萬達商業地產的商業開發運營模式存在問題與提升方法探討

文/方永勝 杭州銘九佳建設工程有限公司 浙江杭州 310000

1、萬達商業地產面臨相關問題

資金來源單一。目前，項目資金來源主要依賴自有資金和銀行貸款。一般而言，商業地產開發所需的資金高達幾十個億。對于這樣的資金壓力，“家大業大”的萬達集團也是背負巨大壓力。比如：2017年7月19日，萬達商業將中國七十七個酒店轉讓給富力地產，又將十三個文旅項目91%股權轉讓給融創集團。以此來達到迅速變現的目的，減少銀行貸款。目前，萬達商業地產擁有自己的專業商業運營管理團隊。但是隨著日益更新的消費需求和迭代的消費升級，運營團隊也需與時俱進、不斷提升自身能力服務商業活動來滿足各式各樣的消費需求。

2、主要開發運營商業模式

2.1 單純出售模式

出售模式又可分為整體出售、統一經營和各自經營。

整體出售。這種模式下，甲方僅僅是負責項目的建設。一般而言采取這種模式，甲方往往是對此項目不熟悉或者資金實力稍弱的開發商。這種開發優點是沒有太大的資金壓力，投資風險小，并且適合剛剛涉足商業地產的開發商。缺點是失去項目的所有權，沒有真正進入商業地產核心營運領域。

統一經營。即項目劃分為若干個商鋪后出售，購買者可以擁有商鋪之后自行經營或者轉租給其他人，但是運營方掌握所有商鋪的管理權。優點是：開發商可以快速回籠資金，擁有統一的管理權。缺點是：物業被分割若干份后統管理難度增加。

各自經營。這種模式的與上一張的區別在于不再掌握統一的管理權，由商鋪自行管理項目。優點是資金回籠快；缺點是：整體性差，缺乏主力店，適合檔次低、規模較小的商業街。

因此，單純出售模式相較于單純出售模式而言，優勢在于甲方可以在短期時間內快速回籠資金。但是對于消費者來說，消費體驗的愉悅度沒有很大的提升。

2.2 租售結合模式

租賃結合的模式也可以分為兩種：售后返租和部分出租模式。

售后返租。即甲方將物業出售給買方，同時約定協商后的租金價格回報的方式獲得物業的使用權。此模式的優點是：資金回收期短，風險大大降低并且可以擁有物業的管理權來獲得額外的運營收入。缺點是：合同期滿后，經營權的選擇不確定可能導致運營成本的上升。

部分出租模式。即將部分物業出售，后將剩余部分交給專業運營團隊（可以是自己組建，也可以是聘請其他專業團隊）負責。目前，這種模式再國內的大型商場比較常見。優點在于：首先，項目在建成前就可以完成大部分的招商，可以減少招商風險和招商成本；再者，憑借其它商業品牌效應可以吸引其他品牌入駐；另外，一旦確定了合理的定位，可以大大的減少運營成本。但是，缺點也不容忽視：采用此模式的投資回收期較長，不確定性增加會導致運營風險的增加。

3、開發運營模式提升方案

3.1 選擇合適自身發展的開發運營模式

目前，萬達一般都是自持自身物業，通過長期運營來或者收入。但是，萬達廣場的體量通常都是數十萬方，在早期開發中，需要大量的資金投入。因此，萬達選擇了租售結合的方式：自持或者出租室內的步行街，將住宅、寫字樓和部分商業物業（如室外的步行街）出售。出租的面積占這個項目的面積通常較小，并且為了整體項目形象，對租賃方會層層篩選和考察。

擺脫固有的思維方式。已通過上文分析，發現不同于其它類別地產，商業地產的開發模式并非截止到銷售就完成整個項目的開發活動，而是注重運營中的商業價值。因此，在中國商業地產仍在發展階段中，首要任務是拜托固有思維，學習商業地產專業知識理論和借鑒國內外優秀商業地產項目。

設立可行度高的開發目標。目標是一個項目追求的方向，若目標設立太高則達不到預期效果會影響這個項目定位和招商等其他方面；若設立太低，則達不到項目資金和資源適配等原則。一個商業項目一般投資高達幾十個億，若失敗了，損失巨大。因此，在項目啟動前期應該做出全面、合理和科學的可行性研究，確定合理的開發目標。

3.2 提高管理能力

商業地產最核心的重點在于運營管理能力，其能力的好壞直接影響項目的成功與否。所以，一個成功的商業地產必須擁有優秀、專業的運營管理團隊，為項目日常管理活動負責。一般而言，管理商業項目有以下三種選擇：

成立自己的專業管理團隊。一般有戰略眼光和打算長期進軍商業地產的企業都會成立自己的商業運營管理團隊，因為可以自行按照自己的戰略目標和理念發展，而且不用受制于人和積累屬于本企業的數據和經驗。

聘請其他管理專業團隊。利用其它有經驗的專業團隊可以保證在短期內迅速到崗進行高效的管理工作，而且可以借鑒他們在其它項目積累的寶貴經驗。

與其它優秀管理團隊合作。可以引入國內外有專業團隊，并簽署戰略合作協議，學習他們的管理能力共同進步。

3.3 提高融資能力

上文已經提到，商業地產不同于其它類別地產，是需要前期投入大量資金而且回收期較長的項目。目前，中國的商業地產的資金來源主要是銀行貸款、自有資金和少量的股權融資。在經濟大環境看好和政策扶持的情況下，項目對資金的需求可以解決。但是，如果出現其它不利因素，項目可能面臨巨大的資金壓力。因此需要拓展項目資金的來源途徑。

私募股權投資。是指可以采用私募的方式對尚未上市的企業進行投資。在中國，開發商可以選擇專業的私募公司，讓其負責項目融資；也可以自己創立金融板塊去進行項目融資。一旦獲取私募融資的方式，可以減少對銀行的借款依賴，與此同時，企業的抗金融風險能力也隨之提升。

3.4 注意人才培養

人才的重要性在每一個企業都是不言而喻的，尤其是在側重運營管理的商業地產企業中。本項目建議從兩個方面考慮：

引進人才。商業地產企業應該不拘一格降人才，不僅是從已經優秀、知名的地產企業引進成熟的專業人才，還要注意一個企業員工的年齡梯隊。招聘一些剛剛畢業的應屆生并且進行本土化培養是一個非常好的選擇，因為一個企業需要新鮮的血液推動創新，而且培養應屆生的另一個好處是他們可以迅速新知識和最大化地吸收企業文化。

內部培養。在引進新人才的同時，也需注意企業內部的人才培養。對于有潛質的員工進行有針對性的培養，如：定期舉辦沙龍或者成立集團層次的管理學院。或者與高校達成合作戰略，聯合、定向培養優秀人才。

結語：

綜上所述，利用SWOT分析法全面分析舉出萬達集團現在面臨的兩大問題，我們要選擇合適自身發展的開發運營模式、提高管理能力、提高融資能力和注意人才培養。