房地產長效機制模型的建立

文/閆靖晗、劉峰華、鄢浩 大連理工大學 遼寧大連 116000

2017年10 月召開的中共十九大再次強調，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

因此，加快建立符合我國國情和市場規律的房地產調控及保障長效機制，實現房地產市場（包括房屋買賣市場及房屋租賃市場）的長期平穩健康發展，是住有所居目標實現的有效實施方向。

1、房地產長效機制概念的簡要介紹

2014年三月，國家出臺重要文件：《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，首次系統性的闡釋房地產“長效機制”的內容：“健全房地產市場調控長效機制。調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規范市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度。建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。”

2017年，中央政治局會議重點強調要保持宏觀政策連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，深化供給側結構性改革，改造提升傳統動能，大力培育發展新動能，振興實體經濟，實現轉型升級。要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。

簡單來說，房地產長效機制意味著一系列的配套改革，這其中既包括房地產領域，如房地產稅收制度、土地供應制度、房地產租賃體系等；也包括財稅等房地產之外的領域，如住房金融體系、房地產投資政策等。即綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律、保證房地產長期持續健康發展的長效機制的基礎性制度和長效機制。

此長效機制：一方面，對熱點城市房價上漲可能會帶來泡沫要加以防范、調控，從需求側、供給側都采取措施最終實現供需平衡。另一方面對廣大的三四線城市還要堅持去庫存：因地制宜進行城市發展，減小城市之間公共服務及政策制度等的差距，提高三四線城市住房價值。

2、房地產市場的問題及成因分析

我國房地產市場存在著房地產市場信息混亂、投機者擾亂秩序、租賃市場不規范、房屋保障制度不穩定等問題，對房價的高漲及房地產市場供不應求關系的形成造成了綜合影響。本節主要對當下房地產市場存在的突出問題進行成因分析。

2.1 各地資源分配不均及城市化與房價上漲問題

在我國目前的城市等級劃分制度下，北上廣等一線城市集中了大部分的教育、醫療、人力等資源，擁有更為完備的公共服務體系，吸引了大量外來人口的流入，住房的集中需求也明顯增加：因此而一、二線城市人口的增長及城市住房供給的嚴重短缺共同促使了房屋價格的不斷上漲。

與此同時，城市人口的增加及城市規模的擴大促使城市進一步發展，迫使當地政府通過土地價格上漲與房價上漲獲取豐富的財政收入，以加大基礎設施建設、公共服務體系等各方面的投入，實際上也推動了房價的上漲。

2.2 城鎮住房保障系統亟待完善

為保障民眾住有所居，城鎮居民享有住房保障體系，以及配套的教育、醫療等基本公共服務，而對農村居民及進城務工人員的住房保障力度較為欠缺。同時戶籍制度的的限制使得城鎮居民與農村居民在房屋買賣中存在一定限制，不利于房屋資源的合理配置與流通。

此外，城市對享有住房保障的民眾的審核條件及要求不同，導致部分需保障的民眾在住房上仍無法受到保護，實際上不滿足住房保障條件的居民卻有可能通過審核獲得保障資格，違背了住房保障系統的初衷，無法很好的保證居民“住有所居”，實際上沒有改變房地產市場供不應求的現狀。

2.3 房地產市場宏觀調控政策的不穩定性

現行的政府房地產市場宏觀調控政策常常需要依據經濟政策的變動而變動。如經濟市場疲軟時，政府希望通過房地產刺激市場；當經濟過熱時，又希望通過限制房地產的開發與銷售降低經濟熱度。同時，各地政府依賴商業用地的出售資金，來對工業用地、公益用地、農業用地以及其他公共服務體系建設等進行投入。這導致了政府常選擇采取短期的、時效性較強的調控政策，且常對需求端進行調控；無法形成長期穩定的宏觀調控政策，沒有從房地產市場供給端入手，切實解決市場供需不平衡帶來的一系列問題。

2.4 房屋租賃體系不健全的問題

與歐美等發達國家租房占商品房中一半左右的比例相比，我國商品房中用于租賃的房屋所占比重過小，僅占10%左右，無法滿足租戶的需求。同時，很多用于租賃的房屋是個人房屋，現有的租賃制度無法對租房價格及租戶權利等做出規范與說明，租賃者與房屋所有者相比缺乏討價還價的權利。

此外，對比德國等國家的租購同權政策，我國租賃者權益得不到明確與保障。在當下的租賃體系下，租戶未能享有與現有戶籍制度捆綁的教育、醫療等基本公共服務：外來務工人員權益得不到保障，租賃體系的不健全也是導致房地產市場供給側不足的原因之一。

2.5 房地產相關稅收不合理的問題

房產稅的價格效應主要表現在通過抑制部分購房者的需求，降低賣方對房地產市場的預期，最終達到減少房屋供給量的結果。因此，現行的房地產稅收調控政策未能從本質上解決房地產市場供給量短缺的問題，甚至加劇房地產市場供需不平衡的狀況。

同時，從歷年統計數據來看，房地產行業相關稅收在全國財政收入中所占比例依然偏高，即政府財政收入對房地產市場依賴仍然較重，一定程度上對房地產市場的房價控制及長效性政策的形成產生阻力。

2.6 房地產投資形式單一的問題

我國房地產投資大多采用“銀行貸款-開發商購買土地-興建房屋-售賣房屋-繼續投資建設或購買土地”的過程。形式較為單一，靈活性不足且抗風險能力較差，不利于房地產市場的穩定。

例如，房地產信托投資基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，存在一定的投資風險。其特點是收益來源于資金收入及房屋增值，且收益用于發放分紅。而我國由于缺乏可信任的運營企業，房地產信托投資基金的發展與歐美國家相比存在較大差距，對于滯銷的商品房等富余房源未能融資轉變為用于出租或其他用途的房屋資源，增加了閑置房源，且未能對房地產供應端資源的增加產生積極影響。

2.7 房地產市場秩序混亂的問題

在國家宏觀調控政策及市場資源配置綜合作用下，我國房地產市場逐漸規范化。然而，利益驅使下仍存在開發商、投機者、不良中介甚至不良官員擾亂房地產市場秩序的狀況。例如地產開發商囤積土地延期開發、改變土地用途、改變建筑容積率等；投機者與中介與開發商勾結炒作哄抬房價、發布虛假銷售信息、誤導消費者市場預期等；限購政策及房產稅征收政策下購房者“假離婚”等詐騙行為。種種突出問題的存在提高了房地產泡沫產生的風險，亟需長效政策的規范與解決。

3、從供需端分別討論房地產長效機制的建立

據前文分析，我國房地產買賣與租賃市場亂象的根本原因在于房地產市場供需端的不平衡，即供不應求現狀。因此，本節從增加供給、抑制需求及間接影響房地產市場的政策三方面分別討論，共同組成房地產長效機制建立的必要部分。

3.1 從房地產市場供給端討論長效機制的建立

本節從增加房地產市場房源供給入手，討論解決房地產市場供不應求現狀。

3.1.1 民眾租房接受度的提高及房地產租賃市場的完善及發展

房屋租賃市場的完善、配套制度的推行、及民眾對房屋租賃接受程度的提高，是增加房源供給，提高房地產市場抵御風險能力的重要環節。

從房源供應角度分析：一方面，政府應加快建設公共租賃住房，政府直接從事公共租賃住房的生產，并按特定價格租給保障對象，保障中低收入者住房需求。另一方面，應拓寬租賃房源租賃渠道，允許開發商將空置的商品房按規改建為長租公寓；大力發展規模化機構化的租賃企業，幫助中小型房企轉型升級并鼓勵其進入房屋租賃市場；同時，為規范房源供應秩序，應建立商品房租賃企業資質認證體系、企業信用評估體系等，對符合資歷的企業進行稅收等方面的獎勵及補貼。

從民眾角度分析：一方面，政府應引導公眾樹立理性的居住觀，大力倡導租房消費“先租后買”的理念，擴大房屋租賃市場的潛在受眾范圍；另一方面，應切實保障租戶權益：推進租售同權政策：將租賃房屋租戶進一步納入公共服務體系。例如：在一定區域內，達到租住年限要求、信用等級要求、人才制度要求或財產評估要求的租住家庭，應在教育、醫療、就業、公共服務、社會保障等方面與購房者享有同等待遇。

3.1.2 共有產權房等房屋產權制度的規范及推廣

共有產權房是將房屋產權股份化，由政府與購房者按出資比例共享房屋產權，對低收入者具有福利保障性質的住房，有針對性的增加了房地產市場供應端的房屋資源。共有產權房的推廣及房屋產權制度的規范，對于政府介入規范房地產市場、促進民眾“住有所居”目標的實現及激勵低收入群體提高生活水平方面具有顯著優勢。

但同時，共有產權制度仍要完善立法及相關體系，合理價格及租金，規范共有產權房產權分割的具體條件及分割時的矛盾應對措施。

3.1.3 房地產信托投資基金（REITs）的推行

政府應通過立法或出資等方式積極參與REITs的推行，如對運營優秀的融資組織進行獎勵及補貼；立法規范投資市場，建立房地產信托投資基金運營的健康環境；重視及規范物業公司等有關投資基金收益的企業，保障投資者的收益，激勵投資者對該融資方式的探索及運用等。

REITs的普及，將豐富房地產市場的投資方式，降低投資者對銀行貸款的依賴性，增加房地產市場抵御風險的能力。同時，借鑒國內外發展經驗，REITs多用于將商品房融資轉化為長租房等以租金為主要收益的房屋，對房地產租賃市場優質房源較少且租金不規范的問題提出了良好的解決方案，一定程度上促進了供給端房源的增加。

3.2 從房地產市場需求端討論長效機制的建立

本節從抑制房地產市場（投機型及投資性）房源需求入手，討論解決房地產市場供不應求現狀。

3.2.1 房屋限購限貸政策

近年來，一線城市相繼推出限購限貸政策，包括一系列購房及購房貸款條件，如嚴格銀行貸款審查力度，實行限制購房數量的相關措施，打擊上交虛假材料達到投機買房目的的欺詐行為等。

未來應在房價較高的中心城市將相關政策因地制宜進行推廣，完善及細化相關立法合理限制購房及購房貸款，打擊投機購房行為及利用法律漏洞非法購置房屋等行為，從根本上威懾抑制投機購房、炒房及哄抬房價行為，抑制需求，使更多居住性購房民眾住有所居。

3.2.2 房地產稅收體制的改革

現行的房產稅制度及相關立法對抑制房地產市場需求端作用有限，同時間接地對供應端房源的減少起推動作用。

未來房產稅制度的改革方向應是降低中低收入群體住房相關的負擔，同時對投機購房人員造成威懾作用。可以借助階梯式房產稅繳納及更嚴格的購房審核條件來實現，最終達到抑制購房需求且對房屋供給不產生消極影響的目的。

3.2.3 住房保障體系的完善

聯系3.1.2的相關分析，住房保障體系的完善，包括共有產權房、公租房制度的推廣，將對中低收入民眾及流動人口住房問題的解決產生積極影響，很大范圍內降低了民眾對房屋的需求程度。

3.3 長效機制中其他相關建議

本節主要分析與穩定房地產市場緊密相關但對房地產供需端起到間接作用的政策。

3.3.1 土地政策的改革

現行的土地政策中，按土地用途不同采用不同法律及出售價格，政府依賴商業用地高利潤為工農業用地、公益用地、基礎設施建設等積累資金，實際上從源頭上提高了商品房價格。

未來土地法的修訂及土地政策的改革應注重合理平衡工農及公益用地與商業用地的關系，大力打擊競拍土地、哄抬地價等擾亂市場秩序的行為；借助房產稅、公租房租金等其他產業創收，源頭上控制房屋價格。

3.3.2 戶籍制度綜合性改革

現行的戶籍相關制度，如戶籍與學區劃分相關制度、購房與落戶相關制度、戶籍與準入購房相關制度等均存在較大漏洞。造成了學區房價急劇攀升、城市人口大量增加、限購政策形同虛設等問題。

未來應加大立法及條件審查力度，如將常住地而非房屋所在地作為落戶及學區劃分的標準；未成年人名下不允許購房；加大對條件審查過程中的欺詐行為的打擊力度等，循序漸進進行戶籍制度綜合性改革。

3.3.3 房地產信息的透明化及信用評估體系的建立

借助大數據等信息收集手段，將個人信息與房產信息、開發商資料及房產信息、保障房信息、租房企業（或個人）及出租房屋信息等納入房地產信息透明化體系；將信用評估具體方式、出售房屋企業資質及信用、出租房屋企業資質及信用、購房/租房民眾資產及信用、物業資質及信用等列入房地產信用評估體系，該體系未來可納入信用評估總體系中。

對于房地產市場（包括租賃市場），房地產信息透明化及信用評估體系的建立將對打擊虛假信息傳播，增加消費者知情權，規范市場秩序產生積極影響。體系建立過程中，應注意保障企業及民眾信息的隱私性、真實性；確保平臺中房屋出售金額及租金等的規范性、有效性。

3.3.4 核心城市職能疏解

由于核心城市及周邊城市在教育、醫療、公共服務等方面的顯著差異，使得核心城市房價過高及周邊城市房屋資源囤積成為當下房地產市場的常見狀況。

未來，加快三四線城市建設，提高公共服務水平以增加三四線城市的住房價值，“去庫存”的同時滿足購房者的住房需求及教育、醫療等社會服務的需求；構建衛星城市，分散劑轉移核心城市的職能，抑制核心城市購房者的購房需求。

4、房地產長效機制建立的意義

房地產長效機制的建立與落地，意味著房屋買賣市場、房屋租賃市場、土地政策、房地產投資政策、戶籍制度、財政稅收制度等各方面配套改革的順利推行；意味著我國最終建立起獨立于整體宏觀經濟調控機制之外的房地產宏觀調控機制，將大大保障房地產市場政策制度的穩定性及調控機制的長效性。

同時，應突出強調，長效機制的建立非一朝一夕，而是各方面改革長期共同作用的結果；且對于各地區的房地產市場狀況，應因地制宜，采取根本目標相同但實施方法不同的政策及機制，辯證的解決不同地區房地產市場的不同問題。