工程造價在房地產評估中的運用

文/譚志榮 湖南長城房地產土地估價有限公司 湖南長沙 410000

房地產評估主要是指評估人員，根據當前房地產市場當中的價格從而形成的應用機制，主要是運用科學合理的評估方式，進行評價價格形成的主要過程。相關人員需要在房地產評估方面，充分考慮技術、政策以及市場人員條件等多種因素，所以，很容易導致房地產評估工作結果不準確的情況產生。

1、房地產評估的主要方法

根據當前房地產評估方法現狀來看，房地產評估可以劃分成為以下三種形式：比較法房地產評估，需要全方面掌握和了解當前房地產的區域因素、個別因素和相關知識政策變化等；收益法則是需要針對當前房地產的收益變動情況，和收益期限等因素進行掌握；成本法則是需要結合工程造價進行估算建筑物或者構筑物的評估價值【1】。

1.1 市場比較方法

市場比較方法比較適用于房價較為穩定的環境背景下。那么在實際應用的過程當中，根據市場比較法所做出的房價估算會因為市場發展趨勢和房地產商方面的影響出現問題。當房地產市場穩定時，房地產商只需要在原有的房價基礎上進行增添；若是處于動蕩時期，市場比較法就很難進行；若是房地產行業出現泡沫現象，市場比較法最終的結果就會高于原有放價，甚至還會促使房地產泡沫更加嚴重。所以，市場比較法適用于交易量大的房地產交易，如寫字樓或者是房地產開發用地等。

1.2 收益還原方法

現如今收益還原方法還被稱之為收益現值法或收益資本化方法，主要是進行預估該項目對象的未來收益狀況，根據資本化率、報酬率以及收益乘數等相關概念，把未來收益轉換成為價值，在進行計算項目對象價值的方式，合理運用收益還原法所得出的價格就是收益價格，該計算方法的理論是根據房地產價格從而創設的預期收益原理。

1.3 成本評估方法

所謂成本評估方法主要就是指承包商法，在針對項目對象開始進行估價的時候，需要在估價點方面重新構建價格，并且還需要折舊扣除，然后在這對項目對象的價值或者是價格進行科學合理的估算。該方法可以把房價作為正常利潤和各項稅費、建設成本的三者之和，適用于房地產交易較少或者是不能應用市場比較法的情況下。

2、工程造價在房地產評估中的運用方式

2.1 工程造價可以有效替代成本法

根據目前房地產評估工作現狀來看，大部分從事于房地產評估工作的人員都在使用成本法，但是工程造價無論是在工作內容中還是工作流程都和成本法較為相似，并且兩者之間還存有共同點。在進行使用成本法針對房地產開始評估工作時，需要借助于當前社會客觀成本的實際情況進行開展評估工作，而工程造價則是需要根據工程當中所存有的特殊情況，進行施工費用造價分析，同時，成本法和共造價的內涵還存有很多不同的地方，相比較而言，工程造價針對材料的實時價格整改了解較為及時，能夠為房地產評估工作及時提供依據。我國在進行推廣房地產評估工程造價清單計價模式時，針對每一個所涉及到的項目都需要具有明確的清單和內容，不同地區之間的定額也存有一定的差異，所以，這就需要企業能夠在進行房地產評估工作時，全方面結合自身實際發展現狀，適應于當前企業發展。

2.2 清單計價費用符合房地產評估實際

在房地產評估工作中運用工程造價，會在評估當中涉及到工程費用和措施費用等相關項目費用，需要在綜合單價表中把所有項目信息都填入到其中，不論是人工材料還是企業管理，主要填寫在評估中會涉及到的價格，都要寫入到清單當中。措施項目所對應的項目屬于工程實體項目，需要從最初的施工準備就開始，然后在到施工過程和生活安全環保方面，而非實體工程項目其中包含安全防護和文明施工等，以上這些內容，都需要根據工程的相關規定進行開始評估工作。而在房地產評估當中運用清單計價項目費用，不僅創新和整改了由政府造價部門統一單價的做法，更是在一定層次上給承包單位可以實現自由發揮的空間，促使承包單位能充分展現自己的技術優勢和價格優勢，以此來有效提升企業的技術水平和管理能力，促進房地產行業能夠實現可持續發展。與此同時，若是房地產評估工作運用工程清單計價方式進行的話，還可以不進行編寫預標和標底，只是需要把工程的清單進行編寫就可以，有效節省了大量時間，促使人員能夠有更多的時間投入到工程造價管理工作中【2】。

2.3 為房地產評估數據準確性提供保障

對于目前的民用建筑而言，在整體的施工過程當中施工技術較為普遍方便掌握，而且建筑工期還有明確的建筑規律，所以，在民用建筑施工當中可以針對實際情況進行有效的投入施工中所需要的資源，而且由于工程項目的體量大致相同，就不會在材料價格方面出現較大波動，也較為容易的被施工企業接受。隨著我國社會經濟的飛發展，促使建筑市場的競爭也越來越激烈，那么在激烈的市場競爭當中會給預算控制價格造成高于市場的競標價格現象，所以，這就需要從事于房地產評估工作的人員，能夠把市場競爭也考慮到影響評估結構當中，而且企業要是想在激烈的市場競爭當中站穩腳步，這就需要企業能夠降低評估預算結果，不論是在工程造價利潤方面還是企業管理費用方面，都要針對目前的市場發展現狀展開分析。但是并不能夠完全根據市場價格進行標定，或者是完全的降低成本，而是應當在確保質量的基礎之上重視成本問題。那么在房地產評估中，工程造價不需要考慮一下兩點內容：首先，在工期和進度計劃方面進行提取，雖然有效縮短了施工時間但是同時也會產生趕工措施費；其次，當合同已經簽訂之后，由于業主資金沒有在寬限期進行支付，施工單位需要進行墊付，工程費用當中就存有被墊付的費用，這種現象也不存在房地產評估工作中【3】。

結語：

綜上所述，隨著社會的不斷發展，在房地產評估工作中，工程造價數據正在不斷被完善，而且也更加的趨向于市場實際發展現狀。所以，把工程造價有效運用于房地產評估工作當中，不僅能進一步促進房地產行業的發展，同時，也能為房地產價格提供精確的價格評估，這對于市場房地產評估有著重要意義，有助于維護當前社會市場秩序，從而為房地產企業提供有利的發展條件。