宏觀調控背景下房地產企業的財務影響與風險控制研究

■任海鈺 朱凡凡 安傳波 陳琳玉（安徽財經大學）

一、宏觀調控環境下的房地產市場現狀

國內一二線城市和三四線城市的房地產走勢已經開始悄然分化，隨著一則“不足十萬元買套新房”的新聞博得公眾眼球的同時，絕大部分面臨人口流出的三四線城市已經感受到了市場萎縮的寒意；而相反的是一二線城市由于經濟，教育，醫療各方面的優勢，始終面臨穩定的勞動力凈流入，所以從短期來看，房地產的需求一直保持旺盛的狀態。這就使得一二線城市房價始終處于易漲難跌的局面。目前各地政府采取的限購，限貸，限售政策，在防止炒房的同時，還起到了惡化供求平衡的作用，隨著各大城市搶人政策逐漸白熱化，政府只有及時應變、靈活調控，才能使房價不迅速出現這樣的大規模反彈。

近年來，政府對房地產的調控主要是通過限制交易和流通的思路來進行，體現為通過對房產限購、限貸、限售，層層加碼，來凍結房地產的流通性，這種通過行政手段進行干預的方法，優點在于一方面可以避免市場過熱，限制資金進一步流入；另一方面可以防止吸收了大量地產投資資金，在高位大量套現，沖擊了市場資金的正常供應，造成了金融風險。在政府調控的總基調下，建立房地產長效調控機制，將短期調控與長期調控相結合，并形成短期需要、長期供應的雙向調控的思路，也成為正在努力的方向。

從目前調控政策的形勢來看，一方面全國經濟下行壓力既成事實，另一方面實施分類調控，各個城市的實施情況需要具體問題具體分析，全國房地產庫存和交易監測平臺等具體措施的頒發，表明國家根據房地產市場分化的實際情形來調整房地產宏觀調控體系，使房地產業與經濟社會發展狀況與公眾住房需求相匹配。由此，最近兩年房地產市場仍在平穩發展，開發投資較之前增長明顯。這說明房地產投資仍然是拉動經濟，穩定經濟的重要手段。

二、國家宏觀調控政策對房地產企業財務管理產生的影響

（一）融資結構失衡，融資能力受到限制

通過調整房地產項目的資金投入比重及房地產貸款的較高利率，貸款的審批與發放程序的逐步嚴格化，進一步規范對房地產貸款用途的范圍，完善監管手段，盡可能地壓縮銀行貸款在融資結構中的比重，迫使企業開發多元化融資渠道的潛力。單一的融資模式容易導致企業融資結構失調，資產負債率較高，那么可能引發企業的償債風險，進而無法保障資金流通的安全與穩定。如果不能及時適應宏觀調控給外部融資環境造成的變化，企業將在融資過程中陷入困境，企業的穩定和發展會岌岌可危。

（二）盈利能力浮現下降趨勢，企業個體內部支撐

受當下的宏觀經濟大環境的影響，我國房地產行業的盈利比早期幾年的高速增長時期略有下滑，從出臺住房購買政策出臺以后，人們受此影響，對進入房地產普遍持一種遲疑狀態，花費更多的時間成本觀察態勢，與此同時房地產成交量有所下滑；對房價的管控力度加大，使得房價波動幅度趨于平穩，國家的雙管齊下措施導致房地產業盈利指標出現下降，但這并不意味著房地產企業的衰落，雖然對房地產企業的營業收入、凈資產收益率、銷售凈利率在數據上體現為不利影響，但是企業內部的財務管理機制不會因此斷裂，而是進而導致投資風險和資金回收風險的幾率增大，進一步增加了房地產企業所面臨的財務風險。

（三）償債能力呈現一定的脆弱性

由于房地產自身具有較長的變現周期以及較弱的變現能力的特點，存在諸多的無法控制性因素，在這些不確定因素的影響下，房地產項目很容易達不到預期的收益，從而影響企業的盈利能力，經營利潤無法償還負債。一旦較多債務短時間內擠壓在房地產企業面前時,企業可能無法在短期內籌集到足夠的資金以償還債務，從而面臨較大的短期償債風險。房地產企業償債能力下降，關系著房地產債權的本金與利息能及時取得,無法保障企業有充足的資金投入生產實踐,降低了企業的再生產能力，使房地產企業陷入生存和發展的困境。

三、房地產企業財務管理中存在的財務風險

（一）籌資風險

在我國以資金驅動型為主要模式的房地產開發企業中，原始資金所占比重并不高，主要用于土地成本的耗費，后期開發過程中，更多通過多種融資渠道和回收前期銷售款來填補空缺。因此，來自銀行的資金是房地產企業資金供給的重要組成部分。很多房地產企業容易忽視負債水平過高帶來的難以償付的巨額款項的風險，因此不假思索地籌集過多資本容易引發的風險主要體現有：無法估量的債務規模、利率太高而導致的籌資費用過高。債務到期償付時間集中，持有資金不足或營業計劃沒有按時完成，在這種情況下，資金供給得不到保障，由此產生籌資風險。

（二）投資風險

投資風險即指在房地產開發過程中，由于時間拉鋸較長且存在不確定因素，可能導致房地產項目的收益趨勢不能按照理性規劃地變動，從而影響盈利能力和償債能力的風險即為投資風險。在實際情況中，許多房地產企業把大量資金投資在高收益但高風險的項目上，對市場及項目的可行性分析不能完全客觀對待，那么結果可能會使投資項目與自身能力不符，負債率過高造成債務負擔加重，企業的實際利潤與預期收益有一定差距等。

（三）資產流動性和變現性風險

首先，由于房地產屬于固定資產，只能通過所有權或是使用權的轉移來進行交易。其次，由于房地產本身價格大大超過一般商品，這決定了房地產交易的完成或許需要一定時間。這些都影響了房地產企業資金流動性和變現能力，即房地產投資者在亟需現金的時候卻無法將現有的房地產盡快折現，就算時間上可以滿足也難達到投資者心理上合理的價格。再者，當企業的資金已經投入房建設，有時由于無法控制因素的出現或者雙方合同出現問題，導致項目無法進行或暫時擱置，那么資金不能立即收回，從而大大影響其投資收益。

（四）經營性風險

經營性風險主要有三種情況：一是由于市場信息不對稱而導致決策不合理，企業收益無法確定；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條令、稅率和土地政策等了解不夠造成的投資或交易失敗；三是因企業經營管理不完善、效益較低而錯過最佳交易時機，以至使房地產空置率過高，維護費用增加，利潤低于期望值等。

四、調控環境下房地產企業的風險控制機制

（一）加強資金管理，合理規劃資金流向

現金流量控制。統籌管理銷售費用、運營成本、主營業務收入以及投資收益等現金流入流出；加大對票據的管理力度，改進驗票方式；加大對市場動態的監管,及時掌握企業對資金的需要,結合市場需求對企業資金組合進行及時修改調整。

資金結構控制。一方面，依照自身發展方向模和宏觀環境，將自有資金、預售資金和銀行貸款的比例控制在基本相等的區間內,確保資金的合理使用；另一方面，依照自身資金周轉速度和資金來源確定償債能力，以便決定控制融資的期限結構風險。

（二）完善預算管理體系，加強和升級企業經營管控

房地產企業財務部門需要基于項目預算和資本預算,統籌規劃資金來源、資金流向和經營目標,提高資金的利用效率。

在經營管理方面，房地產企業流動資產以實業資產為主,折現難度大,因此不必刻意降低流動資產比率,不過可以適當加快流動資產的周轉率,做好房屋銷售管理,創新預售方式及銷售制度。

重視信息管理和建設。企業可以利用互聯網大數據廣泛收集信息以降低信息不對稱的風險，提高企業運行效率，升級企業內部治理結構，加強內部控制。

（三）轉變和創新思維方式，提高企業對外部環境變化的應變能力

隨著時代的發展，自然環境、社會環境和經濟環境都在不斷變化，國家的政治政策也不可能一成不變。為了促進企業穩定發展,企業應該把相關的政策和市場改變進行融合，具備長遠的眼光并結合市場發展需求，創新企業發展模式，運用構建合理資產框架的方式,采取相應的措施,以此來有效實現對房地產企業財務風險的預警和防范機制,從而提升房地產企業的經濟效益。