淺談房地產經濟與集體土地入市

文/郭紅 廣德縣自然資源與規劃局 安徽廣德 242000

在我國社會經濟快速發展的過程中，房地產經濟做出了重要貢獻，發揮了重要作用。然而，房地產經濟發展對土地的依存度較大，需要獲得土地支撐，否則，房地產經濟將會成為空中樓閣。然而， 現階段，我國房地產經濟獲取土地的渠道比較單一，需要將集體土地收歸國有才能實現，而國有土地屬于政府壟斷，影響著房地產經濟的發展。因此，集體土地入市將會打開房地產經濟發展所需的土地空間，從而促進房地產經濟進一步發展。

1、相關概念概述

（1）房地產經濟的概念。房地產經濟是以房地產為對象，是房地產的生產、流通和消費等待領域各種經濟關系的總稱。

（2）國有土地是指土地使用權，由于法律禁止土地買賣，因此，國有土地所有權通過劃撥、出讓等方式獲取國有土地使用權。

（3）集體土地，指集體的使用權，不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是集體建設用地可以依法實現轉移。

2、集體土地入市對房地產經濟的影響分析

（1）目前房地產經濟發展現狀分析。現階段，由于社會經濟的快速發展，居民的收入水平增長很快，居民對于住房消費的需求不斷增加，在這種情況下，促進了房地產經濟的快速發展。此外，由于我國城市化進程加快，一部分農村人口向城市轉移，這部分人口在所在地城市進行安家落戶，需要購買住房，這對所在地的房地產經濟進到了推動作用。并且由于我同經濟在區域間發展不平衡，造成了人員在不同城市間的流動，這些因素導致部分城市房價漲幅過大，引起社會各界廣泛關注。房地產經濟快速發展，導致城市土地供應不足，需要解決房地產經濟發展所需的土地問題。由于我國土地管理的特殊政策，房地產經濟需要的土地供應來自于政府掌管的國有土地使用權，政府需要通過一定的方式獲得，導致城市土地供應不足，造成房價增長過快。由于政府掌管的土地使用權，獲取方式困難，難以滿足房地產經濟發展對土地的需求，制約了房地產經濟的發展。因此，需要進一步開拓土地的利用空間，為房地產經濟發展提供土地保證，從而促進房地產經濟的健康發展。

（2）集體土地入市對房地產經濟的影響。有觀點認為集體土地入市會對房地產經濟造成很大沖擊，影響房地產經濟的發展。事實上現行的土地管理政策法規對于集體土地的管控極為嚴格，集體土地入市存在較多的障礙，難以對房地產經濟產生較大影響。首先，集體土地入市的范圍有限。目前的政策上對于集體土地入市需要經過很多程序，并非是指全域范圍內的土地都可以入市。其一是集體土地必須是集體建設用地，而不是非建設用地，集體建設用地必須獲得政府的規劃許可才能執行。在國家對耕地政策進行嚴格的保護情況下，放寬集體建設用地的限制幾乎不可成，因此，獲準成為集體建設用地的條件非常高，管理控制極為嚴格。其次，國家對于耕地保護的紅線有嚴格規定，集體建設用地難以突破耕地保護紅線，在紅線范圍內難以獲得集體建設用地的審批權，這對用地單位的需求形成一定障礙。其三，集體土地入市有明確的用途管制，而是對工業、商業等實體經濟部分開放，而并非對住宅市場放開，因此，難以對房地產經濟形成較大沖擊。其次，集體土地入市中交易條件受到諸多限制。對于國有土地使用權而言，取得了國有土地使用權后，所產生的建筑物（含房產）獲得了不動產證照，即獲得了政府認可的合法資格，可以實現全流通，在個體之間實現正常交易，交易活動受到法律保護。而集體土地入市下的建筑物辦證難，辦證手續不全，能夠交易的渠道非常有限，并且交易手續難以獲得政府相關部門認可，交易活動難以獲得法律保障。最后，集體土地上的建筑物（含房產）有許多歷史遺留問題沒有解決，對集體土地入市帶來很大影響。一是農村宅基地上房產問題交易受限，不能進行全域交易，只能在村集體區域內的人員間進行交易，并且交易手續缺乏，難以獲得交易安全保證，農村房產交易難對集體土地入市影響較大。二是農村小產權房問題沒有解決，對集體土地入市形成障礙。

3、完善房地產經濟與集體土地入市的路徑選擇

（1）規范集體土地入市的相關法律法規。集體土地入市是保障村集體組織土地權益的需要，也是化解建設用地矛盾的需求，真正落實同地同價，維護村集體的土地利益，必須進一步完善農村土地管理政策，規范集體土地入市條件，妥善處理好土地管理中的歷史遺留問題。一是解決宅基地的上房產的不動產問題，取消農村“限購”政策，讓農村居民獲取更多的房產收益。二是妥善處理小產權房的產權問題，小產房權是特定歷史條件下房地產發展中不規范情況下的產物，因此，要通過合法的途徑尋找解決辦法，不能久拖不決。

（2）在促進房地產經濟發展中妥善處理與集體土地入市的關系。在解決房地產經濟發展中所需的土地，通過集體土地入市難以為房地產經濟找到適合的對接渠道，需要進一步完善集體土地入市的限制，保證集體土地使用權與國有土地使用權同等重要，就要解決集體土地入市的交易問題，使之能夠保持全流通。因此，要保證集體土地入市中的集體土地使用權能夠合法交易，在辦理不動產證時，可以區別為國有土地使用權和集體土地使用權，保證“二權”對等從而保證集體土地使用權上的房產與國有土地使用權上的房產都能夠進行合法交易，受到法律保護。從而實現房地產經濟與集體土地入市對接，房地產經濟發展可以從集體土地入市中擴大土地來源渠道，集體土地入市能夠推動農村集體經濟進一步發展，從而實現房地產經濟發展與集體土地入市帶動農村經濟發展雙贏局面。

結論：

現階段，集體土地入市期許甚好，然而法律限制仍然較多，土地管理中的歷史遺留問題沒有有效解決對集體土地入市帶來很大影響。同時，由于集體土地入市的范圍有限，從而對房地產經濟的影響不大。但是，由于房產地經濟發展需要有土地支撐，在城市土地資源有限，農村經濟需要進一步發展的情況下，以集體土地入市為契機，農村運用集體土地與房地產經濟契合，對于促進房地產經濟發展與集體土地入市帶動農村經濟發展實現雙贏具有重要意義。