對房屋中介公司在房屋租賃深化改革中作用的研究

文/郎瀟、李紫騫 云南財經大學 云南昆明 650000

中國改革開放以來，尤其是近30年，大量農村勞動力人口進城務工，他們一時無力購房，需先租屋而居，房屋中介公司應運而生。近些年城市面積擴大，有經濟能力的國人擇地安居，加上一些城市人為了子女上學也求租“學區房”，使房屋中介公司業務頓增。2007年以來，隨著房地產改革的深入，北京、廣州等城市相繼推出住房“租售同權”的規定，房屋中介公司如何順應住房租賃市場的變化并發揮其應有的作用，這是一個值得研究的課題。

1、昆明市房屋租賃市場的現狀調查和發展前瞻

昆明市常住居民人口619.33萬，隨著城市化進程，預測2013年左右全市常住人口將達1000萬，昆明市的房屋租賃市場前景廣闊。［1］筆者對昆明市的公租房進行抽樣調查。五華區、官渡區內的普惠園、吉惠園、頤惠園、幸福鄰里、盛惠園、俊福花城、高新鄰里、怡香天苑、普照興園、康惠馨苑、頤惠園和銘惠園等11小區內共有公租房9740套。“非學區房”的月租金從2014年平均18.4元/M 2，到2018年已上漲至24.5元/M 2，“學區房”的租金還更高。調查還發現，初入職場的年輕人、工作流動性較大的及收入不穩定的人群、外來人口中一些低收入家庭和農民工多選擇租房居住。專家預測，未來5～10年中國房屋租賃市場將進入快速發展階段。［2］2007年北京、廣州等城市相繼推出住房“租售同權”的規定，［3］可以預測昆明市也會逐步推廣。房屋中介公司也要順應形勢發展，與時俱進提升公司素質，拓展公司業務。

2、昆明市房屋中介公司開展業務的現狀

目前昆明市有房屋中介公司338個。它們現行的主要業務是在房地產開發經營與消費的供求市場中，為賣房者與買房者、房主人與租房人提供推薦、咨詢、代理交易等服務。待雙方認可后，在房屋中介公司的監督下，供求雙方簽訂由房屋中介公司草擬的合同，之后房屋中介公司的工作即告結束。

3、房屋租賃實行“租售同權” 在中國房地產改革中是大勢所趨

3.1 目前昆明市房屋租賃市場如實施“租售同權”尚存在的問題

北京市在2007年來推出“購租并舉”并在房屋租賃市場推出“租售同權”的舉措。同年，廣州市政府也發布推行“租購同權”。“租購同權”即讓符合條件的承租人享有和購房主一樣的權力，譬如承租人子女將享受所在地段的義務教育權等。［4］雖然目前昆明市的房屋租賃市場在政策、經濟及社會各個方面，還暫無推行“租售同權”的條件，為了落實習總書記：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的指示精神，［5］昆明市在房屋租賃中實行“租售同權”也勢在必行。［6］

4、房屋中介部門在推進房屋租賃市場“租售同權”改革中應起的作用

4.1 房屋中介要完善業務。 房屋中介不僅要在為房地產供需市場中為代理商和消費者提供房地產估價、經紀、代理交易、客戶咨詢等服務，還應該加強售后服務。完善的房地產中介的業務應該包括房地產的開發和管理；供需市場中房地產交易、租賃；交易中的金融抵押、融資按揭以及相關的咨詢服務。在發達地區的房屋中介還包括房屋互換代理、房地產策劃、廣告推銷、樓宇按揭、融資貸款、物業評估、物業管理等方面的業務。房屋中介在上述領域中的主要作用，主要是為賣者與買者、房主與租房人提供合理、公正、公平的交易。

4.2 “租售同權”政策施行后，房地產中介要與民政、公安、人力資源，社會保障及公共住房公積金等部門一起嚴格審核租售的房源是否取得同權許可證，申請租房者是否符合相關條件。

4.3 要分析承租人是否具有承租能力。鑒于承租方具有流動性，要核實承租人的資格和身份證明真實性。

4.4 雖然租賃業務的租金及支付方式通常在出租人和承租人雙方的談判中確定，房屋中介公司應要求雙方在簽訂合同時，還應讓雙方明確租賃期限及與延長租賃期限的有關事項。交待雙方不僅簽訂合同，還須信守合同，不允許違約。如有一方違約，應按合同協商解決。在合同期間如遇到有關房屋事宜，中介亦應參與解決。

4.5 如果買房方或承租方有孩子上學，房屋中介在合同中應實事求是表述購房或租房后，孩子可否在他們意向中的學校上學。

5、房屋中介部門要不斷提升自身素質，打造創新型房屋租賃企業

5.1 房屋中介部門管理要規范化。［7］從業人員要持證上崗，要堅持員工培訓制度，提高從業人員的職業道德和行業操守。管理層應要求員工自強、自律，講信用、潔身自愛，維護公司的形象。公司要吸納高素質人才，提高企業的文化水平。要以高標準高效率為廣大客戶提供公平、公開、完善、高效的優質服務。在服務中要對客戶增加信息透明度。

5.2 房屋中介部門要建立建全管理制度。要遵紀守法，杜絕投機取巧、欺詐牟利。要接受相關部門的審計。

小結：

住房問題關系人民群眾切身利益，也是全社會廣泛關注的重大民生問題。不容回避我國的房地產市場迄今仍存在著諸多的矛盾和問題。［8］近年來，我國城市化發展的步伐加快，北京、廣州等城市順民心、合民意，相繼推出“租購并舉”和“租售同權”的舉措，這將成為一種趨勢在全國城市中推而廣之。房屋中介作為國家房地產經濟中的不可缺少的一環，要不斷提升自己的行業素質，在為廣大民眾和為社會服務中做出應有的貢獻。