淺析我國房地產(chǎn)價格過快增長的原因和不利影響

文/鄧呈潔 南寧市第三十三中學 廣西南寧 530001

近些年來，我國房價快速增長問題的熱度一直久居不下。為了實現(xiàn)民眾“居有其所”的目標，我國政府推出了系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施。2018年7月31日，中共中央政治局會議明確提出“遏制房價過快上漲”的要求，這次會議對于抑制房地產(chǎn)價格上漲的表述更加明確和嚴格，房地產(chǎn)價格也再次成為了社會關(guān)心的焦點問題。

1、我國房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀

房價收入比是經(jīng)濟學中用來衡量房價與收入兩者之間比例關(guān)系的綜合指標，一般認為，住房價格與居民家庭的收入的比例在3-6倍區(qū)間內(nèi)就表明了該國家或城市的房地產(chǎn)價格在居民的可支出范圍內(nèi)，是最為合理的[1]。眾多歐美國家因為經(jīng)濟發(fā)展水平較高，居民的人均年收入普遍高于發(fā)展中國家，因而房價收入比略低，大概在2-4倍區(qū)間范圍內(nèi)，而在處于經(jīng)濟快速發(fā)展時期的發(fā)展中國家，其房價收入比一般處于4-6倍的區(qū)間內(nèi)。無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，如果住房價格和居民家庭年收入的比例超過了其所屬的合理區(qū)間，則被視為區(qū)域房地產(chǎn)價格偏高，經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象的可能性較高。近年來，我國大部分城市房價的增速遠高于居民平均收入的增速，因而帶來了區(qū)域房價收入比的過高，已經(jīng)超過了區(qū)間內(nèi)的最大合理值。

我國是經(jīng)濟處于快速發(fā)展時期的發(fā)展中國家，房價收入比偏高，尤其是在北上廣等一線城市更為明顯，該比例遠超日本經(jīng)濟泡沫時期的峰值水平。此外，由于我國對房價漲幅預算中的低估，且缺乏考慮我國中西部城市房價增長緩慢而居民收入增加快速對全國整體房價收入比帶來的影響因素，因而造成了我國各城市區(qū)域之間房價收入比分化過大的現(xiàn)象。

2、我國房地產(chǎn)市場價格過快增長的原因

2.1 數(shù)量龐大剛性需求的存在

首先，經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來了我國城市化進程的加快，更多的人離開家鄉(xiāng)涌向一二線城市，以此謀求更好的工資福利待遇，同時也為我國一二線城市帶來了巨大的住房需求。城市外來人口的住房需求快速提升，這也就使得我國社會資金向房地產(chǎn)市場大規(guī)模涌入，房地產(chǎn)開發(fā)商大興修建住房以獲取自身利益并滿足市場需求，這種數(shù)量龐大的對住房的剛性需求是城市化進程的結(jié)果，也是導致我國房價過快增長的主要原因之一。

2.2 我國土地的壟斷供給

我國是社會主義國家，土地供給存在專門的政府管理部門，居民只有土地的使用權(quán)而非所有權(quán)，只能通過征地這一環(huán)節(jié)來促成居民土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在這個過程中，國家的宏觀調(diào)控起到了重要的作用。一般來說，地方市、縣級政府部門是土地一級市場的供應方，對土地實行批租，壟斷著我國土地的供給。20世紀90年代以來，我國逐漸改變了過去對土地建設的“分配指標”的供應模式，而轉(zhuǎn)向了更為市場化和自由化的運作模式，通過招標、拍賣以及掛牌等方式進行土地讓出[2]。因此，我國地方政府過度出讓土地給市場在推動地方GDP的同時，也使得地價抬高，且住房建設成本增加，房地產(chǎn)價格隨之快讀增長。

3、我國房地產(chǎn)價格增長過快帶來的不利影響

3.1 居民消費能力下降，幸福感降低

房價的過快增長對準備買房的家庭來說意味著他們要在原本住房這一剛性需求滿足的基礎上增添額外支出，住房貸款的壓力也相應增大。這種現(xiàn)象直接導致了我國居民購房消費支出的增加和可支配收入的減少，因此，住房以外的其他類型產(chǎn)品消費也隨之有所降低。另外，對處于租房階段的租客而言，房價上升勢必帶來租金的提高，為了滿足住房的基本需求，租客的生活成本會有不同程度的增加，用于其他類型的消費支出會相應的減少，進而對居民消費支出結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。

3.2 遏制經(jīng)濟增長,減少創(chuàng)新收入

在我國城市化進程中，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用是顯而易見的，這種推動力短時間內(nèi)快速有效，但隨著時間的推移，其作用力不斷降低，也對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來了不利影響。目前，我國各房地產(chǎn)企業(yè)為了在城市化進程中快速取得經(jīng)濟效益，大規(guī)模進行住房建設，該發(fā)展模式制約了我國以服務為主導的新型經(jīng)濟發(fā)展模式的形成。且隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，該行業(yè)自身存在的問題和矛盾也日益顯現(xiàn)，直接對區(qū)域經(jīng)濟增長速度產(chǎn)生了直接影響。從我國目前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，一二線城市房價普遍偏高，民眾平均購買力難以支撐過快的房價增速，增加了樓市泡沫的風險，而三四線城市因為人口的外移導致城市住房空置率過高，造成了行業(yè)資金流動性的減弱。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展在帶動了水泥、五金、鋼鐵等相關(guān)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)振興的同時，不利于我國傳統(tǒng)行業(yè)過剩產(chǎn)能向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，降低了創(chuàng)新收入[3]。

3.3 貧富分化擴大

我國基尼系數(shù)長期位于0.4這一國際警戒線以上，貧富差距過大的問題始終存在。而房價的過快增長對處于租房階段的租客而言，租金的提高增加了他們的生活成本，不利于其生活水平和質(zhì)量的提升；而對于房東和住房投資者而言，房地產(chǎn)價格的快速增長帶來了的房屋租賃收入和交易價格的增加，使得其財富累積更為迅速。因而，房價的過快增長擴大了我國居民的貧富差距。

4、結(jié)論及政策建議

改革開放以來，中國經(jīng)濟不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民收入不斷增加，房地產(chǎn)價格也隨之上漲，對居民的生活水平、經(jīng)濟發(fā)展都帶來了不利影響，因此，解決他們的住房問題，遏制房價的過快增長顯得格外重要。

4.1 房地產(chǎn)市場供給角度

為了讓不同居民群體實現(xiàn)“有房可居”，政府相關(guān)部門應該將不同層次的供房體系置于住房供給結(jié)構(gòu)的中心，以此滿足不同收入群體的住房需求。首先，廉租房的增加是一項有效的措施。房地產(chǎn)價格的快速增長讓大量的年輕人對于買房望而卻步，而我國當前廉租房的發(fā)展本身存在著戶型過小、質(zhì)量差、基礎設施和家庭不便等不足。政府作為新建廉租房的主體，首先就應該對存在的問題予以解決。對廉租房質(zhì)量差的問題應明確責任的歸屬，建立廉租房建設和管理的獎罰機制，加強周邊基礎設施建設，解決實際存在的交通問題。其次，經(jīng)濟適用房也是我國抑制房價過快增長的又一重要舉措[4]。我國政府相關(guān)部門在增加經(jīng)濟適用房的同時應加強對購買者的身份審查，嚴格監(jiān)管我國的經(jīng)濟適用房市場，做到使其真正解決中低收入家庭的住房問題。

4.2 土地供給角度

我國實行的是土地公有制度，政府控制著行業(yè)和區(qū)域的土地供給總量，為了經(jīng)濟健康的發(fā)展，政府相關(guān)部門要根據(jù)市場的實際需求狀況來進行土地出讓，防止出現(xiàn)供給過度和供給過少情況的發(fā)生。為了緩解市場上人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求和住房緊張的供需矛盾，降低房價過快增長帶來的不利影響，應該通過市場化的發(fā)展方式由市場決定價格自動調(diào)節(jié)供需帶來的住房價格變化。

另外，政府部門在對土地供給的同時要注意提高資源配置效率，通過集約性的經(jīng)營方式提高土地的使用效率，在同樣面積的土地上建造更多數(shù)量的住房，同時增加中低價為房屋的建設，拉低房價，改善房地產(chǎn)的住房結(jié)構(gòu)，以此滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求與住房緊張的供應矛盾。

4.3 完善國內(nèi)資本市場，增加投資渠道。

房地產(chǎn)是一個資金往來非常密集的行業(yè)，開發(fā)資本源頭顯得格外重要。目前市場上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款和預售款這兩種形式進行產(chǎn)業(yè)開發(fā)，資金籌措比較單一，如果其中的任何一種方式對資金的籌措貢獻不足，那么就會影響后續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈條各環(huán)節(jié)的分工合作。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應該擴寬和增加投資渠道，在吸引更多民間資金進入的同時可通過兼并、聯(lián)合等方式引進外資，擴大企業(yè)自由資金規(guī)模，從而推進我國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開發(fā)。