農村房屋確權與城鄉地產市場一體化研究

董連清

摘 要：隨著我國城鎮化率不斷攀升，加之城鎮房地產市場的巨大壓力，城市人口的目光開始轉向農村住房。現階段，我國農村房屋確權工作尚未進入正軌，使農村地產市場交易渠道狹窄，無法同城市地產市場平等參與市場競爭，加大了農村房屋交易阻力。而農村房屋確權登記以及交易不斷推進，勢必會為城鄉地產市場一體化建設提供可能性。

關鍵詞：農村住房;農村房屋確權;城鄉地產市場一體化

文章編號：1004-7026（2019）23-0064-02? ? ? ? ?中國圖書分類號：D922.181;F301.3? ? ? ? 文獻標志碼：A

隨著我國經濟發展戰略轉變，特別是城鎮化率逐步提高，統籌城鄉發展已然成為我國當下以及未來面臨的發展重點[1]。阻礙統籌城鄉發展的阻力主要是城鄉二元結構，而要打破城鄉二元結構，涉及農民財產權的農村宅基地及房屋確權自然成為建立城鄉地產市場一體化的關鍵。

1? 農村房屋確權的概念

房屋確權是保障房屋所有人能夠依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，它是唯一完全的物權。同時也是房地產權屬登記、權屬變更、轉讓、評估、抵押、中介服務等的產權、產籍管理的法定依據。

我國在2008年的十七屆三中全會明確提出“健全嚴格規范的農村土地管理制度”，要求“搞好農村土地確權、登記、頒證工作”。并在隨后頒布并實施了一系列健全農村土地確權的文件。在2013年中央一號文件中，提出要加快包括農村宅基地在內的農村集體土地確權工作。在此之前，只有城市實行房屋登記，而在農村并沒有實行，這也使農村出現房產矛盾及法律訴訟過程中缺乏必要的房產依據，從而造成矛盾的調解難度升級，為了維護農村的根本利益，國家開始對農村宅基地以及農村房屋進行確權。

2? 農村房屋確權同城鄉地產市場一體化的關系

2.1? 農村房屋確權是城鄉地產市場一體化推進的必要條件

長期以來，我國關于房地產的法律法規始終是面向城市房屋及土地，對于農村房地產而言，我國法律法規幾乎處于空白狀態，缺乏必要的法律規范。因此，在很長一段時間里，我國農村房屋以及宅基地都處在無法確權的狀態，農村房屋無法交易的問題也始終困擾著廣大農民群體。而這些問題，對于農村地產市場發展無疑是巨大的障礙。因此，加快農村房屋及宅基地的確權是排除這一阻礙的關鍵，是推進城鄉地產市場一體化的必要條件。

2.2? 城鄉地產市場一體化是農村房屋確權的源動力

自2002年開始，我國各地房價就開始不同程度的上漲，尤其是進入2008年以后，房價呈現爆發式增長。雖然近年來政府開始調節房地產市場，但房價始終處于一個較高的位置，而房價持續攀高，給國民經濟的發展及社會民生帶來了諸多困擾。因此，為了緩解房價過高所帶來的壓力和問題，增加住房的供應就成為調節房價的關鍵。為增加住房供應，核心就是城鄉地產市場一體化。由于土地的稀缺性，城市可用土地日漸稀少，要加大住房供給，就需要從農村土地著手。而農村土地以及房屋確權存在問題，使城鄉地產市場一體化的難度加大，因此，加快農村房屋確權工作進行，能夠進一步確保城鄉地產市場一體化的推進，增加住房供給，緩解住房壓力。

3? 現階段農村房屋確權存在問題

3.1? 農村宅基地以及房屋統計數據不健全

相較城市住房來說，農村土地是集體所有，因此，在集體土地上的農村房屋始終處于散亂狀態，而違章建筑、一戶多宅等問題也時有發生。確定合法合規的農村房屋本身就是一項比較困難的工作，加之我國國情特殊，各地農村具有不同的地域特色，這也給農村宅基地及房屋統計工作帶來了巨大困擾。農村房屋確權需要以龐大的農村房屋及宅基地數據作支撐，而農村房屋以及宅基地統計數據缺失，使農村房屋確權工作無異于“無源之水”。

3.2? 農村房屋確權登記法規體系有待完善

在2008年以前，我國并沒有對農村房屋及宅基地登記作出相應規定，農村房屋確權始終處于空白狀態。我國于2008年頒布的《房屋登記辦法》中首次對集體土地房屋的初始登記、變更登記以及轉移登記等內容作了詳細規定，且在隨后幾年里，相繼對農村房屋登記辦法作了補充說明，但在法律規范層面的制度仍待完善。

3.3? 農村房屋確權登記的觀念意識淡薄

受長期封建思想的影響，小農經濟長久以來占據主導地位，在我國大多數農民的認知里，認為“自己所居住的房產是世代相傳的家業，是自己的財產，為何需要再通過法律程序進行登記？”這種觀念對推進農村房屋確權登記工作帶來了很大阻力。因此，需要打破農村這種陳舊的觀念，使農民主動登記來保障自身的合法權益。

4? 城鄉地產一體化的可行性

4.1? 農村土地資源充裕

根據中國統計局相關數據顯示，我國農村大量宅基地及住房都處于閑置狀態，存在嚴重的資源浪費現象，而城鎮住房建設可用土地正逐年減少，從而凸顯出農村可用土地的重要性。近年來，我國城鎮化進程提速，截至2019年我國城鎮化率已超過60%，城鎮人口增多及農村人口減少，出現了農村“空心化”現象，閑置土地增多，大量土地得不到充分利用。在加快城鄉一體化建設時，開發城鄉接合部，加強區縣重點城鎮化建設，增加住房面積并進入市場銷售，進一步增大現有住房存量和房地產市場交易量。同時，加快農村房屋確權的實施，將農民手中的住房加入房地產市場，從而活躍地產市場。此外，由于農村住房開發成本較低，在普通住房市場中具有較大的競爭優勢，將有效調節房產市場供需關系，最終還原出真實的住房供求。

4.2? 存在農村住房的市場需求

隨著我國經濟快速發展，市場下沉趨勢明顯，同時國家推進城鎮化，逐年加大基礎設施建設，城市近郊以及村鎮的配套設施健全，交通便利，使一部分城市高收入人群購買城市近郊及村鎮別墅等大型住房的需求得以滿足，而較低收入群體也有在村鎮購買住房的意愿。此外，由于我國進入老齡化社會，而城市社區擁擠且居住環境較為惡劣，一部分老年人更愿意選擇居住在城市近郊或村鎮等環境好的地方。

5? 農村房屋確權為建設城鄉地產市場一體化提供可能

由于我國現行的法律規定，農村房屋使用權的主體范圍僅限于農戶，城鎮居民無法購買農村住房，甚至外村之間的房產交易也不受法律保護，這樣使農村房屋的交易渠道受到限制，無法與城鎮住房平等參與市場競爭。在農村房屋確權后，農民房屋受到法律保障后，也增加了法律擴大農村房屋使用權范圍的可能，國家可以通過立法擴充農村房屋使用權的主體范圍，增加城鎮居民及其他組織進行農村房屋交易的渠道，真正實現城鄉地產市場一體化。

參考文獻：

[1]何梅.建立城鄉一體化房地產市場的對策研究[J].調研世界，2010（8）：41-43.

（編輯：季? 鑫）