不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與數(shù)據(jù)庫建設(shè)

文/亓峰 萊蕪市國土資源局 山東萊蕪 271100

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，需要對不動產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查，一是為登記工作的進(jìn)行提供數(shù)據(jù)依據(jù)，二是保證登記信息的準(zhǔn)確性、完整性。不動產(chǎn)權(quán)籍登記具有法律上的效力，是對不動產(chǎn)權(quán)利的有效保障，同時也可以更好地解決權(quán)利糾紛?？梢?，不動產(chǎn)調(diào)查工作的進(jìn)行具有很大的意義。在具體的實(shí)踐中，對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查也提出了更高的要求，調(diào)查內(nèi)容必須詳細(xì)、準(zhǔn)確，為統(tǒng)一登記工作提供更為有利的條件。

1、權(quán)籍調(diào)查的基本概念

權(quán)籍調(diào)查是指以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋(建、構(gòu)筑物)信息、森林和林木信息等。不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量。簡單的說需登記發(fā)證的房屋、土地屬于誰，它坐落在什么地方。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作，權(quán)籍調(diào)查成果資料經(jīng)不動產(chǎn)登記后，具有法律效力。但不是所有的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查都是需要登記的，除需要登記的權(quán)籍調(diào)查外，還涉及其他部分、用途的權(quán)籍調(diào)查。

2、不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查類型

1)涉及新征土地的，根據(jù)供地方式的不同，分為兩類，(1)通過公開招拍掛、協(xié)議出讓方式取得的土地，根據(jù)政府國土部門出具的國有土地使用權(quán)出讓合同辦理權(quán)籍調(diào)查，此權(quán)籍調(diào)查成果移交不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。(2)通過劃撥方式取得的土地，根據(jù)政府國土部門出具的國有建設(shè)用地劃撥決定書和縣級以上人民政府的批準(zhǔn)用地批文辦理權(quán)籍調(diào)查，此權(quán)籍調(diào)查成果移交不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

2)涉及已有國有建設(shè)用地的，根據(jù)宗地權(quán)屬是否發(fā)生變化分為兩類。(1)宗地權(quán)屬未發(fā)生變化的，該類不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查分為五類：①劃撥補(bǔ)辦出讓的，根據(jù)政府國土部門簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;②參照上述出讓合同變更前置權(quán)籍調(diào)查，因宗地界線、面積、用途發(fā)生變化的，政府國土部門依據(jù)前置權(quán)籍調(diào)查出具的國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;③參照上述竣工驗(yàn)收前置權(quán)籍調(diào)查，宗地內(nèi)房屋修建完成后，房地關(guān)聯(lián)，政府國土部門依據(jù)前置權(quán)籍調(diào)查出具建設(shè)工程并聯(lián)竣工核驗(yàn)驗(yàn)收意見、房管局備案的《產(chǎn)權(quán)面積》測繪報(bào)告以及竣工驗(yàn)收備案表(房屋建筑工程)，辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;④因土地使用權(quán)利人名稱、土地坐落發(fā)生變化的，提交工商的企業(yè)名稱變更核準(zhǔn)通知書、公安部門出具的土地坐落變更的證明文件，辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;⑤因不動產(chǎn)權(quán)證書遺失的，提交當(dāng)?shù)貓?bào)紙刊登的《遺失公告》和政府國土檔案窗口提取的不動產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件或原發(fā)證的權(quán)籍調(diào)查資料復(fù)印件，辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;(2)宗地權(quán)屬發(fā)生變化的，該類不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查參照上述轉(zhuǎn)讓前置權(quán)籍調(diào)查，政府部門根據(jù)前置權(quán)籍調(diào)查出具的國有土地建設(shè)用地交易審查意見表、作價(jià)出資(入股)批準(zhǔn)文件等，辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查。

3、建立健全不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫以及不動產(chǎn)登記信息平臺

3.1 建立紐帶，實(shí)現(xiàn)實(shí)時共享

不動產(chǎn)權(quán)籍信息登記不能僅僅局限于一個地區(qū)，統(tǒng)一登記要求實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的管理，進(jìn)而對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行共享，保證信息數(shù)據(jù)的實(shí)時查詢。首先，要對不同地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)籍登記表與內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范與要求，為登記信息的收集提供便利。其次，要深入到農(nóng)村、偏遠(yuǎn)地區(qū)進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，推動城鄉(xiāng)結(jié)合發(fā)展的進(jìn)程，同時也為農(nóng)村、偏遠(yuǎn)地區(qū)提供信息資源。不動產(chǎn)權(quán)籍問題主要體現(xiàn)在不動產(chǎn)交易與不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題，通過地區(qū)之間建立溝通紐帶，對信息資源進(jìn)行快速有效的傳遞，保證法律效力，也促進(jìn)權(quán)籍登記統(tǒng)一管理工作的落實(shí)。

3.2 房產(chǎn)調(diào)查與測量

房產(chǎn)調(diào)查與測量包括：權(quán)屬調(diào)查與房產(chǎn)測量。房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)則主要通過將GNSS實(shí)測的房角點(diǎn)展繪至圖面后，利用實(shí)際勘丈邊長進(jìn)行檢核，超出限差的房屋邊進(jìn)行二次檢核并修改，直至滿足限差要求。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可知，陽臺、門廊等房屋附屬物的房產(chǎn)面積在計(jì)算時需要根據(jù)實(shí)際情況來判別其面積計(jì)算一半或計(jì)算全部或不計(jì)算面積，具體判定標(biāo)準(zhǔn)詳見《房產(chǎn)測量規(guī)范》。而在南方CASS農(nóng)村地籍軟件中通過附屬物的面積計(jì)算系數(shù)注記的形式輔助計(jì)算其房產(chǎn)面積。同時，自然幢幢號的編立也有相關(guān)規(guī)則，即“幢號以丘為單位，自進(jìn)大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1、2……順序按S形編號”。在南方CASS農(nóng)村地籍軟件中主要通過繪制大門示意線的形式輔助編立自然幢號。除圖面已包含的部分權(quán)源信息(權(quán)利人名稱，門牌號等)外，其他權(quán)源信息(權(quán)利人證件號、住址、家庭成員等)則需按照南方CASS農(nóng)村地籍軟件自定義的Excel模板表進(jìn)行錄入，以備數(shù)據(jù)生產(chǎn)后期輸出成果及建庫時使用。

3.3 做好新舊銜接工作

首先，在權(quán)籍登記信息管理的過程中，需要定期對不動產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查，了解權(quán)籍登記工作中存在的不足，對登記信息進(jìn)行完善，并且對已發(fā)生變動的信息進(jìn)行更新，保證權(quán)籍登記符合規(guī)定與要求，也為后續(xù)工作的開展提供便利。其次，權(quán)籍登記是一個動態(tài)變化的過程，當(dāng)原有的信息發(fā)生變化后，需要對原有的信息進(jìn)行篩選，保留有利用價(jià)值的部分，去除不需要的信息數(shù)據(jù)。做好新舊銜接工作，一方面，可以保證權(quán)籍登記信息的完整性、時效性，避免權(quán)籍登記存在漏洞而造成影響，另一方面，可以對數(shù)據(jù)庫資源進(jìn)行合理的分配，優(yōu)化管理，以保證各項(xiàng)工作正常有序的開展。

結(jié)語：

不動產(chǎn)權(quán)籍登記關(guān)系著人們的切身利益，是社會生活與生產(chǎn)中較為重要的部分。在不動產(chǎn)權(quán)籍登記中，要對不動產(chǎn)權(quán)籍深入調(diào)查，保證權(quán)籍的合法性，提高登記信息的完整性、準(zhǔn)確性。在不動產(chǎn)權(quán)籍登記中，要進(jìn)行相應(yīng)的管理，建立完善的數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)信息的時效傳遞，為各項(xiàng)工作的進(jìn)行提供便利。