房地產企業經營管理探究

文/秦云艷 莒縣國土資源局 山東莒縣 276500

眾所周知，房地產企業以房地產開發與經營為主，涉及面廣、經手環節多、形式多樣，經營管理與其他其他企業相比難度大、風險高，受政策等因素影響強等。因此，房地產企業要在激烈的市場競爭中勇于改革與創新，實施現代企業管理制度，轉變企業經營機制，建立起現代企業人才培養機制和人力資源管理機制，提升企業的融資能力，提高企業營銷策劃能力等，唯有如此，才能保持企業長期可持續性發展。

1、房地產企業經營的主要因素

1.1 內部管理

房地產企業要以人為本，具獨特的企業經營理念和企業精神，要尊重員工，切實考慮員工和客戶利益，為社會益事，把以人為本作為指導企業發展的最高行為準則；房地產企業要實施IS09000質量保證體系，進行與時俱進的現代企業制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設，這是房地產企業成功經營的前提條件。

1.2 外包管理

企業專業化生產經營要求房地產企業必需實施專業化經營，把更多的優勢資源配置在專業化的領域，發揮更大的競爭優勢。房地產企業必需把項目規劃設計、建設管理、監理、銷售等，以外包的形式分包出去；切忌“小而全、大而全”，應充分發揮自身優勢，通過外包充分合理地利用外部優秀的專業化資源進行經營管理，從而提高生產效率、降低成本，增加資本流通效率和企業應對各種風險的能力。企業要把自己的主要資源用在提升自己核心競爭能力的方面，從而提高企業競爭能力。

2、科學做好企業經營管理

2.1 長遠規劃，打造品牌

房地產開發企業規劃經營管理思路時，要長遠的規劃，并將規劃與當前社會發展緊密結合起來。企業規劃要有一定的前瞻性，時刻把握宏觀經濟的發展趨勢，這樣才能使企業決策建立在科學的態度上，避免企業經營陷入戰略性發展瓶頸。房地產企業進行項目開發產品定位階段，要開發適銷對路的產品，房地產企業必須要用科學、嚴謹的態度來研究和了解城市建設發展的總體規劃情況，及時掌握當年或近期內城市建設發展的意向；要根據企業的發展規劃擬定新開發的項目意向，切實加強市場調查研究，掌握消費者心理，生產出適銷對路的產品滿足用戶的需要，達到企業制定的發展和戰略目標。

2.2 創新經營機制

房地產業屬于高度競爭的行業，投資主體多元化，盤活存量資本，擴大增量資本，是進一步煥發企業活力的有效途徑。企業要吸收外資和有實力的民間資本，引進先進的理念、經營機制和內部管理方式；創新經營管理方式，本著加大激勵與加大風險相結合，放開經營與強化管理相結合的原則，界定責權利關系，實行利益與風險對等政策，調動各方經營的積極性；房地產企業要實行經濟責任追究制，凡因管理不善造成虧損的，嚴肅追究經營管理者的經濟責任甚至法律責任。

2.3 優化設計，節約成本

房地產企業在項目產品定位后，規劃方案產品設計時，要由專業設計人員、專業策劃人員、專業銷售人員、專業施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業小組推敲產品戶型、功能、面積、采光，通風、經濟性、開發周期等各項指標，認真考慮建筑產品的節能指標，優化節能設計，這既是建立節約、環保型社會的要求，同時也是房地產開發企業應盡的社會義務。房地產企業要通過大量的市場調查，了解當前本地市場的需求，同時借鑒本地一些目的成功開發經驗，只有這樣，規劃方案產品的確定才是科學地、嚴謹地、能經得住市場的選擇，也才能使產品的各項指標最終達到合理的地步。

2.4 對位市場，合理定價

國家規定，在項目施工至一定階段時才能銷售產品。企業制定項目銷售實施方案，銷售方案中最主要的是項目產品的銷售定價，定價除要參考本地區同類產品的價格外，還要把握宏觀經濟的走勢，以及銀行的存貸款政策，還有稅務政策，同時結合項目自身情況來確定銷售價位，并在執行中，輔以靈活性，做到定價切合市場實際。切忌定價過高，因為一旦項目定價過高，脫離市場，就容易造成產品積壓，企業資金周轉困難。

2.5 加強資金管理

資金運用直接關系到企業的正常運行和整體效益，提高資金的運行效率就顯得尤為重要。房地產企業對企業內部資金運行應進行靜態控制、實時監控、動態管理、集中管理、統一調配、監督控制，實行資金按調度使用，制定嚴格的用款制度，重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

2.6 強化綜合管理

需要指出的是，房地產項目管理需要多個群體參與，工作相互交叉，需要多種資源。相互之間有共同的整體要求和目標，但又存在不同的認知、矛盾和沖突。企業對項目進行綜合管理的目的是為了保證項目整體目標的順利實現，及時進行統籌安排，溝通、協調各方的要求，解決項目實施過程中的各種矛盾沖突，并通過實施對項目范圍、質量、進度、費用、.安全、資源、環境、信息、風險、溝通、收尾管理等目標的綜合管理，使項目管理工作形成有效的整體。企業要做出綜合性的評價，形成績效評價報告，對企業管理和項目管理實施動態的控制、跟蹤和掌握。

結語：

綜上所述，房地產企業要在激烈的市場競爭中抓住經營管理創新主線，把握經營管理機制中的關鍵環節，用客觀、科學的態度，大力實施創新，建立現代企業管理制度，唯有如此，才能保持企業長期可持續性發展。