“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響

聶秀云

（河南暉達(dá)嘉睿置業(yè)有限公司，河南 開封475000）

1 引言

在新時(shí)期的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，在國家和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)著重要位置。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，會計(jì)核算和納稅是重要的工作內(nèi)容，直接關(guān)系著企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。從房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況來看，“營改增”政策的實(shí)施為企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識到“營改增”政策的重要作用及其給會計(jì)核算和納稅工作帶來的影響，并采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，以滿足市場經(jīng)濟(jì)體制改革和新時(shí)期的發(fā)展需求。

2 “營改增”政策相關(guān)內(nèi)容分析

在現(xiàn)代化社會的快速發(fā)展中，為了滿足新時(shí)期的發(fā)展需求，“營改增”政策應(yīng)運(yùn)而生，其主要內(nèi)容有：確保減免稅環(huán)境的規(guī)范性，抵扣鏈條的全面性；減少小規(guī)模納稅人的比例，完善留抵扣稅額退稅制度；實(shí)現(xiàn)增值稅率的統(tǒng)一性，避免出現(xiàn)多個(gè)稅率檔次；擴(kuò)大增值稅征稅范圍，全面落實(shí)“營改增”政策。在社會的發(fā)展中，我國增值稅政策發(fā)生了三次改革，“營改增”改革最為深入。以前銷售額是我國營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，但造成了嚴(yán)重的重復(fù)征稅問題，這就使得“營改增”改革方案應(yīng)運(yùn)而生，并被廣泛應(yīng)用到全國各地。“營改增”政策的實(shí)施減少了企業(yè)發(fā)展中的重復(fù)征稅問題，特別是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的流通環(huán)節(jié)、產(chǎn)業(yè)鏈條比較多，極易引發(fā)重復(fù)征稅問題，而“營改增”政策的實(shí)施減輕了企業(yè)的稅負(fù)，緩解了商品房價(jià)格升高的現(xiàn)象，降低了房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻，推動著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

3 “營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與納稅中的作用

3.1 增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識

在市場經(jīng)濟(jì)體制不斷改革的大背景下，“營改增”政策已被應(yīng)用到各個(gè)行業(yè)的發(fā)展中，推動著各行各業(yè)的發(fā)展，尤其是其在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用提高了業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的票據(jù)審核力度，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范的納稅制度[1]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)比較重視工作人員的稅務(wù)意識和綜合素質(zhì)，工作人員應(yīng)該深入了解國家稅收優(yōu)惠政策，更好地開展企業(yè)納稅工作。因此，“營改增”政策的實(shí)施提高了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，推動房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

3.2 更好地開展企業(yè)的業(yè)務(wù)

在過去的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門會根據(jù)單據(jù)報(bào)銷營業(yè)稅，但采購部門的單據(jù)未根據(jù)其來源和類別進(jìn)行區(qū)分，這就使得財(cái)務(wù)部門的工作難度有所增加，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門相關(guān)工作的順利開展。“營改增”政策的實(shí)施使得企業(yè)不僅需要根據(jù)單據(jù)內(nèi)容進(jìn)行報(bào)銷，還應(yīng)用增值稅專用發(fā)票、普通發(fā)票進(jìn)行抵扣的報(bào)銷方式，這時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)部門只需要審核增值稅發(fā)票，且企業(yè)業(yè)務(wù)部門需要提供合格的增值稅發(fā)票。因此，“營改增”政策的實(shí)施使得稅票工作轉(zhuǎn)化到兩個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)工作中，在很大程度上為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門的票據(jù)整合工作提供了便利。

3.3 減少重復(fù)征稅問題的發(fā)生

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，營業(yè)稅在完成實(shí)際銷售額的情況下開展征收工作，企業(yè)的成本主要有土地成本、建安成本、材料成本等，建安成本和材料成本都具有納稅責(zé)任[2]。但是，在征收企業(yè)營業(yè)稅的過程中，建安成本和材料成本都需要承擔(dān)營業(yè)稅，這就會造成二次繳稅問題，而增值稅是根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理過程中的增值額完成征稅的。因此，在“營改增”政策改革的背景下，企業(yè)只需要在增值階段承擔(dān)稅負(fù)，材料成本和建安成本應(yīng)用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，這就使得企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)不斷減輕。

4 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的不利影響

4.1 增加了企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)

第一，在“營改增”實(shí)施之前，計(jì)算企業(yè)所得稅的過程中，原營業(yè)稅會作為價(jià)內(nèi)稅而在所得稅中被扣除；在“營改增”實(shí)施之后，增值稅屬于價(jià)外稅，無法在企業(yè)所得稅中被扣除。第二，在“營改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率是11%，其能夠應(yīng)用進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，但為了獲取足夠的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，需要納稅人共同合作，這就會限制合作公司的選擇。除此之外，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，開發(fā)成本的部門支出無法獲取增值稅專用發(fā)票，如勞務(wù)費(fèi)，這就不能獲取足夠的進(jìn)項(xiàng)抵扣，且稅率升高會增加企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。

4.2 影響財(cái)務(wù)報(bào)表

第一，在實(shí)施“營改增”政策之前，不動產(chǎn)購置價(jià)款需要被全部計(jì)算到固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值中；在實(shí)施“營改增”政策之后，不動產(chǎn)購置價(jià)款需要進(jìn)行價(jià)稅分離，而增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，這就使得固定資產(chǎn)的入場價(jià)值有所降低，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，影響著融資活動的順利開展；第二，增值稅是利潤表中價(jià)外稅的主要特點(diǎn)之一，在營業(yè)收入過程中，需要去除增值稅，降低企業(yè)的營業(yè)手術(shù)，這就使得企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的人工、材料成本，無法獲得增值稅發(fā)票，進(jìn)而增加了稅負(fù)成本。

5 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與納稅影響的優(yōu)化

5.1 做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作

為了做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作，相關(guān)技術(shù)人員需要注意以下內(nèi)容：第一，與能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商合作，如政府非營利性機(jī)構(gòu)、小規(guī)模納稅人等，并加強(qiáng)和外包企業(yè)進(jìn)行勞務(wù)合作；第二，及時(shí)與合作商協(xié)調(diào)獲取增值稅發(fā)票的時(shí)間，避免出現(xiàn)延期申報(bào)的情況而浪費(fèi)大量的流動資金；第三，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門票據(jù)管理工作，注重票據(jù)審核工作，避免出現(xiàn)管理人員暗地操作票據(jù)的問題；第四，做好成本稅務(wù)籌劃工作，由于房地產(chǎn)行業(yè)的金額巨大、持續(xù)時(shí)間長，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)和本地稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流和溝通，及時(shí)了解最新的優(yōu)惠政策，并將房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)成本分?jǐn)偟较鄳?yīng)的時(shí)間，這樣就能夠承擔(dān)更少的稅負(fù)。除此之外，在銷售過程中，相關(guān)人員開展成本籌劃工作時(shí)，需要將房產(chǎn)和房產(chǎn)裝修等內(nèi)容分離開。

5.2 優(yōu)化企業(yè)應(yīng)用“營改增”的結(jié)構(gòu)

為了優(yōu)化企業(yè)應(yīng)用“營改增”的結(jié)構(gòu)，相關(guān)部門需要做好以下工作：第一，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)應(yīng)該明確時(shí)代特點(diǎn)，升級并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并加強(qiáng)對會計(jì)核算人員技能培訓(xùn)工作的重視，提高會計(jì)核算人員的專業(yè)技能；第二，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，各個(gè)部門應(yīng)該加強(qiáng)交流和溝通，建立相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，合理地配置企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)資源，優(yōu)化并升級企業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。

5.3 強(qiáng)化稅務(wù)人才的培養(yǎng)

為了優(yōu)化“營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅帶來的影響，企業(yè)應(yīng)該引進(jìn)大量的優(yōu)秀人才，優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作[3]。第一，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的協(xié)調(diào)工作力度，實(shí)現(xiàn)兩者的協(xié)同發(fā)展，共同承擔(dān)企業(yè)發(fā)展中的稅務(wù)，還要積極開展稅務(wù)人員培訓(xùn)活動，使其掌握更多的收據(jù)管理規(guī)范；第二，企業(yè)應(yīng)將二級會計(jì)科目詳細(xì)記錄并應(yīng)用在一級會計(jì)科目當(dāng)中，及時(shí)通報(bào)申報(bào)抵扣環(huán)節(jié)以及增值稅產(chǎn)生的內(nèi)容。

6 結(jié)語

綜上所述，在現(xiàn)代化社會的發(fā)展中，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，但在“營改增”政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很多問題，給企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的影響。因此，企業(yè)應(yīng)該深入分析“營改增”政策給企業(yè)會計(jì)核算和納稅帶來的影響，并采取有針對性的措施，減少企業(yè)的稅負(fù)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。