城市地價動態監測成果具體應用的建議

文/李朝興 哈爾濱國土源土地房地產估價有限公司 黑龍江哈爾濱 150000

根據《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15 號）關于“抓緊建立全國地價動態監測信息系統，對全國重要城市地價水平動態變化情況進行監測”精神，國內各主要城市陸續展開地價動態監測工作。時至今日，根據《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦[2019]36 號）（以下簡稱“部署文件”）要求，2019年開展國家級地價監測工作的城市共計105 個，城市范圍包括了一、二線城市及部分三線城市。此項工作意義旨在：便于自然資源管理部門參與宏觀調控，提高地價信息獲取能力，加強土地市場動態變化分析和國民經濟運行形勢分析，強化市級及以上人民政府和自然資源管理部門對城市土地市場及建設用地的宏觀調控。同時，在固定的網站中定期公布監測數據，也滿足社會公眾對地價信息的需求，即產生了經濟效用，又產生了一定社會效用。按照部署文件及項目具體《實施方案》要求，其工作成果包括定期監測得出的地價數據（包括地價水平值及地價增長率）、土地交易樣點調查表、土地交易樣點分布圖、年度地價狀況分析報告等等。地價監測成果已經為政府及相關部門制定土地政策、房地產調整政策提供了重要的數據支撐，發揮了其應有的作用。但經了解，部分城市對地價動態監測成果的應用不夠重視，尤其在以下幾個方面應用的不夠全面或者沒有應用。所以，在此對已經開展地價監測的城市提出以下幾點關于地價監測成果進一步應用的建議。

1、校驗更新后基準地價

《國土資源部辦公廳關于實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》要求“市、縣國土資源主管部門應嚴格按照規程，開展基準地價制訂、更新和公布工作。基準地價每3年應全面更新一次”。市（縣）人民政府均需按照文件要求定期更新本轄區內的基準地價。

基準地價更新過程中，在確定更新基準日并根據《城鎮土地分等定級規程》得出更新后擬定的基準地價數據后可結合地價動態監測成果中的“地價水平值及地價增長率”數據對其進行校驗，與更新基準日時地價動態監測成果中的“地價水平值”進行比較，對比基準地價的增長率地價與地價動態監測成果中的“地價增長率”，因地價動態監測是每季度定期監測，具有較高的時效性，這樣可使新基準地價數據更加的客觀合理，更具公信力。同時，更新基準地價工作中劃分不同級別界線時可參照地價動態監測工作中所劃分的地價區段及土地級別界線。

2、為編制年度土地供應計劃提供數據支持

為加強國有建設用地供應計劃管理，規范土地市場，根據國家有關部委文件要求，各市（縣）政府均需編制年度國有建設用地供應計劃，土地地供應關系到房地產管理、調控政策，關系到國有土地的高效利用，科學的土地供應計劃應有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏的反應。

市（縣）人民政府在編制年度建設用地供應計劃時，在綜合考慮土地出讓市場情況、房地產調控政策、本轄區經濟情況、產業政策、土地利用總體規劃、年度經濟目標后，可結合地價監測成果中的地價數據（包括地價水平值及地價增長率）、土地交易樣點調查表、土地交易樣點分布圖、年度地價狀況分析報告等合理制定年度土地供應計劃。監測成果中的“土地交易樣點調查表、土地交易樣點分布圖”可明確、直觀顯示出每一成交地塊的用途、位置、容積率、成交價格、成交時間等要素，據此可深入研究市場需要，如某一區域土地交易活躍，需求十分旺盛，則可有的放矢、精準的增加此區域內土地的供應量；如果監測數據顯示住宅用地近期增長率較高，則可以適當的增加計劃中的住宅用地供應量，以避免因住宅用地供不應求而導致房價上漲。所以，若能合理參考地價監測成果，可使最終編制的年度土地供應計劃不但能達到市域內科學、合理，而且各個城市細分區片內也能達到科學、合理。

3、為確定土地出讓起始價、底價提供數據支持

土地出讓前，政府應當組織對宗地出讓價格進行評估，并根據土地估價結果和政府產業政策以及土地市場狀況綜合確定土地出讓起始價、底價。

監測成果中的“土地交易樣點調查表、土地交易樣點分布圖”可明確、直觀顯示出已經成交地塊的用途、位置、容積率、成交價格、成交時間等要素，土地出讓的決策者可依據土地交易樣點分布圖及土地交易樣點調查表中已經成交宗地的要素信息，比較擬出讓地塊的出讓方式、用途、規劃控制指標，再結合擬出讓宗地區位條件、個別條件等等綜合分析得出擬出讓地塊合理的出讓起始價、底價，這樣得出的起始價、底價數據將更加貼近市場中的地價水平。

4、確定地價評估中期日修正系數（指數）

土地使用權價格是某一宗地在一定市場條件下、于估價期日、一定利用條件下、一定開發程度下、一定年期內某一具體用途的使用權價格。通常所說的地價評估大多也是指土地使用權價格評估，估價機構在進行地價評估時為了得到宗地在某一具體估價期日土地使用權價格時經常會在估價過程中計算期日修正系數（指數）。

如應用基準地價系數修正法及市場比較法進行地價評估時，《城鎮土地估價規程》均要求進行期日修正。地價動態監測成果的“地價增長率”數據中包含商業、居住、工業三種用途、不同級別、不同監測時點的同比地價增長率及環比地價增長率，此時根據地價動態監測成果中“地價增長率”數據可得出客觀合理的對于基準地價的期日修正系數及估價對象對于各個比較實例的期日修正系數（指數），使估價結構最終得出的估價結果更具有說服力，可信度更高，為自然資源管理部門依法決策，確定土地出讓的起始價、底價等提供準確的價格參考。

結語：

總而言之，地價動態監測是一項長期工作，而且近年來越來越被國家層面所重視，得出的工作成果越來越全面、細致，進而能夠進一步發揮及時、準確地掌握城市土地價格水平及影響土地價格因素的變化特點和趨勢的作用。同時，為政府強化土地市場和土地價格管理，加強土地宏觀調控提供科學依據；通過及時向社會發布土地價格變化信息，可以引導土地利用方式、提高土地利用效率、指導土地使用權價格評估，科學制定土地出讓起始價、底價，引導土地交易沿健康科學、軌道發展，還可以有效打擊土地投機行為，維護土地市場的穩定和健康發展，促進經濟健康發展。相信其工作成果最終會被更加廣泛的應用，在國民經濟活動中大有作為，并起到十分積極的作用。