析，研究發現泊寓和自如在自持物業以及分散式物業青年租賃市場上都走出自己模式和發展道路，他們也在運營中展現了自身的優勢以及后期過程中的一些不足。希望本文的成果能為后續有關青年公寓的研究提供一些參考，為解決青年租賃的問題作出一些貢獻。