王健林 萬達“重生”

林奇

2017年喊出“輕資產化”后，萬達集團一路拋售國內文旅項目、酒店資產以及海外資產，至今不到兩年，收入和資產均縮水。

1月12日，萬達集團在青島舉辦年度業績發布會，董事長王健林宣布，2018年萬達收入2512.7億元，同比下降5.7%;總資產為6257.3億元，同比減少 10.61%。

其中萬達的服務業收入1609億元，占總收入的75.1%，地產集團收入540億元，同比減少34.9%，是四個產業集團中唯一下降的業務。具體來看，旗下包括影視、寶貝王樂園、文旅和體育的萬達文化以692.4 億元的年度收入位居四個業務之首，同比增長 9.2%;金融和商管分別收入 433.6 億元和 376.5 億元，同比增速為 28.6% 和 25.9%。

“一平方米房地產開發也不能有，”王健林在報告會上說，為了資本市場的需要，2019年將徹底把商業管理和地產業務剝離。地產業務是萬達的起家業務，但現在它的目標是成為徹底的商業管理運營企業。

萬達的轉型開始于2017年。由于多方面原因，萬達那一年出現流動性危機，融資渠道收緊、現金周轉能力減弱。萬達不得不甩賣資產，降低負債率、回籠現金。單在2017年7月，就以近 638 億元將大部分文旅和酒店項目出售給富力和融創中國，同時還向合生創展出售多個萬達廣場。

王健林表示，萬達之所以要轉型，一是房地產行業是強周期性行業，很多企業在周期變化中就死掉了，大型企業可以通過開發比較多的項目抵抗周期，但無法擺脫;二是房地產現金流不長遠，相比汽車，房子購買率更新慢很多，真正住房的人一住就是一輩子，而買多套房子的人都是為了投資，但現在也無法隨心所欲購買多套房子。

也是在2017年，萬達集團的組織架構開始調整，從原來的商業、文化、網絡、金融和大健康調整為四大板塊：商管、文化、地產和金融。其中商管的前身即為萬達商業，主要經營萬達廣場和海外項目。

那些地產項目賣出后，按協議還是由萬達負責運營。比如文旅項目，由萬達文旅負責運營，融創需要每年為每個項目支付5000萬元品牌許可使用費，周期20年，預計萬達至少可以收回130億元。但2018年10月，萬達以60億元將文旅運營的公司和團隊也都交接給融創，后者可以隨時更換品牌名稱。

但是光這樣還不足以讓萬達走出流動性危機。2018年1月，王健林表示，打算用兩到三年時間將負債降至絕對安全水平。2017年萬達商業資產負債率從前一年的63.51%降到53.5%，不過同期有息負債比從42.86% 升至47.78%。在本次萬達年度報告會上，王健林沒有公布2018年萬達商管的負債率，但稱其有息負債較2017年同比減少約30%。

根據萬達商管2018年半年報，到今年6月前萬達商管至少要還150億元，其他負債包括債券和長期借款。而截至去年年中，萬達商管擁有大約820億元現金及現金等價物。

萬達要剝離地產業務，并非不做地產。簡單地說，萬達將會繼續保留地產業務，從商管中將其剝離并轉到地產集團中。“地產集團不追求銷售額，追求每年保多少萬達廣場開業，地產集團就是為商管而存在。”王健林說。根據業績報告，2018年萬達廣場新開業49個、其中輕資產占39%，并計劃從今年起將新開業的輕資產廣場占比提高至50%，往后繼續提高比例。

“這是投資協議的約定，”王健林稱。投資協議指的是，2018年1月急需現金的萬達從騰訊、京東等戰略投資人處募資340億元，投資方要求萬達商業在2023年10月31日前完成上市。但根據當前中國對地產企業的嚴格管控，包含地產業務難以上市。2016年萬達從香港退市，承諾到2018年8月底前在A股上市。但見不到可能性后，萬達引入戰略投資讓簽批私有化股東退出。截至2018年12月，萬達商業在IPO的排隊列在第71位。