房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制研究

文/孫豐國 山東高德置業(yè)有限公司 山東淄博 255000

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本控制的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理圍繞著項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行，然而，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，目標(biāo)也會(huì)發(fā)生階段性的變化。無論目標(biāo)發(fā)生怎樣的變化，都要在整個(gè)項(xiàng)目過程中進(jìn)行成本管控，才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目得到應(yīng)得的效益。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制也存在很多的影響因素，下面就這個(gè)問題進(jìn)行簡要的探討。

1.1 決策階段的成本控制得不到重視

決策階段的成本控制對整個(gè)成本控制來說具有不可替代的重要作用，很大程度上影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益。決策主要是在估算投資的基礎(chǔ)之上形成項(xiàng)目策劃書，為項(xiàng)目管理者進(jìn)行投資決策提供判斷和依據(jù)。但是就目前市場來說，房地產(chǎn)一直處于有利的市場，需求多，供給少，所以房地產(chǎn)獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益也是很容易的。領(lǐng)導(dǎo)層相對缺乏決策階段的成本管控意識，沒有對決策階段的成本管控采取應(yīng)有的重視。

1.2 計(jì)劃和管理得不到重視，無法準(zhǔn)確控制成本

如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理，盲目地開展生產(chǎn)經(jīng)營，就會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)只對如何獲得高額的利潤感興趣，關(guān)注眼前利益，忽視了對企業(yè)成本的計(jì)劃與管理。這種做法使得企業(yè)資源得不到合理的配置與應(yīng)用，嚴(yán)重地會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目管理活動(dòng)的無效，從而無法精準(zhǔn)地計(jì)算企業(yè)的成本預(yù)算，也就無從談起對房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控工作了。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法落后

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)算的方式是要等到整個(gè)工程完全結(jié)束后，依據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，再核算成本，這種方式的缺點(diǎn)是無法掌控大量的有效數(shù)據(jù)，成本核算往往滯后，造成的結(jié)果就是很多有效的資料信息得不到應(yīng)有的應(yīng)用而流失。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然運(yùn)用傳統(tǒng)的成本核算方法，這種傳統(tǒng)方式的缺點(diǎn)是方式粗放，計(jì)算不精確，方法不標(biāo)準(zhǔn)且難以統(tǒng)一化，這就造成了項(xiàng)目成本管控難以管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益十分不利。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成本控制的策略

2.1 完善成本管理制度、明確管理目標(biāo)

（1）制定成本管理目標(biāo)，將涉及到成本的內(nèi)容都囊括進(jìn)去，仔細(xì)研究制定出具體的管理目標(biāo)，使每個(gè)參與者都有明確的使命感，針對開發(fā)項(xiàng)目的不同，具體制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益，從側(cè)面促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康有序地發(fā)展；（2）企業(yè)成本管理制度是十分必要的，要在企業(yè)內(nèi)逐步推行成本制度化管理，讓每個(gè)員工甚至領(lǐng)導(dǎo)層都意識到成本管理制度的重要性，落實(shí)分配責(zé)任到個(gè)人，讓制度化的管理模式更加規(guī)范有序；（3）將企業(yè)指定的管理制度與管理目標(biāo)印刷成紙質(zhì)的冊子，以便于在項(xiàng)目具體的實(shí)施過程中宣傳，有利于提高對成本管控的水平。

2.2 做好招投標(biāo)階段的成本控制工作

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出資方的不同，使得實(shí)際的招投標(biāo)程序與政府規(guī)定的招投標(biāo)程序存在一定的差異，但是無論采取何種招投標(biāo)程序，其最終的目的都是篩選出報(bào)價(jià)最低、各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)均符合國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的承建企業(yè)，以切實(shí)確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商應(yīng)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及各項(xiàng)指標(biāo)選擇資質(zhì)水平最高、報(bào)價(jià)最低的企業(yè)作為施工單位，以降低不必要的開發(fā)成本。同時(shí)對影響房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的各項(xiàng)因素，如市場行情、設(shè)計(jì)方案等因素進(jìn)行分析和判斷，反復(fù)推敲相關(guān)合同條款，確保招標(biāo)文件的質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商還要根據(jù)市場變化規(guī)律，制定準(zhǔn)確、合理的招標(biāo)參考價(jià)格指標(biāo)，方便了解各招標(biāo)企業(yè)或單位的報(bào)價(jià)是否合理，從而實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、確保項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。

2.3 做好施工階段的成本控制工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中使用資金量最多的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制與管理質(zhì)量的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本具有占用時(shí)間長、變化大的特點(diǎn)，因此，應(yīng)加強(qiáng)對此環(huán)節(jié)的成本控制工作，且降低經(jīng)濟(jì)損失。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)成本以及財(cái)務(wù)管理制度，認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)合同要求，并結(jié)合企業(yè)目標(biāo)成本編制合理的成本管理體系，明確各個(gè)管理人員的工作內(nèi)容和責(zé)任范圍，劃清權(quán)責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，確保成本控制與管理的效果；其次，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的資金花費(fèi)進(jìn)行跟蹤檢查與控制管理，避免資金浪費(fèi)。同時(shí)嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證與設(shè)計(jì)變更，以制度為約束和規(guī)范，加強(qiáng)變更簽證的審核工作，避免不合理設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)，最大限度的降低項(xiàng)目開發(fā)成本。

2.4 做好竣工階段的成本控制工作

相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)廣泛的收集各種計(jì)算資料，確保資料的準(zhǔn)確性與完整性，并對收集的資料進(jìn)行整理，最終形成結(jié)算文件，為項(xiàng)目竣工結(jié)算提供重要的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜且系統(tǒng)的工作。要想真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，就必須做好房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制工作，引入動(dòng)態(tài)成本控制理念，切實(shí)確保房地產(chǎn)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的合理性與有效性，進(jìn)而提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)這些年有了巨大的變化，隨著建設(shè)規(guī)模提升，成本規(guī)模逐漸變成了過去完全無法想象的水平。而建筑項(xiàng)目自身具有周期長、易受市場和政策影響等特點(diǎn)，再加上近年來我國的市場情況的變化和行業(yè)規(guī)范的限制，成本管理的水平還比較差。房地產(chǎn)行業(yè)還要更加關(guān)注這個(gè)問題，不斷更新管理理念，培養(yǎng)更多專業(yè)人才，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，提高行業(yè)的整體成本管理水平，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠更健康的發(fā)展。