青島市高星級酒店投資可行性分析

李敏

一、青島市高星級酒店概況

青島市位于山東半島南端，靠近膠州灣，東臨黃海，屬于溫帶季風氣候，全年氣候溫和濕潤，年平均氣溫為13 ℃左右，是中國重要的經濟中心和沿海開放城市。青島市得益于得天獨厚的地理環境優勢，逐漸被國家扶持打造成歷史文化名城和風景旅游勝地。青島市政府秉承著“打造優美環境，構建宜人之居”的理念，在城市規劃、環境質量控制以及居民住宅等方面取得很大進展，重點突出人與自然和諧共處，紅瓦綠樹、碧海藍天的風景全貌，達到山海相依、風景優雅、生活舒適的目的。

得益于先天環境優勢和后天交通便利，青島的旅游業蓬勃發展，帶動了青島市酒店業的進一步發展。根據青島市旅游局統計資料，2015年舉辦的首屆“山東省旅游飯店業高峰論壇”上，山東省星際飯店數量已多達910家，其中：青島占據的星級飯店數量最多，達到150多家;五星級酒店包括在建的已達15家，占據了山東省五星級酒店數量的一半。2010-2016年的平均房價達到785元，根據相關研究預測，2017年房價略微下降至680元;出租率方面，2010-2016年呈現略微下降、逐漸平穩的趨勢，平均出租率為68%。數據顯示，青島的高星級酒店數量在山東省排名第一，價格、入住率和盈利方面與北京、上海等發達區域幾乎持平，由此看來，青島市高星級酒店的投資具有背景可行性。

二、青島市高星級酒店投資環境及定位

（一）青島市近年經濟發展情況

2018年1月底，青島市召開新聞發布會，通報2017年全市經濟運行情況。青島市2017年GDP總值達到11 037.28億元，人均GDP達到119 357元，按照可比價格計算，增長了7.5%，其中：服務業成為推動經濟發展的主要力量，貢獻率為59%;住宿和餐飲業總量為221.75億元，增長了5.9%;居民消費價格上升了2%，居民消費能力大幅提高。由此看來，休閑時間和儲蓄增加供給側結構改革成效非常顯著，著力推動新舊動能加快接續轉換。

青島是中國沿海開放城市之一，是山東省最大的工業城市，也是省內消費水平最高的城市，其商業發達，位于市北區的臺東步行商業街聞名全國。青島總體發展水平較高且平穩健康，宏觀調控成效明顯。

（二）高星級酒店市場競爭分析

近年來，青島市旅游發展如火如荼，取得的業績有目共睹。根據2017年青島市旅游局發布的最新信息，2017年青島市全年接待游客總人數7 978萬次，同比增長7%;旅游消費總額1 435億元，同比增長13%。2018年6月，在青島舉辦的上合峰會極大推進了青島的旅游活動，總體市場行業一片光明。青島市五星級酒店包括海爾洲際、香格里拉、希爾頓等在內的大約20家酒店，主要競爭商務和旅游客流，各家星級酒店都有其獨特的風格，以滿足游客不同的需求，但主要內部設施基本一致，地理位置各有優勢;因此，在高端住宿和會議上，彼此競爭力度較大。

三、高星級酒店融資渠道選擇

酒店的投資者主要有戰略投資者和財務投資者兩種類型。戰略投資者是一些大型的酒店管理集團、一些航空公司和旅行社等，其中前者為主要投資者。高星級酒店作為一個企業進行運營，必然經歷企業的成長周期，即創業期、成長期、成熟期。企業所處的階段不同，企業矛盾就不同，所需的融資手段也各不相同。

（一）創業期融資手段選擇

酒店創業期指企業從創意產生，酒店開始嘗試運營到酒店管理較為成熟。此階段最重要的是組建管理團隊、市場調研、細分市場以及根據市場調研的顧客需求調整酒店發展定位等。企業在這一階段處于虧損狀態，主要包括員工薪資、日常運營開銷等。這一階段一般不會有投資集團，多是依靠酒店擁有者的個人投資。

（二）成長期融資手段選擇

經過創業階段的磨合，酒店團隊已經開始認同企業文化，彼此磨合，酒店運營良好。此階段酒店開始扭虧為盈，現金狀況開始好轉，對外開始有吸引能力，企業風險得到一定程度釋放，銀行信用開始建立。企業此時采用擔保貸款和抵押貸款獲取資金較為容易;因此，最重要的融資渠道是引入風險投資，風險基金可以有效解決資金不足的問題。另外，基金公司的代表會進入公司管理層，對基金運營進行專業指導，公司管理水平得到大幅度提升。

（三）成熟期融資手段選擇

經過成長期的磨合后，企業發展逐漸穩定成熟，企業此時已有一套標準化的管理體系，在整個行業市場占據一席之地，管理團隊的重心轉變成投融資管理、戰略決策管理和財務控制。企業在這一階段盈利能力穩定、良好。財務報表中，企業現金流的平衡點轉為損益類的平衡點，并且獲得純利益收入。因為企業在這一階段需著重發展業務，搶占市場地位，努力擴大企業規模，打造顧客忠誠度、良好的企業形象和品牌知名度，所以需要大量資金。由于企業在這一階段的良好表現，使企業銀行貸款、風險投資、產權交易等都成為企業的優先選擇，保證企業在融入大量資金的同時成功退出風險投資。

四、高星級酒店投資可行性論證

（一）資產經營分析

資產經營是一種更高級的經營方式，可實現企業的產權重組和企業并購，可以快速改變企業的資產規模和組成部分，實現企業有限資源的優化配置，提高企業的盈利能力。其實質是把企業擁有的資源資本化，使每一項資源都能在企業的有序組織下為實現企業目標而服務。資產經營是一種開放式經營，要求企業管理者著眼于整個市場，盡量利用外界社會力量發展和壯大企業，在此基礎上既要保證企業原有的產品、質量以及市場份額，又要時刻緊密關注國際大趨勢和競爭對手的動向。

（二）經濟效益分析

分析一個企業的經濟效益可以通過數學或者統計等方法，這些具體的算法多種多樣，而方法的選擇可以根據所要分析的目的等確定。

因素分析法：把所要測算的綜合指標分解成幾個原始要素，以此測算影響指標的因素是哪個，影響系數是多少。結構分析法：又稱為比重分析法，其目的是分析某一要素在所有要素中所占的比重，從而令分析者明白主要矛盾和次要矛盾。動態分析法：對比不同時期的同類指標數據，借此分析指標發展的趨勢和變化的快慢。這幾種方法可以選取某一個進行分析，也可以結合起來分析。

五、結語

通過上述分析，青島市的五星級酒店在總體上具備投資可行性，但要根據酒店的具體情況分析。關鍵點主要包括有一支優秀的專業管理團隊、酒店在國內甚至國際享有美譽、具有一定的顧客忠誠度以及經營管理模式必須符合投資條件等。適當的投資有利于酒店多元化發展，有助于提高企業市場地位，建立自己的品牌優勢，在激烈的競爭中獲取足夠穩健的競爭優勢。基于全國高星級酒店的發展態勢縮小至青島市高星級酒店的發展情況，對比不同企業成長階段采取的不同融資方式，通過項目資產經營、經濟效益分析以及財務評價等方面，分析高星級酒店的投資可行性，對于高星級酒店的科學、良性、可持續發展具有指導意義。目前，國際高星級酒店的投資市場分析主要集中于酒店消費細分、市場個性化需求等方面，而中國的高星級酒店在投資領域的分析主要還是借鑒國外的研究理論，但不同國家有其獨特的國情和市場環境;因此，中國高星級酒店整體的行業環境決定了其投資可行性的差異性。

（作者單位：中國海洋大學）