試論房地產開發的項目管理和成本控制策略

洪濤

（上海新湖天虹城市開發有限公司 上海 200000）

前言

房地產開發項目具備綜合性、高投入、高風險、區域性、交互影響性等特征，實現項目銷售、回收成本并獲得利潤則屬于房地產開發項目管理的核心目標，但受到房地產開發項目的特殊性影響，由此開展的項目管理有別于一般的管理活動，而為了盡可能保證房地產開發項目管理質量，正是本文圍繞該課題開展具體研究的原因所在。

1 房地產開發的項目管理要點

1.1 重點開展市場調查

在房地產開發的項目管理中，市場調查必須得到重點關注。在房地產的營銷時代，市場調查的質量很多時候會直接決定房地產項目的成敗，而為了真正在競爭激烈的房地產市場中脫穎而出，開發商必須掌握足夠的商業情報，如市場供求狀況、競爭對手咨詢、消費者需求等。對于房地產開發項目來說，前期的項目可行性研究堪比其靈魂，項目設計則可以視作房地產工程的龍頭，只有龍頭有其“魂”，項目設計才能夠在有章可循的前提下較好服務于房地產開發。為保證前期項目可行性研究質量，房地產企業必須科學投入人力、物力、財力、時間，并建立科學完善的支持機構、決策程序，以此收集整合決策支持性資源、提高決策效率和水平，房地產項目產品定位與市場定位的系統化、市場化、科學化水平即可得到較好保障[1]。

1.2 開展經濟技術比較

作為技術經濟學范疇的概念，經濟技術比較可明確技術與經濟的最佳組合，因此本文建議將經濟技術比較引入房地產開發項目管理領域。經濟技術比較主要存在兩種情況，單方案論證與多方案論證，其中多方案論證存在獨立型、混合型、互斥型等多種類型，以具體的住宅小區開發項目為例，圍繞這類項目開展的經濟技術比較多為互斥型方案比較，被比較的方案一般具有相同的計算期、費用與效益計算口徑一致、現金流量具有相同的時間單位等可比性條件。在某住宅小區道路設計方案比選中，可選設計方案有砂磚鋪裝道路、天然石材鋪裝道路、瀝青混凝土道路、水泥混凝土道路，但傳統的成本方面比較或技術方面分析無法綜合選擇最優方案，但通過經濟技術比較進行方案的維護保養、使用壽命、投入成本、功能需要等指標進行評價打分，即可確定瀝青混凝土道路的綜合得分最高，因此小區道路設計應選擇該方案，經濟技術比較的實用性可見一斑。

1.3 加強質量控制工作

質量控制工作屬于房地產開發項目管理的重要組成部分，這一質量控制需貫穿房地產開發的全部環節，如開發的前期工作、設計階段、施工階段、檢測與監理工作。在房地產開發的前期工作中，質量控制工作應重點關注項目質量管理責任制的建立，同時還需要制定開發項目質量計劃與項目評審制度；在房地產開發的設計階段，高水平的規劃設計單位選擇、主管人員負責的設計質量跟蹤、專業技術方案的合理選用屬于其中關鍵；施工階段的質量控制工作需結合產品策劃定位，同時還需要樹立全壽命周期成本觀念、編制切實可行的質量管理計劃、跟蹤整個作業過程、堅持三檢制度，這些也能夠較好服務于質量控制；基于檢測與監理工作的質量控制需明確“預防為主”原則，同時還需要建立全面的質量控制體系，這些均能夠較好保障房地產開發項目的整體質量[2]。

2 房地產開發的成本控制策略

2.1 基本控制策略

成本控制需貫穿房地產開發的所有環節，包括投資決策環節、設計環節、招投標環節、采購環節、施工環節、營銷環節、交付環節，其中關鍵環節的成本控制策略如下：

2.1.1 投資決策環節

房地產開發投資決策環節的成本控制需貫徹“以市場為導向”原則，同時還需要樹立全過程、全成本價值觀念，因此項目應成立相對獨立的成本管理職能部門，以此負責成本管理行為的規范。在最初的成本控制中，需開展房地產項目的技術、經濟決策論證并編制可行性報告，可行性報告的編制流程可概括為：“人員安排組合→市場分析→區域因素分析/宏觀因素分析/微觀市場分析→市場預測→供給預測/需求預測/預測方法→成本測算/市場定位評價指標→市政配套費/規劃設計和建安工程費/土地前期費→規劃評價指標/設計方案評價指標/財務評價→盈虧平衡分析→敏感性分析→風險分析”。其中，設計方案評價需主要考慮改善型需求、產品格調、項目與周圍環境協調等因素，經濟評價指標則需要保證銷售凈利率在20%以上。

2.1.2 設計環節

設計環節的成本控制同樣直接影響房地產開發項目的成敗，通過實行設計方案招投標、推行限額設計、加強對設計圖紙的會審與審查、合理應用合同措施、應用價值工程原理，即可保證設計環節的成本控制質量。如限額設計的推行需要得到設計人員、管理者、開放商的共同支持，設計人員需要按項目估算及概算控制設計圖，還需要確定材料預算價、工程預算定額，管理者需嚴格控制設計變更，開發商則需要及時提供可靠的基礎數據，結合地貌標高、開展單體建筑特征指數控制、選擇合理基礎形式、嚴格控制設計標準也能夠更好發揮限額設計優勢[3]。

2.1.3 施工環節

在施工環節的成本控制中，施工現場成本的事前控制、事中控制、事后控制屬于其中關鍵，同時還需要重點關注工程變更管理。其中，施工現場成本的事前控制需合理制定計劃，并結合財務部、成本合約部、工程部、市場營銷部實際職能至少制定三級計劃，各級計劃的充分溝通屬于其中關鍵。事中控制可采用WBS工作任務分解工具和甘特圖，以此按照既定計劃進行狀態、履約的跟蹤，并做好日報周報月報記錄。事后控制主要圍繞變更協調會展開，工期計劃調整的討論與趕工措施選取也屬于該環節重點，以此明確責任、形成解決問題的書面材料，即可更好滿足房地產開發項目的成本控制需要。值得注意的是，基于工程變更的成本管理需重視發包方指示的嚴肅性，同時還需要合理選擇工程變更價款的確定辦法，如估算金額乘以完成比例乘以支付比例的變更費用計算方式。

2.2 基于供應鏈視角的成本控制策略

圖1為房地產開發項目工程建設供應鏈，結合該供應鏈即可開展針對性較高的項目成本控制。

圖1 房地產開發項目工程建設供應鏈

在基于供應鏈視角的房地產開發項目成本控制中，具體的成本控制流程可概括為：“分析和識別重點工作和關鍵工作→挖掘不合理不經濟環節→驗證成本控制策略”，基于該流程即可開展高水平的房地產項目設計、材料設備、工程施工成本控制。以項目設計成本控制為例，應選擇了合適的設計承包模式并設法提升設計品質，由此選擇供應鏈合作伙伴設計模式，即可將房地產開發商和設計商的關系上升到合作伙伴高度，設計、建設、銷售的結合即可較好服務于成本控制。提升設計品質則需要基于溝通機制、反饋機制、審查機制、激勵機制的建設實現，如激勵機制可靈活運用正激勵和負激勵，正激勵主要通過合作備忘錄、額外的酬金、更高的費用保證設計質量，而負激勵則需要利用基于設計缺陷、設計漏洞的相關賠償條款。結合上述措施構建合理的設計模式，房地產開發項目設計環節以及后續環節成本控制即可獲得有力支持。

3 結論

綜上所述，房地產開發的項目管理和成本控制具備較高現實意義，在此基礎上，本文涉及的重點開展市場調查、開展經濟技術比較、加強質量控制工作、基于供應鏈視角的成本控制策略等內容，則提供了可行性較高的管理和成本控制路徑，而為了更好保證管理和成本控制的有效性，精益視角的引入、全過程成本理念的貫徹、班組質量評比活動的開展同樣需要得到重視。