房地產開發設計階段的工程造價控制分析

文/孫樹廣 淄博市臨淄區城市建設綜合開發公司 山東淄博 255400

實際來看，現代房地產開發設計側重于工程質量，對于造價控制存在一定輕視，因此造價控制水平相對較低，而本文研究課題的主要目的就是提高現代房地產企業對造價控制的重視度，且提出相關控制方法，有利于工程造價控制水平提高。

1、房地產開發設計階段工程造價控制的重要性

傳統控制工程造價的重點往往是對施工階段的造價控制，而輕視對設計階段的工程造價控制，導致設計缺陷，設計概算不準確，概算超投資估算時有發生，進而影響到施工進度，甚至造成房地產開發工程造價失控的局面。據相關調查資料分析，設計費一般只相當于房地產開發工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用對工程造價的影響度達到了75%以上。經濟合理的設計，可以降低工程造價5%～10%，甚至可達10%～25%。設計階段的工程造價控制作為全過程造價控制的關鍵部分，對整個工程造價控制的效果具有直接影響，是項目成本控制的重點。從工程造價各階段的作用和特點可以看出，設計階段的設計概算只有準確、全面、具體地反映整個工程的建設費用，才能使房地產開發真正做到“心中有數”，才能使整個工程建設按照原定的造價進行控制，才能使建設項目達到預期的目標。

2、工程造價影響因素

2.1 材料用量

房地產工程建設就是通過不同的工藝，將各類材料組合的一種行為，這一過程中會消耗大量的材料，而材料需要通過采購得來，因此材料將會帶來成本，材料用量將決定成本的高低。正常情況下，在工程設計當中如果依照合理要求來規劃材料用量，設計方案成本很少會超過預算成本，但實際來看現代很多房地產工程企業，在工程設計階段并不重視材料用量的控制，例如某企業只是依照預算要求統計了各類材料的總用量，并未細化到各工藝需求上，最終發現該企業各類材料總成本中有0.9%屬于多余成本。

2.2 施工組織設計

具體來說就是涉及了整個工程安全、質量、成本的施工程序管理、材料管理、技術管理等等。正確的施工組織設計可以使得各部門有條不紊，前后工序有效對接，從而在很大程度上降低工程造價。而實際上很多房地產開發設計階段施工組織設計并不是非常完美，比如涉及工程造價的財務管理方面，在設計階段就需要財務管理部門充分融入，使其充分地了解設計圖紙，根據圖紙以及施工組織架構等等，形成事前預算、事中控制、事后評價的工作模式，使得工程造價在施工之前就能得到有效控制。行業經驗證明，在設計階段調動財務管理部門，對工程造價進行干預，可以使得90%的總體造價得到改善，從而很大程度上降低工程成本。

2.3 總體規劃設計

總體規劃主要對房地產項目的管網、建筑、道路、綠化帶等設施的位置進行規劃的工作，同時決定各設施數量，在這一條件下如果總體規劃設計方案盲目，就可能導致設施分布密度增加、設施數量增多等問題。在設施分布密度增加條件下，會直接影響到房地產項目總費用；在設施數量增多條件下，代表設施材料用量增加，結合上述分析可見造價增大。

3、房地產開發設計階段的工程造價控制措施

3.1 合理配置工程造價機構

首先，強化設計管理體系：①要使造價控制的責任主體明確，制定項目法人責任制，自項目的規劃、籌資開始，一直到生產經營、資產增值等過程，將投資風險進行承擔的責任制度；②業主不單單要將項目管理機構建立，同時設計單位還要將與之相關的組織管理體系建立，也就是設計單位對設計過程進行管控，將設計管理項目部構建，對質量、造價以及進度等全面負責。對于設計階段來說，其是十分重要的階段，與之相關的環節非常多，可以將其當成是一個項目進行管理；③將招投標機制加入進來，從而對設計方案進行選擇。通過市場競爭機制，將工程設計招標推進，將優質的設計方案進行選擇，將工程設計過程中的技術、造價控制問題得以全面解決，這是設計階段工程造價控制中最重要的一步。此外，還要結合相關國家規定，將完善的評標機構以及評標辦法制定，從而使工程造價得以有效控制。

3.2 對設計單位招標工作予以控制

不同的設計單位不同的設計師形成的設計方案，在工程造價上都存在差異。這是和設計單位的資質以及設計師能力有著直接關聯的。因此找到一家技術過硬的設計單位，是確保房地產開發設計環節控制造價的關鍵。也就是說設計招標是前置工作，需要建設單位、施工單位對其充分重視。首先，要將工程的信息進行充分的披露，確保投標單位不會產生誤解，使得他們能夠做出最科學合理的報價。其次，對所有投標單位進行摸底，對其資質等進行了解，避免那些濫竽充數的設計單位進入競標環節。再次，對投標單位的設計方案進行探討評價，為了確保評價公正有效，需要推選招標小組專業委員，比如房地產專家、房地產開發項目經理等等。最后，選出中標設計單位之后，還需要進一步溝通工程規模、標準以及工程有關的其他信息，確保對方獲得足夠的信息，使得設計方案更加嚴謹科學，對造假形成主動控制。

3.3 健全工程造價控制制度

對于房地產開發設計階段來說，健全的工程造價控制制度，對于房地產開發設計階段工程造價控制的實現是至關重要的，想要在房地產開發設計階段，使工程造價控制制度得以健全完善，就必須將相應的工程造價控制績效評價體系有效構建，使其得到有效的執行和落實，此外，還要將科學的工作機制建立，使工作人員的工作熱情得以激發，做到獎勵和懲罰明確。最后，將房地產開發設計階段工程造價控制的具體實施者以及責任人明確，將其目標、工作內容以及責任明確，這是工程造價控制的重中之重，同時也是使房地產開發設計階段，工程造價控制得以有效控制的最有效保證。

結語：

工程造價控制是一個全過程的控制，在工程設計階段實施造價控制，對設計中的無效和低效的項目予以減少和消除，是事前控制的重要體現，也是全過程造價控制的核心環節。千里之行始于足下。房地產開發設計階段的造價控制是全過程工程造價控制的第一步，也是最重要的一步。通過實施以上工程造價控制措施，可以較全面地解決設計階段出現的實際問題，可以在保證設計質量的同時，大大減少了后期工程建設費用的支出，使建設單位的有限資金獲得最大的經濟效益，實現建設目標。