房產測繪單位在新形勢下的問題和解決對策

文/李丹、王慶真 衡水市房產測繪隊 河北衡水 053000

改革開放以來， 我國房地產業得到快速發展。發展的過程， 必然伴隨著問題的不斷涌現， 只有不斷地解決問題，才能促使房地產業更加完善。房產業測繪單位在房地產發展的過程中， 出現了一些問題， 文章將對此進行分析。

1、對房產測繪及其市場的理解

房產測繪屬于專業測繪的一個分支， 主要是指通過測量和調查工作來確定城鎮房屋的位置、權屬、界線、質量、數量和現狀等， 并以文字數據及圖件表示出來。房產測繪是一種法定測繪，也是測繪技術與產籍管理業務相結合的專業測量， 具有較強的技術性和鮮明的政策性、強制性、統一性、連續性、可信性及法律效力。房產測繪的目的是采集和表述房屋用地的有關信息， 為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費以及城鎮規劃建設提供數據和資料。它不同于常規意義的大地測量， 其內容涉及法律、經濟、管理和社會科學等方面， 是全方位、基礎性、戰略性的工作。

任何產品和服務有了需求就有了市場。從承接業務和需求的角度來說， 房產測繪市場就是對房產測繪產品和服務需要的客戶群體。由于房產測繪工作的特點， 其市場也有自身的特征：房產測繪市場偏重于它的服務性， 包括產品和服務(技術、信息服務和勞務服務)兩個要素。房產測繪市場不僅要使用先進的技術手段生產優良產品，還要面向居民消費群體提供優質服務。

2、新形勢下房產測繪單位存在的問題

2.1 市場壟斷， 競爭小

當前的房產市場， 測繪工作趨于壟斷形式，這就決定了房屋的測繪工作只能在一家單位開展， 行測繪的當事人也就別無他選。這樣的市場環境， 使得測繪單位的整體服務比較懈怠、服務意識不夠強、沒有進取精神、缺乏危機感， 進而導致工作遲緩、預約時間過長、不能準時獲得測繪結果等問題。測繪結果的拖延， 嚴重影響了房地產行業的施工進度， 給申請人帶來了嚴重的經濟損失， 不但影響了整個市場行業的發展活力，還違背了國家的政策方針， 使人民群眾的經濟利益受到損失。

2.2 缺乏統一的測繪標準， 使測繪成果出現較大差異

國家在房產測繪管理方面缺乏統一的標準，對建筑面積等的計算規定缺乏操作性， 致使在房屋測繪結果出來后， 會出現不同的測繪單位有同的測量結果。這些給房產業的工作開展帶來了困擾， 特別是當遇到復雜的房屋測繪時， 就會出現較大的偏差，這就可能引起測繪的面積糾紛， 進而導致房地產市場秩序出現混亂。

2.3 缺乏專業的測繪技術人員

房產測繪的單位數量較少， 因而專業的技術人員也相對缺乏， 不能夠滿足當前飛速發展的市場需求。并且， 目前很多測繪的技術人員學歷水平不高， 缺乏專業的技能， 素養不夠高。測繪的方法也存在滯后的現象， 多數單位仍然采用傳統的測量辦法， 缺乏與科技的有效結合，傳統的測量方法必然跟不上時代的發展步伐， 格局的限制也制約著測繪單位的繼續發展， 導致測繪工作不能夠大規模地開展。

2.4 潛伏期過長

當測繪結果出現失誤， 將會有很長一段時間的潛伏期。并且， 當測繪的失誤結果被業主發現時，進行測繪的單位可能就已經不存在了，這無論是對政府還是對業主都會造成不小的損失， 所遺留下來的后果將十分嚴重。當部分業主對所購房屋的整個測量結果存在疑問時， 有意向選擇其他的測繪單位進行測量， 但是由于測繪涉及的測量面積較大， 并且存在分攤面積， 因此需要對整棟建筑進行測繪。所產生的測量費用也需要業主進行承擔， 昂貴的測量費用會使業主難以承受，測繪信息不對稱的問題也難以得到解決。

2.5 技術水平參差不齊，重復測繪， 造成浪費

甲、乙級房產測繪單位少，專業技術人員缺乏， 許多測繪人員學歷不高， 缺乏專業素養。大多數測繪單位仍然在傳統方法下作業，一把皮尺打天下， 微機化水平低， 小而全的格局制約著單位的專業發展， 進行大規模測繪工作比較困難。即使是有多個測繪單位，也由于各單位之間相互獨立， 缺乏溝通與聯系， 而且人員素質各異， 互不信任， 各干各的工作， 進行重復測繪， 造成不必要的人力和設備的浪費。

3、應對房產測繪存在問題采取的策略

3.1 正確認識， 逐步推進房產測繪隊伍市場化進程

一方面， 《房產測繪管理辦法》、《房產測量規范》等房產測繪相關法律、法規、規范的不斷完善是一個長期的過程;另一方面， 測繪管理部門行使職能需要一支穩定的測繪隊伍， 而要保證基礎數據庫良好的形勢性， 動態更新的測量任務十分繁重， 需要加強房產測繪隊伍建設。基于以上兩個方面， 我國房產測繪市場化是一個逐步過渡的過程。

3.2 測管分離， 逐步建立質量保證金制度

在國家有關法規與政策的指引下， 按照房產測繪市場化、專業化、規范化的要求積極推進房產測繪體制改革， 使房產測繪監督管理與測繪行為徹底分離， 房產測繪單位成為獨立的法人和市場主體。成立房產面積鑒定委員會， 對房產測繪成果有異議的， 可以向房屋面積鑒定委員會申請裁決， 對房屋面積測算失誤造成重大損失的， 由房屋面積鑒定委員會組織對測繪成果鑒定后， 由測繪單位用繳交的質量保證金對其造成的損失進行賠償。

3.3 理順體制， 變管測繪隊伍為管測繪人員

房產測繪有自身的特點， 完全可以在從業人員的資格上進行管理， 建立房產測繪從業人員資格認證制度， 如發放“房產測量員”證書。凡未取得資格的測量人員不得從事房產測繪。資格證書分為幾個等級。不同等級的測繪人員從事的測繪工作難度不同。引進執業資格制度， 在不久的將來能夠推行注冊測量師制度， 注冊測量師將對其簽署的測繪成果承擔終身法律責任， 即使測繪公司注銷， 測繪成果仍有法律責任的承擔者。

3.4 轉變觀念， 改變商品房的銷售方式

轉變觀念，將現行的商品房按套建筑面積銷售改為按套或套內建筑面積銷售， 以徹底消除因為共有面積分攤復雜，消費者難于理解、難于計算的狀況， 使消費者能對所購房屋面積一目了然，明明白白消費。

結語：

當前， 房產市場發展迅猛， 市場的發展帶動著整個測繪市場的發展。我們對測繪市場發展過程中存在的問題要及時地進行糾正及處理， 不斷地提高測繪工作的科學性， 從使房產測繪工作完全融入到合理、有效的市場環境中去。