國有土地使用證查封后的地上房產交易
——以焦作市為例

文 | 張濤 賈亞楠

隨著我國市場經濟的不斷發展，國有土地的利用方式越來越多樣化，而由此延伸出來的問題也越來越多。當前，大多數房地產開發企業基本上采取分批分期建設，將土地進行抵押貸款的方式開發建設房地產，這就意味著有可能出現開發企業因債務糾紛而土地被查封的情況，導致相關業主的權益得不到根本保障。

2003年，焦作市某置業公司依法以出讓形式取得位于解放區工業路北側一處國有建設用地用于房地產開發，小區住宅部分建成后于2004年開始陸續對該國有土地使用證進行分割登記，至今仍存在部分業主未辦理國有土地分割登記的情況。其間，由于該項目商業部分未建成，并未對其國有土地使用證大證進行注銷。2016年3月2日，由于房地產開發企業陷入債務糾紛，焦作市中級人民法院對該土地進行了查封。2018年初，該小區業主在不動產轉移登記窗口辦理轉移登記時，工作人員發現以上問題并及時上報，該市不動產登記局立即組織研究分析，并制定相關解決辦法。

交易中遇到的問題

地上房產已辦理房產證，土地證已經完成分割登記。這類情況的發生，一般分為兩種情況，一是國有土地使用證大證分割登記完成時，因工作業務不規范，未及時將該國有土地使用證注銷，在此期間，開發企業因債務糾紛，法院將國有土地使用證大證予以查封。二是因為大多開發企業都會選擇對土地進行分批分期建設，而在建設全部完成之前，國有土地使用證大證不能注銷，其間，開發企業因債務糾紛，法院將國有土地使用證大證予以查封。

地上房產已辦理房產證，土地已經完成分割但未登記。這類情況的發生，同樣也是因工作業務不規范，未將大證及時注銷，或者是開發企業對土地分批分期建設，而在建設全部完成之前，國有土地使用證不能注銷，其區別在于國有土地使用證已經完成分割，個別住戶未能及時申請土地登記。此后，因開發企業債務糾紛，法院將其國有土地使用證大證予以查封。

地上房產已辦理房產證，土地并未進行分割。這類情況的發生，往往是由于當初房管和自然資源部門分散登記時與司法部門信息共享不暢，導致在國有土地使用證已被查封的情況下，房管部門依然為其辦理房產證，或是該小區先辦理房產登記后土地被司法部門查封。

焦作市的做法

焦作市不動產登記局始終堅持“以人為本、服務于民”理念，及時成立不動產登記政策研究領導小組，認真研究分析，及時解決不動產登記過程中出現的問題。

依據《最高人民法院 國土資源部 建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第六條規定，結合焦作市實際情況研究制定了《焦作市不動產登記若干問題處理辦法》（以下簡稱《辦法》），切實解決好企業、群眾關心關注的熱點問題。

《辦法》第二條被查封的房地產開發用地上的房屋不動產登記問題中明確指出，在土地查封登記前，小區業主已辦理房屋所有權登記和土地分割登記的，應當函告作出查封決定的法院（公安），正常辦理不動產登記手續；對于小區業主已辦理房屋所有權登記，未辦理土地分割登記的，應當函告作出查封決定的法院（公安），按過渡期政策要求和規定辦理不動產登記手續，但不予辦理土地分割登記；小區業主未辦理房屋所有權登記和土地分割登記的，暫不予辦理不動產登記手續。對新辦理土地查封登記的，應當按規定將宗地上已辦理房屋所有權登記和土地分割登記的情況書面告知查封法院（公安）。對于房地產開發用地已辦理整宗地抵押登記或新申請辦理抵押登記的，應當函告抵押權人，參照上述辦法辦理。

有關意見和建議

建立功能完善的土地二級市場。之所以會出現國有土地使用證大證應注銷但未及時注銷，司法部門該部分查封卻整宗地查封的情況，就是因為缺少功能完善制度健全的土地二級市場。因此，建議結合地方實際情況，依托地產交易中心建立功能完善的土地交易二級市場，承擔土地轉讓、出租、抵押的公益服務職能。

構建高效聯動的土地二級市場交易平臺。按照政務服務“一次辦妥”改革工作部署，最大程度做到便民利企，建議構建全市土地二級市場交易網絡平臺，采取線上交易和線下交易相結合的工作模式，積極利用網絡互通便捷的優勢，及時將網絡平臺向不動產登記、司法、工商、財稅等電子政務平臺業務對接，實現相關數據高效共享，工作互通聯動。

建章立制保障土地二級市場安全、快捷、高效、有序。一方面，積極采取有效措施，建立健全土地二級市場交易管理辦法；另一方面，要建立土地二級市場與不動產登記銜接及時制度，做好共享和融合。此外，還應根據具體工作需要，及時建立起一套與司法部門對接的完整體系，確保能夠及時與司法部門溝通，協助做好司法部門查封工作，切實保障好人民群眾的根本利益。