信托資產處置中的常見法律問題分析及風險控制措施

□ 成都 吳大平

信托資產處置工作一直是信托公司信托財產回收工作的重中之重，資產處置的方式和辦法很多，包括而不限于訴訟、仲裁、賦予強制執行的公證債權文書、司法確認的人民調解書、強制執行、協商抵債、執行和解等。在資產處置過程中，特別是在司法強制執行過程中，常常遇到信托債權的屬性爭議、信托抵押權的優先效力性排位等問題，這些成為信托公司資產處置的頻發性問題，法律主體眾多，法律關系繁雜，法律問題交錯，往往成為“剪不斷、理還亂”的資產處置疑難雜癥。這些問題如果在信托貸款的前端（即法律風險控制評審）做得更加完善，將有利于確保信托公司信托貸款的穩健與安全，有利于信托貸款項目出現流動性風險時，資產處置的順暢與降低難度。

一、信托貸款抵押權與工程價款優先權分析及風險控制措施

一家房地產公司破產重整案件中，破產管理人在初步清算報告中將信托公司的在建工程抵押權劣后于工程款價款優先權，這個權利排序看似沒有爭議。依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第4條“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算”的規定，從時間上看，行使建設工程優先權的時間為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算；從空間上看，重點看抵押標的物與建設工程的重疊性，也就是說信托貸款的抵押權（土地抵押、在建工程抵押）指向的標的物與工程價款優先權指向的建筑物具有同一性，比如一個房地產開發商在該項目上分別有一號地塊、二號地塊、三號地塊等，破產管理人就不能將一號地塊的工程價款優先權優先于三號地塊或其上的在建工程抵押權。

施工進度款不屬于優先受償權的范疇，根據《合同法》第286條款立法本意和建設工程價款批復第四條關于優先受償權行使期限起始計算時間的規定，可以行使優先受償權的建設工程價款應指工程竣工結算款，工程進度款只有轉化為工程結算款后才適用建設工程價款優先受償的權利，通常是停、緩建工程、爛尾樓工程，施工過程中解除施工合同的工程，約定辦理中間結算的工程，其工程進度款易轉化為工程結算款，可以在合同約定的竣工日期之后6個月內行使優先受償權。

信托項目法律風險控制措施：一是對已經開工建設的項目一定要核實當時的建設工程未支付價款（含進度款）的具體數額并書面確認；二是核實建設工程的竣工日期和信托貸款的到期日，巧妙布局信托貸款的起始時間點；三是對綜合開發項目中，不同地塊的建設現狀分別登記，防止建設工程價款優先權與信托貸款抵押權錯配。

二、信托貸款抵押權與房屋買受人請求權分析及風險控制措施

在研判這個問題之前，我們先來看這三個法律規定：即2002年6月施行的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（簡稱：批復）、2004年施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（簡稱：查扣凍規定）以及2015年5月15日施行《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（簡稱：執行異議與復議規定）。《批復》與《查扣凍規定》規定不一致，各地法院在處理上就存在很大的自由裁量空間，各地法院在處理類似案件時，適用不同的法律規定、甚至適用相同的法律條文，往往結果完全相反。

《批復》第1條規定“……建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”。《批復》第2條規定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。從上述條款的內容看，房屋買受人請求權>工程價款優先受償權>抵押權和其他債權。《查扣凍規定》第17條規定“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”從《查扣凍規定》上述條款看，在一定條件下，抵押權優先于房屋買受人請求權。

信托項目法律風險控制措施：目前《執行異議與復議規定》進一步完善和細化了《批復》和《查扣凍規定》，房屋買受人請求權優先于信托貸款抵押權需具備嚴格的條件。信托公司在維護自身信托貸款抵押優先權時應依據《執行異議與復議規定》第28條和第29條的規定嚴格依法比對，做好執行法官的工作，工作做細做實，依法維護信托公司權益。

三、信托貸款抵押權與補償安置房請求權分析及風險控制措施

一起信托公司貸款的強制執行案件中，借款的房地產公司申請破產，由于涉及舊城區改造，政府為了維護社會穩定，對房地產公司進行破產重整，在執行過程中，當地法院指定的破產管理人以補償安置房請求權優先于信托貸款抵押權。特別是舊城區改造項目，很大一部分房源破產管理人都盡可能地往拆遷安置房上靠，甚至簽訂一些虛假合同，消化掉信托貸款抵押權。

2003年6月施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持”。該解釋對補償安置房的優先權做了特定的限制，即“所有權調換形式”、“以位置、用途特定的房屋”。

在舊城改造項目中，一段時間國家提倡貨幣化安置，開發商、地方政府有的為了逃避金融債務，有的因地方保護主義，有的出于維穩需要，破產管理人往往故意將補償安置房請求權與信托貸款抵押權混在一起，特別是在維穩的壓力下，將社會問題優先于法律問題，犧牲信托公司的利益，致信托貸款抵押權落空。開發企業一旦資金鏈斷裂，進入破產程序，政府棚戶區改造部門往往會干預破產管理人，將信托貸款所抵押的在建房地產工程說成是補償安置房，應優先滿足拆遷安置戶。

信托公司法律風險控制措施：信托公司只有派出專業團隊，收集各方面的信息，從拆遷安置補償協議簽訂的時間、地點、蓋章時間等各方面判斷其真偽，及時與破產受理法院、破產管理人、政府相關部門和開發商溝通，如果涉及違法犯罪的要堅決指出，將信托公司的抵押權做實，避免信托貸款抵押權落空。

四、信托貸款的金融屬性與民間借貸分析及風險控制措施

一個企業破產重整案件，破產管理人將信托公司貸款形成的債權列為民間借貸，粗略看來沒有問題，細究起來差別就很大。最核心的就是利息、違約金、罰息、復利等約定的孳息能否得到支持，或者支持多少的問題。

信托公司的貸款一旦被認定為民間借貸，那么進一步就涉及到貸款主體和貸款資金來源的合法性問題，集合信托貸款項目的主要來源是向不特定人募集資金，單一信托大多數是銀行等金融機構的通道業務，如果按照民間借貸的相關規定處理，那么信托公司的貸款就是無效合同，利息、違約金、罰息、復利等約定的孳息不能得到法院的支持。《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（簡稱：民間借貸規定）第14條的規定“具有下列情形之一，人民法院應當認定民間借貸合同無效：（一）套取金融機構信貸資金又高利轉貸給借款人，且借款人事先知道或者應當知道的；（二）以向其他企業借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉貸給借款人牟利，且借款人事先知道或者應當知道的……”，即，一旦否定信托公司的金融機構主體資格，那么單一和集合信托的合法性存疑，信托公司主張利息、違約金、罰息、復利等就缺乏依據。

除了貸款合法性問題外，還涉及貸款利率的高低問題。《民間借貸規定》規定年利率最高不超過24%，24%-36%的部分屬于自然之債，36%以上的不予認可。金融債權的利率原則上沒有貸款利率的幅度和區間限制，金融機構對外借貸的利息、罰息、違約金、復利等合計總貸款利率最高限制尚無法律的禁止性規定，一般以當事人貸款合同約定為準，行政規章層面的《中國人民銀行利率管理暫行規定》、《中國人民銀行人民幣利率管理規定》等都沒有對金融機構年最高利率做出任何限制性規定，法理上應該屬于借貸雙方意思自治的范疇。直到2017年8月4日最高人民法院頒發《關于進一步加強金融審判工作的若干意見》，該規定明確金融機構的貸款利率高于24%的部分不予支持。

信托貸款的金融債權屬性，最高人民法院以指導性案例予以明確。最高人民法院（2013）民二終字第124號國聯信托股份有限公司與深圳市中技實業（集團）有限公司、天津隆僑商貿有限公司、成清波金融借款合同糾紛二審《民事判決書》中，最高院認為債權人作為依法成立的信托公司，屬非銀行金融機構，因此該案所涉貸款系金融借款而非民間借貸，故不應適用《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（注：當時有效的司法解釋），故該案當事人所約定之“對逾期貸款在合同載明貸款利率水平上加收50%罰息”的逾期利息計算標準并不違反法律、行政法規的強制性規定。

信托項目法律風險控制措施：一是在信托貸款項目談判時，即以標準化格式的方式讓借款人簽署相關文件，明確信托公司貸款形成的債權金融屬性，避免發生糾紛時，借款方或第三方故意質疑信托貸款的合法性；二是在2017年8月4日最高院頒發《關于進一步加強金融審判工作的若干意見》以后，應將信托貸款合同出臺約定的各類孳息總和控制在24%以內，避免公證機構出具的《執行證書》被法院裁定不予執行的不利后果；三是信托公司對外經營的模式盡可能地以“貸款”的形式呈現，避免應收賬款、保理等所謂的金融創新模式出現，不為借款人留下任何質疑空間及法官尋租的空間。