如何加強公租房后期管理

文/王芳 岳陽市公共租賃房屋運營服務(wù)中心 湖南岳陽 414000

公租房面對的是城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無房職工，以及在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。從公租房的概念和使用情況出發(fā)，具有保障性、租賃性、專業(yè)性、政策支持性、供應(yīng)群體廣泛性的特點。公租房在使用過程中，加強后期管理工作，才能提高住房使用效率，避免資源閑置或浪費。以下結(jié)合實踐，探討了加強公租房后期管理的相關(guān)措施。

1、公租房后期管理遵循的原則

1.1 統(tǒng)一管理

公租房后期管理工作要做到四個統(tǒng)一：①管理機構(gòu)統(tǒng)一，行政管理機構(gòu)應(yīng)以房定編，合理配置人員、資金等要素。②服務(wù)流程統(tǒng)一，根據(jù)公租房的使用情況，制定科學(xué)完善的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。③準(zhǔn)入考核統(tǒng)一，針對住房申請人，嚴(yán)格開展考核工作，保證運營管理規(guī)范有序。④信息平臺統(tǒng)一，和建設(shè)、司法、公安、民政等部門保持信息共享，動態(tài)監(jiān)管信息。

1.2 市場運營

公租房的運行管理，既需要政府宏觀調(diào)控，又要發(fā)揮出市場的作用，構(gòu)建政府支持+市場運作的管理模式。在公租房的運營上，要求運營單位是獨立主體，而不是由政府部門運營；政府可以在市場上購買服務(wù)，利用市場化的管理服務(wù)手段，實現(xiàn)公租房的運營管理目標(biāo)。

1.3 嚴(yán)格監(jiān)管

在公租房的監(jiān)管上，應(yīng)該充分利用法律、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等手段，同時配合有效的激勵政策。在法律方面，應(yīng)該針對違規(guī)行為制定懲罰措施；在行政方面，應(yīng)該建立多層級監(jiān)管體系。此外，產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)公司，應(yīng)該開展日常監(jiān)管工作，對租戶進(jìn)行思想教育。

2、目前公租房管理工作存在的問題

2.1 管理資金不充足

隨著公租房建設(shè)規(guī)模擴大，后期管理內(nèi)容也在增加，例如租戶資格審查、配套設(shè)施維護(hù)、物業(yè)公司補貼等，導(dǎo)致管理資金不充足。具體表現(xiàn)如下：第一，用來補貼租金的資金，難以保證資金來源的連續(xù)性；第二，房屋維修資金的籌集，一直是一個難點，存在重建設(shè)、輕管理的問題；第三，物業(yè)公司的工作量大而雜，由于資金周轉(zhuǎn)困難，無法實現(xiàn)收支平衡。

2.2 日常管理不到位

第一，在運營管理上，公租房的管理依然是政府主導(dǎo)，其市場化運營程度低。如此造成的弊端，一是政府兼做運動員、裁判員，會影響管理的獨立性，容易造成貪污腐敗現(xiàn)象；二是專業(yè)管理人才缺乏，降低了管理效率，會造成住房資源浪費。第二，在物業(yè)管理上，物業(yè)收費中含有政府補貼的成分，物業(yè)公司具有監(jiān)督職能。如果將公租房的管理工作全部交給物業(yè)公司，可能出現(xiàn)繳費率低、租戶滿意度差等問題。第三，在監(jiān)督管理上，相關(guān)工作難度大，涉及準(zhǔn)入條件審核、違規(guī)行為取證、強制退出等方面。

2.3 退出機制不完善

公租房的管理中，普遍將重點放在申請考核上，卻忽視了退出機制，沒有完全發(fā)揮出社會保障的作用。結(jié)合實際管理工作，由于退出機制不完善，租戶不論是主動退出、還是被動退出，情況均不樂觀，會影響公租房的良性循環(huán)，可能造成住房資源的閑置或浪費。

3、加強公租房后期管理的幾點措施

3.1 拓展資金來源

在公租房的后期管理中，資金是一個關(guān)鍵要素，應(yīng)該拓展資金來源，為各項管理打下堅實基礎(chǔ)。在《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》中，指出政府要采用投資、注入資本金、貸款貼息等方式，保證公租房建設(shè)的投入。這就要求中央政府、當(dāng)?shù)卣峁┵Y金支持，用于行政管理、設(shè)施維修、租金補貼。具體操作上，首先增強輸血功能，增加政府的財政資金投入，制定專項保障制度，將管理資金納入預(yù)算體系。其次增強造血功能，調(diào)整商品房、保障性住房的建設(shè)比例，利用商業(yè)住房的收益補貼，來支持公租房的管理資金。最后可適當(dāng)發(fā)行公租房債權(quán)，利用公積金的增殖收益，提高管理資金籌集的靈活性。

3.2 實施全程監(jiān)管

建立聯(lián)動管理平臺，主要包括民政、公安、住建等部門，利用房產(chǎn)信息、租戶信息，對公租房的使用過程進(jìn)行全程監(jiān)管。具體如下：第一步，構(gòu)建管理信息平臺，由住房保障部門牽頭，建設(shè)公租房管理信息平臺，要求該平臺具有以下功能：①資格申請；②資格審核；③物業(yè)管理；④人員管理。第二步，構(gòu)建人員信息系統(tǒng)，由公安部門牽頭，民政、社保等部門輔助，提供租戶的個人信息數(shù)據(jù)，建立覆蓋全國的公租房租戶信息數(shù)據(jù)庫。第三步，構(gòu)建聯(lián)動信息平臺，主要利用房產(chǎn)信息、人員信息、租戶銀行資產(chǎn)信息等。該信息系統(tǒng)要求獨立運行，考慮到個人信息是固定的，租戶可將房屋作為依據(jù)，申請賬號后，結(jié)合個人身份確定房屋信息。利用公租房的房號、租戶的身份證，就可以進(jìn)入信息系統(tǒng)，為公租房的使用提供管理依據(jù)，也為資產(chǎn)審核打下基礎(chǔ)。

3.3 建立退出機制

一是激勵機制。對于經(jīng)濟(jì)條件改善的租戶，為了鼓勵其主動退出，可以提供激勵措施，例如：若想購買商品房，前提是先退出公租房，可享受稅務(wù)優(yōu)惠、購房補貼等。

二是制裁機制。對于被動退出的租戶，應(yīng)該加強監(jiān)管工作，了解租戶家庭的實際情況，由監(jiān)管小組進(jìn)行集中清退；必要時采用司法手段，向司法部門申請支付令，按照合同條款強制執(zhí)行。

三是過渡機制。從公租房的保障性特征出發(fā)，退出機制應(yīng)該加入人性化理念，將剛性措施轉(zhuǎn)變?yōu)槿嵝源胧？筛鶕?jù)保障對象支付能力的變化，動態(tài)調(diào)整租金減免額度、補貼額度，直至按照市場價格收取租金。如果不滿足續(xù)租條件的，應(yīng)該為其安排合理的搬遷期，搬遷期內(nèi)租金按照合同約定的租金數(shù)額繳納。搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應(yīng)當(dāng)按照市場價格繳納租金。（例如：實行差額房租，對于需要退出的租戶，或者無力繼續(xù)支付租金的租戶，如果暫時有合理的理由無法遷出，經(jīng)營單位可以適當(dāng)調(diào)低租金，以緩解租戶的經(jīng)濟(jì)壓力。同時設(shè)置臨時收容中心，對于退出公租房后的租戶，可在臨時收容中心居住，滿足最基本的居住需求，等待政府或個人解決問題、困難后，即可離開臨時收容中心。）

結(jié)語：

公租房作為保障性住房的一種，能解決中低收入群體的基本住房問題，提高生活質(zhì)量。分析可知，公租房后期管理中，應(yīng)遵循統(tǒng)一管理、市場運營、嚴(yán)格監(jiān)管的原則。針對目前管理工作存在的問題，要拓展資金來源，實施全程監(jiān)管，建立退出機制，提高公租房使用效率，實現(xiàn)健康發(fā)展的目標(biāo)。