土地出讓金與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的關(guān)系

文/張群 安徽省宣城市廣德縣自然資源和規(guī)劃局 安徽廣德 242200

目前，中國地方政府的主要財政收入靠稅收，其中大部分的稅收是依靠土地而來的，用土地轉(zhuǎn)讓、出租等方式獲得的財政收入，是維持地方財政的主要方式。財政制度的改革，使得地方財政收支嚴重不均衡，迫使地方政府有償出讓土地，加之住房商品化的發(fā)展，為土地出讓金的形成提供了良好的條件，地方政府為加快城鎮(zhèn)化的進程，越來越依賴于土地轉(zhuǎn)讓、出租獲得的財政收入，中央的政績考核也迫使地方政府運用土地做文章。從上世紀80年代末開始，我國的土地成交量實現(xiàn)跨越式增長，成交量的提升推動了我國城鎮(zhèn)化建設的步伐，加強政府財政資源，帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

1、土地出讓金的含義與優(yōu)缺點

土地出讓金是指將國有土地資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)地方財政收入的一種方式，是國家稅制改革之后出現(xiàn)的一種地方政府行為。土地轉(zhuǎn)讓費是地方財政的主要來源，土地分為稅改后的地方財政管理。隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，中國城鎮(zhèn)化道路進一步加快，帶來的房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，土地出讓金成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的重要部分，利益巨大，地方政府高度運作，為土地轉(zhuǎn)讓費的形成提供了條件。土地出讓金的出現(xiàn)，是房價迅速攀升的前提，地方政府為了提高財政收入，大量轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租土地，使得城市用地無序擴張，造成資源的浪費。這種依靠土地帶來的財政收入，使地方財政金融風險增加，社會不穩(wěn)定因素進一步增多。在高房價的背景下，中央政府出臺相應政策，住宅限購等政策的出現(xiàn)，使得房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進一步轉(zhuǎn)型，且前期的過渡開發(fā)，城市可使用土地大幅度減少，形成地方財政依靠的土地出讓金增加財政收入的形式難以繼續(xù)維持地方財政支出。國有土地另拆遷補償制度的提高了征地補償成本，依靠土地出讓金收入財政模式難以持續(xù)。

2、土地出讓金與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系

2.1 土地出讓金引發(fā)的高房價問題

土地出讓金具有一次性收取的特點，是地方政府財政收入的主要來源，因此地方政府會推動地價的提升，達到土地出讓獨大的目的，而地價提升的最直接后果就是房價的攀升，房價的提高對于購房者來說并不是好事，對于有資本的購買者或投資者，可以通過一次性付款的方式購買房屋，然而對于真正的剛需者，卻出現(xiàn)因高房價買不起房價的客觀局面，形成房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展。投資性住房更是助推了房價的提升和地價的攀升，促使地方政府出于財政收入的考慮，在房價攀升時通過高額的土地出讓金進一步助推房價提升，在房價低迷市場遇冷時，地方政府采取相應的政策和措施實行救市，進一步造成房地產(chǎn)行業(yè)的不良發(fā)展。地方政府的土地政策和行為，迫使土地失去原有的價值，破壞了市場規(guī)律，使得大量耕地被占，破壞生態(tài)環(huán)境，失去種植土地的農(nóng)民，生活幸福感明顯下降，特別針對于沒有一技之長的農(nóng)民，喪失了經(jīng)濟來源，糧食不足，進一步加劇了社會動蕩，影響了社會的健康和諧發(fā)展。

2.2 土地出讓金制度對地方財政結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性的影響

依靠土地出讓金維持地方財政，長期以往會對地方財政積累形成風險。土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是透支社會未來的收入，尋求短期發(fā)展的財政手段。土地資源的稀缺和一次性征收房地產(chǎn)稅將導致地方政府依賴土地出讓金和房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)讓。這種財政模式也增加了國家金融風險，市場的土地供應與房地產(chǎn)開發(fā)、居民購房之間形成完整的資金鏈，銀行是資金鏈的供應者，承擔相應的風險，而銀行也是屬于國家管控的機構(gòu)，因此市場的波動會加劇國家金融風險。隨著中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)市場的調(diào)控，土地出讓金呈緩慢下降的趨勢，從而影響地方政府的財政收入。土地出讓金的存在是推動地價和房價攀升的重要因素，住房剛需者會因為高房價壓抑對住房的消費，而投資者不會因為高房價抑制消費，另一方面中產(chǎn)階層對房子的購買是對未來消費能力的嚴重透支，使住房和需求之間的平衡關(guān)系被打破，使得社會財富和資源集中于富人和城市，窮人和農(nóng)民的消費行為被抑制，形成了嚴重的畸形房產(chǎn)市場，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。征地補償不平等的土地制度嚴重影響了農(nóng)民的收益，這種分配不均造成社會不穩(wěn)定風險的加劇。土地出讓金制度為腐敗的滋生提供一定的環(huán)境，用于城市建設的土地需要得到審批，在土地審批的過程中就會出現(xiàn)違法腐敗的亂象，進一步加劇了行政腐敗的風險。地方政府需要通過土地政策的改革，緩解各種矛盾，推動房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

2.3 土地出讓金改革促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展

土地價格估計占房地產(chǎn)價格的20%至40%，土地轉(zhuǎn)讓費占土地價格的10%至30%，由此可見，土地出讓金成為市場房價飆升的重要因素之一。可通過按年分次收取的方式打破一次性收取的形式，有效地降低房產(chǎn)開發(fā)成本和房屋銷售價格。將土地轉(zhuǎn)讓費納入物業(yè)稅改革制度可以降低開發(fā)商的土地購置成本，并有助于穩(wěn)定住房價格。增加住房的有效供給，為房地產(chǎn)建設提供資金動力，推動房產(chǎn)供應增加，降低居民購房成本投入。購房者在買房時承擔的稅費減少，開發(fā)商在房價中轉(zhuǎn)嫁的稅費減少，是鼓勵剛需者購房的有效手段。合并物業(yè)稅的收取對投資性住房成本增加，迫使投資者對于房子的購買量減少，在緩解住房壓力的同時也是控制房價的有效手段。土地出讓金與房地產(chǎn)稅費的整合，是促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的有效手段，然而受市場調(diào)控的影響，房子大幅降價的可能性較小。

總結(jié)：

土地出讓金是中國社會經(jīng)濟快速增長的產(chǎn)物，它的收取方式不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效發(fā)展。因此，需要通過政府通過宏觀調(diào)控政策，改革收取方式實現(xiàn)良性調(diào)控行為，為房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展奠定基礎(chǔ)，為地方政府良性財政循環(huán)提供條件，為中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展增力。