城市土地供應與房地產市場的若干研究論述

文/管洪俊、王陸云 會澤縣國土資源局 云南會澤 654200

在我國的社會主義市場經濟發展建設中，房地產經濟占據著重要的地位，屬于一種支柱型產業，帶動了很多相關行業的發展，關系到國民經濟的全局發展建設，同時也直接關系到人們居住的水平，影響到國民的安居樂業與社會的和諧安定。在房地產行業，城市土地供應是制約該行業發展的重要因素，同時這也是地方城市政府調控房地產商品市場的重要手段。當前，我國的土地所有制模式比較特殊，政府完全壟斷了土地的所有權，決定著房地產開發商土地開發的時間、數量和用途。因此，研究城市土地供應與房地產市場之間的關系具有十分重要的價值和意義。

1、城市土地供應與房地產市場的概述

1.1 城市土地概述

土地是一種基礎的自然資源，也是我們基本的生產資料。但城市的土地，基本上不再是自然狀態下的土地了，從性質方面看，城市的土地是所有農村土地以外的土地，包括交通占地、軍事用途的土地、工礦企業用地均屬于城市土地的范疇。

在城市土地的供給方面，通常人們將其分為兩個層面：第一層面就是土地的自然供給。即地球這一載體能為我們提供的可利用的土地資源總數，包括已被我們人類開發的土地資源和尚未被開發利用的土地資源；第二層面就是土地的經濟供給，即我們人們對入地資源投入各種開發后，成為我們能用于生活和生產工作等用途的土地供給。

1.2 城市土地的特點

基于上文的分析，城市的土地具有如下幾方面的特點：

首先，城市土地的區位價值具有較大的差異性。在土地開發中，區位是影響土地價值最重要的因素之一。區位優越的土地，會給開發商帶來更大經濟收益。在當前我國城市土地中，一般來說，區位在城市中心的商業土地價格最高，其次就是學區附近的土地價格較高，而位于城市邊邊角角的土地，在價格方面是最低的。

其次，城市土地的用途十分穩定。當前，在城市化建設的進程中，城市的土地大都是作為建設用地而使用的，農田用地一旦被更改性質作為建設用地，就會破壞土壤原有的表層結構，從而影響到農作物的生長，即使更改土地的性質，將其轉回耕地性質重新耕種，也需要二三十年的時間才能徹底恢復土壤表層的養分。

再次，城市土地資源的利用具有明顯的外部性。在土地資源的開發利用中，往往都具有比較明顯的外部性特征，城市的土地尤為明顯，因為城市土地的集約利用程度更高，每一塊土地的開發利用，不單單涉及到自身的成本效益，同時也直接關系到該土地周邊的開發利用。

最后，城市的土地在開發數量上越來越少。隨著我國城市化建設進程的加快，城市占地面積越來越大，而城市占地面積的增加，會影響到農用土地及其他土地資源的面積，而土地資源的自然供給是剛性的，不僅要滿足城市的建設需求，同時還必須滿足農產生產、自然環境和生態環境的需求。習近平總書記就多次在講話中指出：“完成生態保護紅線、永久基本農田、城鎮開發邊界三條控制線劃定工作”。因此，在一定時間內，我國城市土地可開發利用的數量越來越少。

1.3 房地產概述

房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時還是一項法律權利。在實際的生活中，房地產一詞是由“房產”和“地產”兩個詞合并為一的詞語，因此，房地產包括土地和該土地上面永久的建筑物及其衍生的各種權利。隨著我國社會經濟的飛速發展，房地產已經成為我國市場經濟中商業交易重要的組成部分。

2、國內對城市土地供應與房地產市場研究的現狀

我國房地產市場的發展起始于上世紀九十年代末，以索羅斯為首的金融大鱷肆虐亞洲，導致了著名的亞洲金融危機，嚴重影響了我國的出口貿易，為了發展國家經濟，我國政府實施積極的財政政策，并通過一系列的政策措施，促成了我國房地產行業的形成與發展。經歷了二十來年的發展，我國的房地產行業獲得了蓬勃發展，也帶動了鋼鐵、煤炭、電力、運輸、金融等相關行業的發展。但也因為我國的房地產歷史僅僅發展了20余年，所以，國內研究房地產市場的理論時間較短，而且大多數文獻都局限于實踐方面的探討和闡述。比如，關于房地產市場如何均衡發展、住宅的供需及影響因素、住房價格指數的編制方法、住宅需求總量的預測、房地產市場供需價格的差異、房地產金融發展的對策，等等。

3、完善城市土地供應，促進房地產市場健康發展的對策

當前，我國的房地產行業發展呈現出過快、過火的現象，具體表現在：各省市的房價上漲速度過快，房屋空置率居高不下，房地產市場結構不合理，這些表象都影響了房地產市場的健康運行。居于此，政府加大了對該行業的宏觀調控力度。在國家第五次宏觀調控中，土地供應政策成為貨幣政策與財政政策之外的第三種有效調控手段。深入研究城市土地供給政策和房地產市場的關系，對于完善城市土地供應，促進房地產市場健康發展具有重要的作用和意義。

進入二十一世紀后，我國地方政府根據國外的經驗，開始摸索建立城市土地供應機制，健全土地供應市場。對土地進行收購儲備，就是政府職能部門實現對土地一級市場壟斷的重要方式。通過這樣的手段，地方政府逐漸完善了城市土地的供應機制，從源頭控制了城市土地的供應，徹底改變城市土地供應機制與管理模式，實現政府對城市土地用地的管控，促進城市經濟健康、可持續性發展。

結語：

綜上所述，城市土地供應是房地產市場的源頭，從源頭進行調控，能促進房地產市場的健康發展，利于房價的穩定，從而滿足人們對住房的需求，實現習近平總書記提出的：“房子是用來住的、不是用來炒的”講話精神。為此，政府相關職能部門必須相互支持、相互配合，完善城市土地供應，促進房地產市場的健康發展。