加快推進不動產登記有關問題的探討

文/劉浩 滕州市自然資源局 山東滕州 277599

徐東 山東省滕州市房地產服務中心 山東滕州 277599

如今我國加大改革力度，制定不動產管理條例，對不動產進行統一管理，為整個市場經濟發展提供產權基礎。不動產登記制度涉及各層次人群的利益, 影響著房地產市場，也影響著經濟和社會政策。對于中國的經濟發展來說，不動產登記制度是我國新時期深化改革的重要舉措，具有里程碑式的意義。因此，研究和探討如何加快推進不動產登記工作，已成為推動經濟社會全面發展的主要任務和重要課題。

1、實施不動產登記的意義

不動產登記是《物權法》確立的一項物權制度,是對不動產物權的確認和保護制度。我國市場經濟的本質就是產權經濟，明晰不動產物權則成為市場經濟發展的前提和基礎。

1.1 不動產登記有利于保護不動產權利人合法財產權。

對不動產進行統一登記，充分強化了不動產的產權保護，進一步提高了物權登記質量，避免產權交叉或沖突引起的糾紛，確保各類不動產的物權歸屬和內容獲得全面、統一、準確的確認；并以登記作為公示的形式，賦予不動產登記較強的公示力和公信力，避免第三人遭受損害，切實保護了權利人合法的財產權。

1.2 不動產登記有利于維護不動產交易市場秩序。

一方面，不動產登記促進了登記信息的完善，使登記信息更為詳實、準確、可靠。在交易時可根據這些有效的登記信息來進行交易。另一方面，權利人合法擁有的財產只對稅務部門透明，不需要對全社會公布，既注重了公民對不動產持有狀況隱私權的保護，又保障了交易安全，為推進建立健全我國社會征信體系創造了條件。

1.3 不動產登記有利于促進城鄉經濟協調發展。

加快城鄉不動產統一登記工作，完善農村產權登記制度，對農村宅基地的使用狀況進行統計，將有效地解決“三農”產權不明、抵押品不足等問題，有利于激活農村金融市場。同時，伴隨著戶籍改革的推進，去除了“農村”和“非農村”戶口，平衡城鄉居民不同的利益訴求和糾葛。這些創新性舉措有利于“農地入市”，使農民獲得更多財產性收入，促進農村經濟穩定發展，為構建城鄉房地一體的不動產登記體系創造條件。

2、不動產登記制度對經濟社會的影響

《不動產登記暫行條例》自2015年3月實施以來，不動產登記成為了維護經濟秩序,保障交易安全的重要法律手段。《不動產登記暫行條例實施細則》于2016年1月1日正式發布實施，標志著我國在建設不動產登記制度上又有了進一步發展。通過在制度運行中梳理利弊，發揮不動產登記制度的積極作用，剔除消極因素，起到推動經濟社會發展的作用。

2.1 不動產登記對經濟社會發展的影響。

近年來，我國經濟蓬勃發展，房地產市場發展勢頭迅猛,不動產登記工作量也隨之增加。將土地、房屋、草原、林地等分散的不動產整合到一個部門進行統一確權登記，并且做到登記機構、登記依據、登記簿冊和登記信息平臺“四統一”。 在整合統一過程中面臨著一定的困難，主要表現在：

（1）多種不同的登記部門并存造成了不動產重復登記，這就增加了不必要的交易成本,降低了交易的效率,阻礙了市場經濟發展的活力。

（2）多種不同的登記部門并存直接影響了不動產交易安全,在某種程度上使交易糾紛大幅增加。

（3）多種登記部門并存的體制，必然會導致多種不動產登記簿的存在,既從財政上耗費一定的行政管理成本,又給權利人查詢不動產帶來不便。

2.2 不動產登記對房地產市場產生的影響

不動產統一登記制度是將住房回歸到居住本職功能，抑制投資投機，防止房地產市場泡沫，降低交易成本，保障交易安全，維護市場交易秩序。近30年的房地產市場，房屋持有狀況以及人均實際居住面積等數據資料數據很模糊，無法針對房地產經濟狀況對我國經濟進行真實全面的評估，這些“模糊”數據存在相當大的市場風險。憑借不動產登記的契機，可以對進行交易、抵押以及轉讓的不動產進行登記，構建完善的信息交易數據平臺，在短時期內勢必會給房地產經濟帶來一定的影響。從長期的角度來說，不動產登記逐步的完善、穩定，進而規范房地產市場，構建房地產調控長效機制，可以推動房地產經濟的長期穩定發展，實現房地產經濟管理的科學化；有利于未來房地產市場的政策制定和調整，對于社會經濟效益的提升有著積極的影響。

3、完善不動產登記制度的幾點建議

3.1 加快健全完善制度框架體系，推動《不動產登記法》立法

物權法將制定不動產登記制度提升到法律法規的層面，僅涉及不動產登記的相關法律法規就有《土地管理法》、《房地產管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權登記辦法》等。從規范性文件的效力來看，法律高于行政法規，行政法規則高于部門規章。《不動產登記暫行條例實施細則》確定的統一不動產登記制度與這些上位法有不一致、相抵觸的地方，就構成下位法違反上位法，導致條例無效。《不動產登記法》現已納入立法計劃，整合不動產登記職責、建立健全不動產統一登記法律制度體系，將歸屬明確、責權明晰、保護嚴格、流轉順暢的產權制度賦予法律效力。早日出臺《不動產登記法》將極大地保護不動產權利人的合法財產權，夯實社會主義市場經濟基礎。

3.2 運用現代技術手段，提高社會化應用水平

（1）推動“互聯網+”、大數據、人工智能等現代技術與不動產登記深度融合。充分發揮互聯網高效便捷的優勢，依托全國四級聯網的不動產登記信息管理基礎平臺，在保障數據信息安全共享與傳送的前提下，開展不動產登記大數據研究與實踐應用。對海量數據進行統計、分析、挖掘和人工智能加工，在預約服務、預申請、預審查等環節“讓數據多跑路”，“讓百姓少跑腿”，便民利民、提升統一登記的效率和水平。

（2）推進政務信息整合，實現信息互通、資源共享。開發移動APP 或電子政務大廳統一受理系統，實現多方面數據共享。申請人通過互聯網或手機端實名認證，可以打破時間、空間的限制，在任何時刻、任何地點登錄網絡在線申請，足不出戶就可辦理業務，方便百姓，特別是異地申請人群。同時，避免了不動產登記部門現場擁擠、工作繁重的情況，調高了辦事效率、優化了辦公環境。

3.3 落實簡政放權、優化服務改革，提升服務效率和管理水平

實施不動產登記制度，是對傳統的不動產產權管理制度的重大改革，也是完善市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求。從整合到融合，有序提升登記工作效率和服務水平，讓不動產登記在保護財產權益和交易安全的同時，做到簡政放權。

（1）在簡化不動產登記辦理審批環節上，嚴格按照“四統一”原則，采取科學分類、規范決策的方法，確立各項業務類型的受理要件標準、收件依據等等，實行全流程優化審批，明確辦理時限，下放授權權限，減少審核環節，縮短辦證時間。

（2）在加強監管的基礎上，進一步完善工作機制。①強化科技監管手段。實行二代身份證和面部精確掃描比對的人證對比，確保人證相符，防止不法分子冒充頂替、投機取巧，促進了登記行為的規范。②建立“人性化”受理機制。在遇到辦證群眾提交資料不全時，工作人員可在不違背原則的情況下先行受理，待材料完備后進行審批；對行動不便的群眾可采取預約上門服務；在春節、中秋等重大節假日期間，對外出務工返鄉人員開通綠色受理通道，避免他們多次返鄉辦理。③加快補齊制度短板，規范工作人員行為，建立健全作風建設長效化管理機制，開展廉政自查自糾工作，杜絕人情登記辦證等違規違紀行為，確保各項登記工作規范運作。

結論：

不動產登記制度作為市場經濟的基礎性制度，其價值是健全市場經濟需求，服務于市場經濟，與我們每個人的利益息息相關。推動《不動產登記法》立法，明確不動產權屬登記的法律性質和效力，規范提高不動產登記社會化應用水平，為深化政府改革和職能轉變提供依據。因此，加快推進不動產登記能夠有效保護不動產權利人的合法權益，保障不動產交易安全，對我國下一步經濟轉型，提高國家治理能力和治理水平產生深遠的影響。