中國石油云南銷售公司租賃加油站主要法律風險類別與防控措施研究

湯玉波

（中國石油云南銷售分公司，昆明 650238）

1 引言

云南銷售公司現有近250座租賃加油站，約占公司加油站的40%，租賃站純槍量約占總純槍量的43%，單站平均銷量在四千噸以上，汽柴比為1.09，租賃站總銷量、經濟效益在成品油銷售中占比較大。出租方通過變相漲租、解約、到期收回等方式會使加油站的數量減少，公司銷量減少，嚴重影響云南銷售公司經營效益，逐漸丟失市場份額，租賃站法律風險逐步增大。

2 成品油行業租賃加油站主要法律風險類別

基于成品油業務的特性，結合租賃關系的法律分析，我們認為租賃站法律風險類別主要可以從以下幾個方面概括。

2.1 合同主體瑕疵或不適格導致的風險

加油站租賃合同的主體是指租賃合同的當事人，包括出租方和承租方。出租方一般是目標加油站的所有權人、全體股東、代理人、經權利人同意的轉租人等。合同主體是否適格，對合同效力、合同履行有重大影響，是較易產生法律風險的環節。

2.2 合同客體瑕疵導致的風險

加油站租賃合同的客體是指作為經營管理對象的加油站整體，既包括加油站的資產，也包括加油站的全部經營權。這些問題可能導致加油站無法正常經營甚至停業，也可能面臨消防、安監、環保等管理部門的行政處罰，甚至有可能面臨來自第三方的權利主張。因此在合同簽訂前，應審慎審查租賃標的加油站是否存在上述瑕疵，若存在此類風險，應在決策時充分考慮。

2.3 合同內容瑕疵導致的風險

合同效力瑕疵，合同效力是法律賦予依法成立的合同所產生的約束力。通常情況下，依法成立的合同，自成立時生效。在合同主體合法的情況下，現行立法及司法實踐對合同效力瑕疵均持審慎態度。即使對于當事人約定的經登記或公證生效的合同，雙方若未進行相應登記或公證，但合同已實際履行時，一般也認定合同已成立并生效。合同條款瑕疵，合同條款是合同條件的表現和固定化，是確定合同當事人權利和義務的根據，否則將影響合同成立、生效和履行以及實現訂立合同的目的。

2.4 合同履行瑕疵導致的風險

第一，相對方違約。在我方與出租人簽訂的租賃合同中，往往會約定出租人負有保證加油站房屋及設備無權利瑕疵與實物瑕疵的責任，同時也會要求出租人在某些事項的處理上給予配合。此類風險是否發生，通常基于出租方的行為，我方作為承租方很難控制。第二，我方違約。包括：未經出租人同意擅自改造加油站；經營過程中，因我方原因導致加油站有關證照無法年檢、過期；遲延付款、交接行為未固定相關證據、擅自處置交接資產等。若我方的違約行為同時觸犯有關行政法規，還可能導致政府部門的相關行政處罰。

2.5 政策、規劃等變化導致的風險

租賃加油站因政策變更或規劃變化而滅失的風險，因我方非所有權人，不具有與政府等公權機構對房屋土地的征收征用進行協商的權利，也很難或者根本無法申請加油站的遷建，只能被動接受租賃合同無法繼續履行的后果，能夠尋求的救濟途徑僅有依據租賃合同形成的債權請求權[1]。

3 云南銷售公司租賃加油站主要法律風險類別

云南銷售公司租賃加油站主要包括租地自建、合作經營、委托經營、聯營、地面資產、經營權租賃等形式。筆者逐站查閱合同，識別每個加油站的法律風險，分析法律風險成因、大小，總結出了云南銷售公司租賃站主要風險類別。

第一，合同主體瑕疵或不適格導致的風險。此類風險加油站土地使用權人和經營權人、地面資產所有人常常分離，轉租也屬于此類型最典型的形式。比如昆明公司普吉站，該站屬于西山區黑林鋪普吉村第一村民小組，轉租給富民縣東村供銷社，供銷社轉租給馬政，又轉租給張之雄，張之雄又轉租給中國石油，最后西山區黑林鋪普吉村第一村民小組做聲明同意中國石油租賃。中間多次轉租，中間任何人都可以提出合同無效的主張，法律風險非常大。第二，合同客體瑕疵導致的風險。合同客體瑕疵在公司實踐中一般表現為加油站房屋、土地證照不全或有瑕疵；消防、安全、環保等手續不全；加油站資產已經設置抵押或者存在債務等情況。此類風險在公司租賃站中也大量存在。第三，合同效力瑕疵導致的風險。如法律規定租賃期限不得超過20年，此類風險在早期聯營協議、名為轉讓實為租賃、委托經營協議以及租地自建項目中大量存在。第四，合同履行瑕疵導致的風險。我方的不適當履行主要是未按合同約定日期支付租賃費、各種稅費等；未按合同約定或依法合規經營，造成被追究違約責任、被處罰或被法院確認解除協議。第五，國家關于加油站租賃的法律、法規、規劃以及不可抗力等發生變動導致的風險。在我公司主要有：租金一次性支付，出現國家法律法規政策調整、拆遷、規劃、不可抗力導致加油站滅失，付出的租金無法追回；由于早期國家存在關于聯營的法律法規，現在聯營在法律上已被租賃、合伙等概念代替，目前存在法院對聯營定性的問題。

4 云南銷售公司租賃加油站主要法律風險防控措施

針對云南銷售公司存在的5類主要的法律風險問題，筆者提出了有針對性的防控措施。當然，有些法律風險是在當初簽訂合同時已經存在，是無法用后天的措施來救濟的，只能在法律風險變為事實的風險之后采取合理方式適當處理。

第一，針對合同主體瑕疵或不適格導致的風險，要在合同簽訂前的嚴格審查階段予以避免。要強化律師對相對方的盡職調查，并要求對方出具完備的法律文件。在合同簽訂后，若發現合同相對方為無權處分人，應立即協調產權人辦理追認手續。第二，針對合同客體瑕疵導致的風險。在合同簽訂前，應審慎審查租賃標的情況，包括加油站各類證照手續的完備性、真實性、合法性、有效性，加油站資產是否存在已被抵押、擔保、質押、留置的情形，加油站有無對外債權、債務，加油站資產的情況等。要求合同相對方出具所提供的證照真實合法的書面承諾。資產已設置抵押的，應先將資產上設置的抵押解除或提供擔保。對于加油站租賃前的債權、債務，明確由出租方享有權利，承擔義務。對于無法審查的隱蔽工程，由出租方擔保不得影響我方的使用和經營。同時，在合同簽訂前，租賃標的若存在此類風險，應在決策時充分考慮，是否采取長期租賃形式。第三，針對合同效力瑕疵導致的風險。租賃合同簽訂前必須由項目所涉經濟、技術、法律等部門對合同各條款等內容進行詳細審查，并簽署有關意見，切實保證合同內容符合法律規定，條款設計無遺漏，文字準確、嚴謹。第四，合同履行瑕疵導致的風險。要嚴格按照合同約定、國家法規要求履行合同，避免因為我方履行不當造成的各類風險。針對公司履行方面的問題具體來說：一是嚴格按約定按時繳納租金或土地稅費；二是確保依法合規經營，避免對方以我方違法違規經營為由主張解除合同并由我方承擔違約金；三是需要改造油站時，要查看合同條款，在租賃合同中未約定改造租賃站條款的，須經出租人同意才可以改造加油站。第五，針對國家關于加油站租賃的法律、法規、規劃以及不可抗力等發生變動導致的風險。加油站要不斷強化自身建設，既要不斷提升合同管理及承辦人員的證據意識、程序意識和責任意識，也要提高全公司對法律風險的認識，保護公司合法權益。