關于地鐵停車場及車輛段上蓋物業開發規劃設計要點的思考

文/秦洪梁 中鐵二院華東勘察設計有限公司 浙江杭州 310000

徐紅 杭州聯縱規劃建筑設計院有限公司 浙江杭州 310000

為了提高我國整體發展水平，不斷加大城市化、城鎮化建設效率，城市病越發嚴重。而作為主要病因的城市交通，其與城市建設和經濟發展之間的矛盾也日益凸顯出來。為此，實現地鐵建設與物業開發的有機結合，成為目前發展的主流趨勢。

1、用地規劃

在場段上蓋物業開發中，應遵循集約用地的基本原則，實現宏觀調控。我國在場段上蓋物業開發中的經驗相對較少，通過對國外開發經驗及其發展趨勢的分析可以看出，在場段上蓋物業規劃時，如果僅是實現場段大庫建筑蓋上規劃，是無法提升整體規劃效果的，故而就需要從綜合成本、空間銜接、交通組織、建筑形態等多方面因素進行全面分析。

例如，我國深圳前海車輛段上蓋的建設，除了庫房建筑上蓋部分外，還將周邊的空地一同歸入了設計規劃范圍內，這樣一方面能夠降低成本損耗，另一方面實現了城市空間與交通組織之間的統籌協調。另外，在一些城市中，還會將穿越段和切割的區域統一納入規劃設計范疇內，為地鐵建設以及城市發展提供了助力。

2、產品策劃

人們對場段上蓋物業開發的認知仍停留在節約土地資源、提升土地利用率的概念上，認為場段上蓋物業開發只是為了緩解壓力的被迫之舉，忽略了場段上蓋物業開發的重要性。再加上人們對于地鐵檢修以及車輛形式中所產生的振動和噪音污染重視力度不足，相關技術手段也不是十分完善，使得上蓋開發規劃設計停留在低端保障性住房、總部辦公方面，不僅降低了其開發效率，也阻礙其功效的發揮。后來隨著城市交通問題的日益凸顯，人們對于花費較長時間在通勤上產生了較大不滿，這為地鐵場段上蓋物業開發策略的實施提供了條件。

地鐵上蓋物業有效促進了沿線商業、酒店、寫字樓的增值，吸引各種生活、商務、文化、娛樂等設施向周圍集中，從而形成了軌道交通中的商圈經濟。特別是在地鐵減震隔震、吸音防噪技術發展的今天，通過地鐵的超強輻射能力，使得人們對上蓋物業的認知發生了改變，為其發展創造了更多空間。對于二三線城市地鐵場段物業開發具有現實意義。

此外，在業態策劃階段內，還需要對其技術因素進行綜合的考量。例如，蓋下建筑由于受到工藝設計等的限制，柱網尺寸普遍偏大，布置上也具有一定的規范性，再加上豎向交通組織的點位和數量限制，如果采用靈活多變的空間結構則會降低其使用效率，影響整體設計效果。所以一般在這類區域內不會設置觀演建筑、商業街等內容。

3、總圖布局

地鐵場段的上蓋部分建設大多都是沿著地鐵線路行駛方向，進行依次排列布局的，不過由于場段下蓋空間區域受到軌道和工藝布置的影響，形成較為規矩的模式，導致上蓋部分的建設存在較大的單一性，建筑之間的空間布局較為死板，缺少靈活變通，進而降低了區域建筑的活力。為此，在進行地鐵場段下蓋設計時，需要結合自身的條件要求，多預留一些軌道空間，使上蓋設計能夠呈現出較多的變動性，以此有效提升整體布局的靈活性。

與此同時，對于庫房周邊的預留白底，其在規劃布局上應該注重于與周邊群體以及空間上的協調性，提升總體布局效果。再者，在總圖布局中，還需要注意交通組織因素的影響，保證場段上下部結構的合理性，減少與非地下場段項目的沖突。在規劃非地下場段項目時，一方面要將場段內的交通和物業開發進行區分，另一方面，還要將庫上、庫下垂直交通的線路和坡道實行綜合的分析與研究，選擇合理的開發位置，確保其與周邊城市道路、場段內工藝道路以及蓋上交通組織之間的連接性和均衡性。

4、空間銜接

在地鐵場段上蓋物業開發中，經常會存在項目與周邊城市空間銜接生硬的問題，而造成這一情況產生的主要原因為：地鐵場段內部工藝建筑的平面尺寸相對較大，在實際設計規劃中很容易出現橫向長度200米左右的建筑立面。而在場段庫房建筑設計中，為了滿足建筑對通風、自然采光以及排煙等的要求，一般會設計成無外墻的開放式空間，最后導致其與周邊建筑的格格不入。因此，在設計規劃過程中，要針對這一問題制定合理的改善措施，提升兩者的融合效率。

5、消防設計

消防設計是目前地鐵場段上蓋物業開發中的重點和難點內容。由于我國上蓋物業開發起步較晚，在消防設計上缺乏明確的規定和法律依據，這使得實際設計中工作人員不得不依靠自身的經驗和理解開展消防設計工作。而消防審查部門也無法找到準確的審查依據。所以，在地鐵場段上蓋物業開發消防設計中，要先對當地的消防條件極其相關要求進行了解與掌握，并與有關部門進行溝通和交流，獲取更多的設計意見和建議，之后再根據總圖消防部局以及消防設施等內容，合理規劃消防設計方案。并通過反復的檢查和探討，確保方案設計的可行性、合理性。再者，在總圖景觀設計中，要對上蓋通風和排煙設施予以綜合的考量，確保設計的合理性。

6、結構設計

地鐵場段上蓋開發以庫房建筑為基本平臺，當建筑工藝布局所能提供的空間范圍與上部建筑結構之間存在問題時，會導致上部結構落地存在轉換的情況，進而加大建設成本，提高了設計難度，最終延長了設計施工周期。所以在上蓋開發時，需要在工藝設計環節內，引入物業開發的相關內容，增強工藝設計與上蓋建筑結構之間的合理性，保證建筑的有效落地。

另外，結合區域內物業開發銷售價格情況，對建筑結構成本進行有效控制，保證上蓋物業開發的有效性。與此同時，在上蓋物業實施過程中，由于施工工序無法與場段施工同步進行，因此，在后續物業開發中，需對結構施工條件的預留予以充分的考慮，提高設計規劃質量。

結語：

總而言之，成功的上蓋物業開發項目，不僅要從技術方面綜合考慮，還要求政府給予一定的政策和法律支持。且隨著我國地鐵建設速度的加快，對場段上蓋的需求也在不斷增多。對此，設計人員應加大對其的關注和研究力度，提升項目自身的經濟和社會效益，以此為城市的現代化發展貢獻力量。