房地產企業盈利能力案例分析
——以W公司為例

王若甜

（西安財經大學，西安710100）

1 企業背景

W 企業有限公司創立于1984年5月，注冊資本110 億，1988年進入房地產行業，1991年在深圳證券交易所上市，是中國大陸第一家以房地產為基礎的上市公司。在2018年的世界五百強企業評選中，W 企業位居332 位。

截至2017年底，W 公司的總資產11653.47 億元，貨幣資金1741.21 億元，凈資產1866.74 億元，有息負債1906.24 億元，凈負債率為8.84%。這個凈負債率在行業中處于很低的水平，而且它的有息負債主要是長期負債。可以看出，W 公司的財務政策比較穩定。同時，通過分析W 公司近幾年的財務報表，可以看出W 公司的平均凈資產收益率呈穩步上升趨勢，說明其盈利能力也比較穩定。

2 盈利能力分析

2.1 資本雄厚

2018年3月，W 公司發布2017年財報，總資產為11653.47 億元，主營業務收入2429 億元，實現股東凈利潤280.5 億元。公司在其發展的30年間一直占據市場領先地位，具有品牌和規模優勢。

2.2 資產負債率穩定，償債能力有保障

W 公司的資產負債率一直處于較高水平，償債能力偏低，然而，這個問題在2008年通過發行公司債券得到了補償，長期償債能力得到了一定緩和。然而，作為房地產行業，成本較高，這樣就大大降低了營運資金的盈利能力，并增加了公司的運營成本[1]。

2.3 融資方式較豐富

在近幾年中，W 公司除了向銀行貸款外，還使用股票和債券發行進行融資。公司力求財務穩定，一直堅持將債務權益比率穩定在70%左右。

2.4 貨幣資金利用不夠充分

W 公司之前一直堅持“現金為王”的原則。在2018年財報的分析中可以看到，W 公司所持有的貨幣資金達1884.2 億元，這個數據遠遠高于短期借款和一年內到期非流動負債的總和。W 公司認為，房地產行業正處于調整過程中，這一策略更有利于股東的利益。但是，我們經過分析可以知道這種做法導致資金沒有得到充分利用[2]。在未來的運營中，公司可以適當調整貨幣資金的比例，將其充分利用[3]。

2.5 成本控制水平有待加強

W 企業作為房地產行業市場份額較高的公司，其期間費用相對于其他同類企業略高，原因在于公司將重心放在銷售管理上，將大部分資金用于品牌規模的推廣。但是，在成本控制水平上，公司應當予以重視，避免盲目擴張的負面影響，注意資產擴張是否會帶來經濟效益的增加，控制成本以促進經營利潤率的增加[4]。

3 對策建議

在對W 公司盈利能力的分析中，我們發現，雖然W 公司的財務數據一直趨于平穩，但其盈利質量仍存在一些問題，近幾年的經營活動以及財務政策也存在一些問題。以下是對W公司的一些建議：①繼續加大品牌規模效應的推廣和銷售，提高市場競爭力，同時也要注重創新，充分發揮自身優勢。②進一步拓寬融資渠道，提高融資效率，在條件允許的情況下，可以進行股權融資，同時也要改變自己的現金流結構，不能僅依靠大量融資來滿足經營現金的需求。③實施收縮策略，必要時實施降價促銷，減少退還資金的費用，不得在調整期內追求短期利益[5]。同時也要確保運營的穩定性，及時調整新項目的發展步伐。④提高資金利用率以保證公司更好地經營。⑤進一步提高成本控制水平，降低管理費用和銷售費用的比例，促進經營利潤的提高。

4 結論

本文從一個財務報表外部使用者的角度，以W 公司為例，對企業的盈利能力進行了分析，指出了一些問題并提出了相應的對策建議。但是本文也存在很多不足，故所得出的結果只具有參考價值，并不是絕對合理。如果需要對W 公司進行更深層次的研究，則需要查閱更多資料。