房地產企業融資策略和融資的風險策略控制探析

文/魯新川 中冶國際投資發展有限公司 廣東珠海 519000

房地產行業的發展，關系著國民經濟的發展，對帶動地區經濟有著明顯的作用。許多中小型房地產企業通過融資活動，來尋求其資金支持，推動企業自身進一步發展。特別是中小房地產企業，融資是其重要經濟活動，能推動其在關鍵時刻快速發展，推動其在平穩期長遠發展。但融資受自身及外界許多不可控因素干擾，風險較大，在政策收緊下房地產也面臨融資收緊困境，市場銷售變緩，也限制融資途徑和數量，當下房地產企業普遍存在融資需求大、流動資金少，及融資以貸款為主，方式單一問題。因此在當今市場環境下，房地產企業需采取更好更多樣融資活動，并做好融資風險控制，幫助房地產企業在競爭激烈環境下穩定、健康發展。

1、房地產企業融資風險分析

1.1 一些房企存在盲目融資現象

一些二房地產企業為據城市政策，快速開發出一批項目以獲得收益，或在其他動機引導下，做出數目較大融資活動，計劃不明確或風險較大，這些盲目融資都會伴隨巨大風險，嚴重影響后續計劃和發展。

房地產開發需綜合考慮很多經濟因素，現階段許多一二線城市房企、房產項目非常多，且在不斷快速開發中，面對諸多競品，如盲目融資，開發新房產項目，可能導致后期資金回流速度十分緩慢，給企業帶來巨大風險。另外項目開發融資資金量巨大，但目前采取融資渠道卻很單一，以銀行、金融機構、社會資本這三種籌資方式為主，如融資決策不夠理性,融資數量過大，很可能就產生盲目融資問題。房企項目開發一般抵押固定資產以融資，選擇高成本高回報項目，融資過程快，但投資風險也會更大，一旦資金鏈出現較大問題，很可能陷于資不抵債等瀕臨破產境地。

1.2 企業自身融資風險預警機制不健全

融資風險是房地產企業控制融資風險重要保障，但很多中小型房企存在預警機制不健全問題。任何形式、目的融資行為都有較大風險，一些房地產企業為了擴大內需、開發項目而進行融資活動時，在風險防范預警方面做不足，首先在財務管理上，許多企業存在工作不規范問題，在融資決策方面，存在決策片面化、考慮不全面，及對風險評估不重視或風險預警機制不完善問題，其結果是在市場或政府政策變動明顯時，房企抵御風險能力差，易給自身形成較大金融隱患，如遇樓市長期低迷，則會嚴重影響企業資金回流，使得土地、房產變為積壓資源，增加了不可預知的風險。

1.3 政府相關政策帶來的巨大風險

目前來看，無論是政府各種實際惠民購房政策，還是“房子是用來住的不是用來炒的”等文化思想方面宣傳，都給樓市帶來巨大影響，使房市趨于穩定，又基于同類競品多樣、數量多，很多城市庫存現房、在售二手房數量巨大，因此諸多因素綜合作用，很大程度上增加了房企融資風險。

我國已進入市場經濟時代，但國家政策宏觀調控作用依舊巨大，尤其是對房地產行業，如土地、金融、稅收、貸款利率等政策對房市、融資影響都很大。

2、房地產企業融資策略和融資風險控制策略探析

2.1 房地產企業融資策略探析

首先，需豐富融資渠道。筆者認為政府應放松對股票等融資方式限制，適當調低準入門檻，同時增加資金引入方式，房地產企業能更好的通過股票進行融資，使資本結構更合理。調整債券市場對房企融資限制，適當調高額度或提供較高額、長期債券，幫助房企業緩解資金壓力。另外，完善證券、股票等相關法律，促進房企合法、積極競爭，實現更合理的資源配置和高利用率。

其次，房企自身應降低融資成本，保證有更合理的流動資金。不同融資方式成本和風險都不一樣，社會融資、股票、銀行貸款、ABS、金融券、國債融資成本依次減少，許多房企業自身也在尋求多樣融資方式，但如通過固定資產或債務關系進行融資的比例較大時，雖暫時的融資成本在控制范圍中，但會因市場等因素增加融資風險，如出現問題反會增大融資成本。所以企業在融資時需合理選擇融資方式，選擇各方式融資比例，以降低融資成本。

最后，企業應制定理性的中長期融資規劃，更好防范各種不可控因素帶來的風險。理性融資決策是建立在中長期的理性融資規劃之上的，因此企業須深入挖掘市場動向、政策動向、輿論動向，然后據自身資金鏈情況和融資條件，慎重制定理性融資規劃。在具體融資計劃中，對自身實際情況理性分析，可從目標項目運行周期、自身還款能力及資金供應情況等多方面綜合考慮，確定最終融資目的、融資方式、融資數量。

2.2 房地產企業融資風險控制策略探析

首先，企業需加強內部財務管理，以降低資產風險。財務部門需完善管理制度，更好約束財務工作，開展定期培訓，提高人員工作能力和職業道德，避免做假賬等行為影響企業資金回流，并讓財務人員更好的了解和重視融資管理，確保財務信息準確性、目標性，幫助企業更好融資。另外，融資預算也與財務部門密切相關，需對凈負債率等進行精準計算，幫助管理人員做出更合理融資決策和資金控制，提高融資決策合理性。

其次，需增加手段，以加快資金周轉、回流速度，減少融資風險。就目前房企狀況來看，這一點是融資后減少融資風險關鍵工作。加快資金周轉、回流速度，還能使企業擁有更多活動資金償還債務或進行其他項目運轉，提高企業資金利用率，使企業更快發展、擴張。加快資金回流關鍵，是加強項目評估，以更好調整流動資本流向，且要強化資金監督工作，確保融資金安全、合理使用，制定科學銷售策略，以加速資金回流。

最后，健全融資風險預警機制。具體而言，需以企業發展目標與市場、政策環境相結合，選擇合適風險控制模型，利用信息系統等構建財務部、銷售部等多部門的有效聯通，建設系統化、有力的內部控制措施，以提高風控機制準確性、有效性。

結語：

總之，房企融資風險諸多，成因復雜，企業自身需制定更長遠、合理、多元的融資策略，加強內部財務管理、加快資金回流，健全風控機制，以更好控制融資帶來的風險，系統化、整體性的提高房地產企業融資風控的能力和水平，促進企業快速長遠發展。