目前土地評估中存在的一些問題及建議

文/王正軍 四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

1、土地資源調查評價

土地資源評價也是由兩大部分組成，一是土地資源評價的分類，二是土地資源評價的依據，這兩點是我國土地資源管理中土地資源評價的工作開展的基礎，土地資源評價分類主要是根據土地潛力以及土地適宜性進行評價確定土地的價值以及經濟效益，土地資源評價的依據是針對土地生產力的高低進行評價，其目的是要為后續的土地資源分配提供依據。

1.1 土地資源評價分類

土地資源評價一是土地的自然評價，針對土地資源的潛力進行評價，土地以一定方式使用或者是管理實踐的潛在能力進行評價，主要是以土地自然屬性的限制性——土地資源潛力開發的影響因素作為依據，目前主要是采用美國土地潛力評價系統，是對土地潛力級、土地潛力亞級以及土地潛力單元等三個等級構建評價體系;再者是針對土地適應性進行評價，是對土地的特定利用類型的適應性進行評價、分類及闡述，土地適宜性評價與限制性是相對的，兩者共同作用確定土地自然價值，土地適應性評價主要采用的是FAO 土地適宜性評價系統，一共分為土地適應性綱、土地適應性級、亞級、單位四個等級。二是土地經濟評價，利用經濟指標對土地的使用價值進行綜合性的判斷，土地資源主要是經濟條件的等級及價格，主要針對土地的投入與產出進行分析，比較土地的投入與效益的比值，然后綜合性判斷土地經濟效益確定土地的適宜性。

1.2 土地資源評價依據

土地資源評價依據主要是土地生產力的高低，主要取決于土地資源的適應性以及限制性的間接表達，所以土地資源的評價依據主要有三個，一是土地資源的生產力，是土地資源的基本特性，依據土地的生物能力，二是土地的適宜性，針對土地資源在某種特定背景下的生態環境的適宜程度，與土地利用方式、生物特點和更替以及產量等等相關，主要分為多宜性、雙宜性以及單宜性和暫不適宜多種類型，三是土地資源的限制性，與適應性相對，主要是針對土地資源生產中遇到的各項障礙因素調查。

2、土地生態安全評價指標體系

2.1 土地生態安全評價指標

現有的土地生態安全評價主要基于概念模型或框架模型，從土地利用生態安全的內涵和外延、研究區經濟／環境狀況等角度選擇評價指標。從指標構成看，當前指標側重于土地利用的經濟和社會效應方面，而對于土地資源自然狀況關注較少。通過CNKI 檢索發現，自2002年以來土地生態安全評價方面的文章快速增長。學界對于評價指標的選擇分歧較大，評價指標主要包括人均耕地面積、人口密度、城鎮化水平、人口自然增長率、化肥使用量、人均GDP、第三產業比重、工業三廢排放量、森林覆蓋率、農藥使用量。其他指標包括城鎮建設用地面積、萬元GDP 消耗、環境投資占GDP 比重、失業率、農業用地灌溉面積等。

2.2 土地生態安全評價指標體系

1993年世界銀行聯合FAO 等提出PSR 模型，構建了土地質量評價指標體系；1995年歐洲環境署對PSR 模型進行修正，得到DPSIR模型，上述指標體系和模型的建立為土地生態安全評價提供了理論指導。當前國內關于評價體系的構建主要是借助上述概念模型，如PSR、DPSR、DPSIR；同時，也有從自然—經濟—社會（NES）、經濟—環境—社會（EES）、資源—經濟—社會—環境（RESE）等系統結構角度構建的框架模型，并結合區域資源環境狀況選取多項指標，對構建的指標體系進行補充和完善。概念（框架）模型為土地生態安全評價提供了一種具有可操作性和衡量性的研究思路，但指標的分類可能存在重疊，如PSR 模型中壓力和狀態指標，狀態是在壓力下產生，分別作為兩項獨立的一級指標，二級指標間存在部分聯系和交叉，對最終評價結果可能會產生雙重影響。

3、土地生態安全評價方法

得益于相對成熟的土地評價方法、流程和技術，土地生態安全評價遵從了常規土地評價的步驟和方法，主要是基于數理統計方法或相關模型進行操作。土地生態安全值的求解過程主要包括確定權重和計算生態安全值兩部分。確定權重的方法主要有熵值法、主成分法、德爾菲法等；生態安全值的計算方法主要包括綜合指數評價法、人工神經網絡（包括BP、RBF 等）、GIS、物元模型法等。土地生態安全評價方法眾多且相互間差異大，但都應用相應的數理方法，通過模型求解生態安全得分值，將抽象的土地生態安全定量化，為土地生態安全閾值劃分和安全狀況判斷提供重要的數據基礎。

4、土地生態安全評價尺度

由于區域自然條件、資源稟賦和土地資源利用狀況的差異以及數據資料的不完整和不可得性，目前國內土地生態安全評價研究區域主要集中在省域、城市群、城市、局部區域等中小范圍區域，對于全國范圍或跨區域等大范圍的研究較少。研究區域的選擇多以行政轄區為主，將市域、縣域、區域作為一個整體，從宏觀層面評價土地生態安全狀態，基本不涉及研究區域內部各地域單元和各種用地類型的差異化評價。

結語：

土地資源調查與評價是土地管理中的重心工作，是實現土地資源合理規劃、分類以及合理利用的重要依據，針對現在及未來發展，對能夠為人類所利用的土地資源展開調查及評價，為后期的土地資源規劃和利用提供相應的依據。由于土地資源現階段存在嚴重的供需矛盾，使得現階段社會發展下人們對土地資源的開發利用尤為關注，為了實現土地資源的有效利用，解決土地資源存在的質量、數量問題需要利用土地資源評價，針對土地資源類型、數量及分析展開探討，確定土地資源潛力水平和承載數量，進而解決土地資源中存在的質量問題。通過承載數量的確定，確定土地資源發展中的人口匹配，進而避免過重的土地承載量，導致土地資源利用效率下降，供求矛盾進一步激化。