銀行信貸影響房地產價格路徑分析

文/趙玉婷 南京財經大學 工商管理學院 江蘇南京 210000

房地產信貸是指銀行以及其他金融機構將吸收的存款借貸給房地產開發商、購房者等的款項。本文用不同信貸主體為標準將銀行信貸分為房地產開發貸款和居民個人住房貸款。其中房地產開發貸款是指房地產開發商向銀行貸取的用以進行土地買賣、建設等房產價值鏈上的經營行為的款項，一般具有數額大、期限長、審批手續復雜等特點。而居民個人貸款是指居民個人貸取的用以購買住房的貸款，包括個人按揭貸款和住房公積金貸款。銀行信貸以多種方式影響房地產的價格，貸款獲取難易程度和獲取貸款所要支付對價都將影響消費者和相關房地產開發商的選擇，從而影響房地產的價格。本文將從四個方面分析銀行信貸對房地產價格的影響途徑。

1、房地產開發貸款途徑

房地產開發貸款通過影響房地產的開發，也就是房地產交易的供貨方以影響房地產的銷售價格。這類貸款在多種環節影響房地產價格，首先是土地開發商購買土地的階段，開發商通過銀行信貸獲得土地；其次是開發商開發階段，開發商通過銀行信貸獲得的資金進行土地開發、房產建設；最后是開發商銷售商品房獲得資金，資金重新以信貸方式回到開發商手中。

房地產開發所需資金量大且回籠慢，僅通過自籌資金難以涵蓋房地產開發所需資金，所以房地產依賴于銀行的信貸政策，銀行信貸也會以多種方式作用于房地產價格。當銀行信貸擴張時，對貸款的信貸條件、審批制度都較為寬松，房地產商獲得貸款相對容易，會有更多的企業選擇通過銀行信貸方式進入房地產市場，對土地的需求自然會有所上升。如若土地供給較為緊張，則土地價格也會有所上升，而開發價格也會包含在房產價格之中，則房價也會有所上升。但倘若土地供給足夠，因銀行信貸擴張導致房地產開發項目增加，而購房者段時間內不會增多，房地產價格也會發生變動。

2、居民個人住房貸款途徑

不同居民出于不同目的購買房產，而主要的購房需求是以下兩種：自住型和投資型。自住型住房是消費者買來自己居住的房子，因為房子人類生活基礎生活衣食住行的重要一環，因此此種購房需求是最普遍最常見的一種。住房貸款的多少影響購房者的購房能力，當房屋信貸發放條件寬松時，居民購買能力上升，需求也會有所上升，購房量也會有所上升。對于投資型住房，多指許多消費者在房價相對較低時，利用手頭的余錢和銀行貸款購買房屋，隨后在房產價格較高時將房屋賣掉從中獲取差價賺取利潤的行為。在這種行為中，貸款成為投機者獲取利潤的工具，影響房屋供需的平衡，從而進一步影響房屋價格。

由于住房價格一般遠高于居民年收入，居民僅靠存款無法覆蓋房屋的價格甚至首付款，因此住房貸款成為居民購買房屋的重要手段之一。寬松的銀行信貸釋放了居民的購房需求，對居民購房給予資金支持。當銀行住房信貸較容易獲取時，大多數有住房型需求的人會選擇通過貸款的方式購買房屋，而對于投機型需求的購房者，銀行信貸也是其獲取利潤、賺取差價的重要手段，此時居民對于住房的需求會有所上升，但住房因開發周期長難以在短時間內增加供給，因此銀行信貸能夠帶來住房價格的上漲。

3、貸款利率途徑

銀行貸款利率從供給和需求兩個方向影響著住房的價格。從供給角度而言，當銀行信貸利率上升時，房地產開發商所背負資金壓力變大，可能會選擇降低房價或及早出售所擁有房產來獲得流動資金以維持資金鏈的穩定，因此房地產價格短期有下降趨勢。另一方面從長期來，由于信貸成本上升，開發企業出于機會成本的考慮，會考慮減少開發，縮緊供給，在假設市場需求靜止的情況下，房產價格會有所上升。從需求角度而言，無論是自住型需求還是投資型需求，貸款利率上升都會帶來購房成本增加，消費者個人負擔加重，因此可能會減少對于住房的需求，長久而言，會對房價產生影響。

綜上所述，由于房地產市場開發周期長、資金額大等特殊性，貸款利率對于房價的影響對于長期和短期而言有所不同。從短期而言，由于資本市場貸款利率的上升是循序漸進的，對購房者而言利率雖有所上升但仍處于可接受范圍，需求無明顯變動。而對于房地產開發商而言，由于短期供給調整困難缺乏彈性，多以降價等方式維持資金鏈的運轉，因此房地產價格會有所下降。但從長期來看，利率的持續上升會逐漸降低消費者的購房需求，而成本上升以及市場需求的縮減會使得房地產開發商縮減房地產的供給，因為對供給和需求的影響不同，所以需要結合具體的房地產市場進行特殊判斷。

4、貸款政策途徑分析

雖然銀行信貸規模和信貸利率是銀行信貸影響房價的主要途徑，而中央銀行對信貸政策的調控是綜合以上兩者以對房價產生影響。當房價低迷時，房地產信貸政策會試圖激活房屋市場的潛在購買者，通過下調利率、擴大貸款規模以增加房地產銷量。而房地產市場過熱，房價增長過快甚至成為投機主要手段時，政府會采取緊縮的房地產信貸政策，政府通過上調貸款利率、減少貸款數量等方式，減少房產的需求量和購買量。

綜上所述，本文從四個途徑分析了銀行信貸對房地產價格的影響，綜合言之，當銀行信貸規模擴張時，房地產價格上升，且長期具有上升趨勢；當貸款利率上升時，短期內房價下降，長期因供給、需求的影響程度不一而房價影響不確定。