創(chuàng)新新形勢(shì)下的房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式

文/趙磊 蚌埠市房地產(chǎn)交易管理處 安徽蚌埠 233000

自2013年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作啟動(dòng)至今，隨著各地房屋登記職責(zé)的陸續(xù)移交，原來(lái)各地房屋登記和交易一體化的房屋管理模式受到了強(qiáng)力的挑戰(zhàn)。雖然住建部下發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》等一系列文件，但還是有一些地方對(duì)于今后如何進(jìn)行工作沒(méi)有一個(gè)完整的概念和方向。對(duì)此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行。

1、轉(zhuǎn)變思想

首先，應(yīng)該拋棄以登記為中心的觀念。雖然在今后的工作中，仍有一些與不動(dòng)產(chǎn)登記工作有銜接的部分，但是大量的管理工作其實(shí)和不動(dòng)產(chǎn)登記是沒(méi)有直接關(guān)系的。房地產(chǎn)交易管理是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全流程的管理，從預(yù)售合同備案、資金監(jiān)管到開(kāi)發(fā)商是否依法銷售，從對(duì)開(kāi)發(fā)商的管理到對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管，從中介機(jī)構(gòu)、人員的備案和房源核驗(yàn)到中介日常的合法經(jīng)營(yíng)都屬于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)監(jiān)管的部分。此外，對(duì)租賃市場(chǎng)的管理也是未來(lái)房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作中的一個(gè)重要組成部分。

因此，房地產(chǎn)交易監(jiān)管是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全生命周期的管理，而不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是對(duì)點(diǎn)的登記。監(jiān)管是行政管理作用，主要是規(guī)范、引導(dǎo)市場(chǎng)的健康運(yùn)行；登記是對(duì)權(quán)利的公示，是政府公信力的一種體現(xiàn)。兩者都是為了維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和保障房地產(chǎn)交易安全而服務(wù)的。兩者是協(xié)作關(guān)系，而不是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

2、立法規(guī)、建隊(duì)伍、抓落實(shí)

2.1 立法規(guī)

從法律法規(guī)角度看，目前在房地產(chǎn)交易管理方面的主要法律依據(jù)為《房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《商品房租賃管理辦法》《預(yù)售商品房管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章。從規(guī)范性文件來(lái)看，歷年來(lái)國(guó)務(wù)院和住建部等各有關(guān)部委均發(fā)布了大量有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和規(guī)范化經(jīng)營(yíng)的文件。如《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》等一系列文件，均為如何開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管做出了明確的規(guī)定。

但是，目前的房地產(chǎn)監(jiān)管法律體系還有其缺陷性。例如，《房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有涉及操作層面，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》僅針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，覆蓋面太小。其他的部門規(guī)章和規(guī)范性文件的法律效力均太低，而且太散。因此，《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的出臺(tái)就非常迫切，其對(duì)于更好地做好房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作有著非常重要的意義。由于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不一，各有立法權(quán)的省市地方政府如果能夠適時(shí)出臺(tái)地方的《房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》則更有利于地方房地產(chǎn)監(jiān)管部門做好監(jiān)管工作。因此，如何盡快完善房地產(chǎn)交易監(jiān)管的法律體系應(yīng)是下一階段主管部門的工作重心之一。

2.2 建隊(duì)伍

由于各地機(jī)構(gòu)設(shè)置不同，一些城市有專門的房地產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法隊(duì)伍，而一些地方特別是中小城市則沒(méi)有專門的執(zhí)法隊(duì)伍，原來(lái)都依附于房屋登記機(jī)構(gòu)來(lái)管理交易市場(chǎng)。不動(dòng)產(chǎn)登記整合以后，因?yàn)槿藛T劃分等問(wèn)題，導(dǎo)致剩余的房地產(chǎn)主管部門人手可能不足，而具有執(zhí)法資格的人員則更為欠缺。因此，如何在目前的形勢(shì)下進(jìn)行人員整合，并盡快建立好符合下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作需要且具備執(zhí)法資格的監(jiān)管隊(duì)伍也是當(dāng)務(wù)之急。

2.3 抓落實(shí)

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，一個(gè)很重要的因素就是法律和政策執(zhí)行不到位的問(wèn)題。當(dāng)然，這也與原來(lái)一直以登記來(lái)管市場(chǎng)的指導(dǎo)性有關(guān)，認(rèn)為只要不登記就可以解決問(wèn)題。抓落實(shí)是今后做好房地產(chǎn)監(jiān)管工作應(yīng)該首先克服的一個(gè)問(wèn)題。雖然有這么多的法律法規(guī)以及規(guī)范性文件，但是如何切實(shí)落實(shí)相關(guān)規(guī)定，做好監(jiān)管工作，是考驗(yàn)房地產(chǎn)主管部門的一個(gè)嚴(yán)峻工作。對(duì)此，在實(shí)踐中可以分成三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行：

一是對(duì)外要通過(guò)匯報(bào)、溝通來(lái)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及國(guó)務(wù)院《政務(wù)信息資源共享管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，切實(shí)做好相關(guān)信息的實(shí)時(shí)共享工作，為不動(dòng)產(chǎn)登記以及房地產(chǎn)交易管理的高效便捷做好數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。

二是內(nèi)部要盡快開(kāi)發(fā)和升級(jí)房地產(chǎn)交易管理平臺(tái)，開(kāi)發(fā)或者改造原有網(wǎng)站的內(nèi)容，從房屋登記的內(nèi)容改變?yōu)榉康禺a(chǎn)交易監(jiān)管的內(nèi)容，以適應(yīng)工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)換。并將相關(guān)中介企業(yè)、人員、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等人員的備案信息公示，建立房地產(chǎn)行業(yè)信用管理平臺(tái)，并納入全國(guó)社會(huì)信用體系，切實(shí)讓人民群眾感受到監(jiān)管對(duì)其利益的保護(hù)。

三是要走出去，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及中介企業(yè)中實(shí)地巡查，查看落實(shí)制度的成效，改變?cè)瓉?lái)坐等群眾上門申請(qǐng)登記的模式，并形成定時(shí)檢查和抽查的常態(tài)化管理模式，以防止運(yùn)動(dòng)式的執(zhí)法和管理思維。

3、引入“淘寶式”評(píng)價(jià)機(jī)制

尊重源自平等，互動(dòng)才能發(fā)展。完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的系統(tǒng)，它與任何一個(gè)體系或者系統(tǒng)一樣，是在與外部環(huán)境的相互作用、相互吸收中得到完善和發(fā)展的。同樣，房地產(chǎn)監(jiān)管系統(tǒng)也只有在與購(gòu)房者的互動(dòng)中才能得到發(fā)展和完善。有學(xué)者指出，“未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入屌絲時(shí)代”，消費(fèi)者自此將變得強(qiáng)勢(shì)起來(lái)。如果我國(guó)的房地產(chǎn)監(jiān)管少了“粉絲”的支持，難免會(huì)踟躕不前。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)五大主體（中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、社會(huì)團(tuán)體和消費(fèi)者）中，社會(huì)團(tuán)體和購(gòu)房者處于監(jiān)管體系的邊緣。地方政府一方面受制于人力，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面實(shí)時(shí)監(jiān)控，同時(shí)受制于財(cái)政壓力，缺乏足夠的動(dòng)力去進(jìn)行徹底、有效的監(jiān)管。與之形成鮮明反差的是，對(duì)于有著足夠監(jiān)督能力的社會(huì)團(tuán)體和購(gòu)房者的監(jiān)管權(quán)，卻沒(méi)有給予應(yīng)有的尊重。

因此，要建立全方位的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，必須為消費(fèi)者的監(jiān)管權(quán)力設(shè)置一個(gè)暢通的連接端口，這就是信用評(píng)價(jià)機(jī)制。談到信用評(píng)價(jià)機(jī)制，人們都會(huì)想到“淘寶”。“淘寶”的信用評(píng)價(jià)制度，體現(xiàn)了博弈中的重復(fù)博弈理念。“淘寶”通過(guò)重復(fù)博弈巧妙地凝聚了消費(fèi)者的力量，使賣家為維護(hù)自身信譽(yù)不得不對(duì)買家禮讓三分。“淘寶”規(guī)則的信用評(píng)價(jià)制度，改變了消費(fèi)者的傳統(tǒng)弱者地位，為數(shù)以億計(jì)的消費(fèi)者營(yíng)造了一個(gè)公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。