居民住房租賃市場發展研究

薛倩玉 俞小璇 蘇彤 李穎聰 閃錦昆

摘 要：為健全和完善上海住房市場體系、保持房地產市場穩健發展，推進住房租賃市場發展是一個重要的舉措。此舉可以減輕經濟及財政增長對于房地產的依賴，很好地抑制住房的投機需求。本文通過設計調查問卷并實地走訪，對上海市住房租賃市場進行了調查，通過調查總結發現，租賃市場發展較慢不外乎三個原因：傳統觀念影響，租賃群體權益受到限制以及租房市場不完善。對此我們也提出了相應的措施，如推進供給側改革、建立相應的監管體制，并保障租賃群體在教育、醫療方面的權益，向"租購同權"靠攏。

關鍵詞：住房租賃市場；房地產市場；租購同權

20世紀90年代后，我國在住房制度方面的改革開始深入推進，城市化進程增快。同時，對于居民的住房消費，很大一部分居民的購房能力得以釋放，整個房地產市場呈現出一片向好的局面。與房地產交易相對比來看，住房租賃雖然也是房地產市場的重要部分，但是它的發展速度比較慢，特別是在供應主體這一方面，單一化問題尤為嚴重，整體表現出供需不平衡、結構不合理。從長期來看，要想補齊短板、改善供需結構，大力發展住房租賃市場，應促進住房租賃企業的規模化、集約化以及專業化。對于上海這座城市，住房租賃企業可以在提供更多房源的基礎上，降低居民的住房門檻，使外來務工人群得以接納，推動上海整體的進步。

一、上海住房租賃的特點

隨著住房制度的改革推進，房地產市場迎來了快速發展。房地產商想迅速回籠資金，減輕資金在囤積上出現的風險，在發展的過程中，慢慢形成了重售輕租的局面。最近幾年，住房租賃機構開始朝著專業化、規模化方向發展，青年白領對他們的青睞度迅速提升。公租房租賃對象面向全體，但是以青年白領為主力軍。具體而言，當前的上海住房租賃主要有以下幾個特點：

1.供給側結構形成“以個人出租為主、機構出租快速發展”的形式

個人出租指的是房屋所有者對攤位、店面、商業場所或居住所進行對外出租，個人出租房屋取得收入，并依法繳納營業稅、印花稅等稅費。而機構出租指的是法定組織，如公司、社團以為員工提供住所或者辦公場所等名義進行的房屋租賃活動。

2.租賃需求表現為“兩低兩高”的結構

從市場租賃需求分析中發現，市場主體對于廉價實用型房屋和交通便捷性房屋需求較高，對高端小區（別墅群、精裝修等）和花園小區需求較低，這主要是因為租賃主體較多為工薪階層，對居住條件要求較低，更注重租房的實用性。

3.租金方面表現為“住房租賃企業租金漲幅明顯，公租房租金平穩”的特點

由于上海人流量較多，對房產需求量較大，但土地資源有限，新開樓盤較少，因此租房市場較為火爆。住房租賃企業受市場影響較大，急于擴大規模，通過提高租金誘導房東提前解散合同等方式搶占房源，使租金一度瘋狂上漲。而公租房由于受到政府管控，租金較為平穩，且低于市場價格，但公租房質量相對較差。

二、問卷調查

為了更好地觀察上海租房市場的現狀，我們利用調查問卷的方法對上海租房市場進行了問卷式調查研究，問卷設計表格如下所示：

調查問題 選項

您的年齡 10～20；20～30；30～40；40～50；50以上

您的性別 男；女

您從事的工作是 藍領、白領、學生

您覺得上海租房市場完善嗎 完善、不完善、不清楚

您舉得租房價格貴嗎 貴、便宜、正常

您覺得租房監管力度如何 嚴厲、一般、力度不嚴

上述問卷分發給了100名市民，樣本數據不存在任何的缺省值，收到的數據都很正常，沒有異常數據。通過對收集上來的數據進行分析發現，主要的年齡分布區間在10～20（3%）、20～30（45%）、30～40（35%）、40～50（10%）、50以上（7%）。其中男生53人、女生47人。在租房市場中，有30%的白領階層，有53%的藍領階層，剩下的17%的人主要是學生階層。有20%的人認為上海租房市場完善，有62%的人認為不完善，剩下的對此不清楚。有70%的人認為租房價格很貴，21%的人不清楚，剩下的則認為價格便宜。對于租房監管，60%以上的人認為上海租房監管力度一般甚至不嚴厲。

三、上海住房租賃存在的問題

分析上海租賃市場的現狀，我們不難看出，上海市租賃市場發展仍相對緩慢，拋開人們的傳統觀念原因，存在的問題主要如下：住房的租賃供應體系不完善，專業租賃機構的規模化勢頭不足，監測監管體系不完善。

1.住房的租賃供應體系不完善

在供應體系方面，住房租賃的供應主體比較單一，當前，只有少量的單位可以給員工提供短期周轉的住房，其他均需要員工個人進行住房租賃。上海可供選擇的租房供應主要是市場租賃和保障性租賃兩大類。同時，公共的房屋租賃目前呈現出供不應求的局面。從2010年以來，上海建立了公租房制度，在此之后，上海市累積供應公租房10.5萬套，入住近20萬人。在公租房的籌措方面，房源存在一定的困難，配建的公租房面積較大，因此導致了物業成本居高，該部分房源不被大家接受，利用率低。最后，上海市忽略了一個很大的群體，那就是藍領的房屋租賃，該部分人員的房屋租賃房源缺乏。藍領人群是城市發展建設的主力軍，在社會中占比較大的比重，但是工資水平整體不高，對于房租的承受能力不強，最普遍選擇的租房環境為城中村，但是，城中村正在一步步的消失，因此，該類人群的住房受到威脅，這對于上海來說是一個極大的挑戰。

2.專業租賃機構的規模化勢頭不足

對于租賃機構的規模，上海市目前的形式不容樂觀。這主要表現為：對于租賃運營，大家的積極性不是太高。目前，以現階段的稅收制度來看，各類的住房租賃機構都需要承擔較大的稅收壓力，主要為房產稅、增值稅和企業所得稅，比例12%，5%～6%，17%～18%。高昂的稅收使得企業的發展動力不足，同時，投資的回報周期長，通常需要10年以上的時間才能收回成本。所以說，住房租賃的企業必須要有長期、低成本資金的支持。現在的房地產貸款期限通常是在3～5年，這和住房租賃的企業需要的融資需求之間不匹配。

3.監測監管體系不完善

通過對上海的租賃市場調查我們發現，在租賃市場，相應的監管體系還不夠完善，主要是合同的備案率不高，目前還不足20%，產生這一現象的原因，一是因為房東的配合度不夠，二是源于合同的備案辦理過程穩定性不夠，三是合同備案程序相對來說比較復雜，需要出示大量的材料，同時需要房東親自提交以及認證。因此，這一政策目前的落實程度遠遠不夠。除此之外，用于衡量租金變動的價格指數缺乏權威性，也是一個極大的弱點。就目前來看，上海房屋租賃具有少量的價格指數，但這些指數的計算方法以及真實性有待考究。對于價格指數的制定，需要權威機構對數據進行分析，然后公布于社會。

四、發展上海住房租賃的對策

推進住房租賃的發展，這是上海市關于住房供應體系制度建設的重要指示，對于住房租賃市場的完善和發展，有助于減少財政經濟對房地產的依賴，同時對住房投機也起到抑制作用，符合上海市市情，是發展房地產市場的切實之舉。對于規范租賃市場發展，主要需要做好以下方面：

1.推進供給側改革，出臺限購政策，增加租賃住房有效供給。

供給側改革是有效解決上海租房問題的重要對策，可以增強對新樓盤“以租代售”政策的補給力度，如減少稅收、增加財政補貼、協助宣傳等。同時加大對“炒房”等違法活動的打擊力度，出臺更強硬的限購措施，如上海本地戶籍已婚家庭限購兩套房，首付比例上浮等。

2.優化現有的租賃模式，逐漸向“租購同權”靠攏

目前，廣東市政府印發的《廣州市加快住房租賃市場工作方案》明確提出租購同權的規定，租購同權制度將切實保障租賃群體的教育、醫療等方面的利益。向租購同權制度靠攏，意味著會有更多隨遷子女獲得入學資格。所以，當地政府在保障隨遷子女入學權利的同時，應加大對教育資源的投入，統籌教育資源均衡配置。與此同時，有入學需求的人可通過租房解決，必然消滅一部分住房需求，極有可能降低學區房的價格。只有保障租賃群體的利益，才能使人們慢慢轉變對租房持有的偏見，改變住房消費觀念，對于解決流動人口或者無購房能力的戶籍人口的住房問題具有重大意義。

3.國家提供相應政策支持，滿足承租雙方的需求，建立相應的監管體制。

租房市場亂象叢生的很大一部分原因是黑中介的存在，惡意提高租金，抬高緊缺房源價格，以此牟利，同時對于租房中出現的問題，黑中介大多采用敷衍了事的態度，很難有效解決問題，給租客帶來諸多不便。建議國家出臺相關規定，嚴厲打擊黑中介操縱房價的違法行為，開通市民服務熱線，鼓勵租客對違法行為進行舉報等。

參考文獻：

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[2] 汪泓，趙鑒.構建和完善上海廉租房體系的研究[J]，上海工程技術大學學報，2001，S1，32～37.

基金項目：

本文系安徽財經大學大學生科研創新基金項目研究成果（項目編號：XSKY1842 指導老師：馬成文）