小產權房一本糊涂賬

王先生

小產權和大棚房，那不是一個級別

這十多年來，如果沒有買房賣房經歷的，簡直就不是北京人，為什么？生活水平提高了，手里有幾個錢，怎么辦？買房賣房，錢多的，買商品房;錢少的，買小產權房。不買不賣的還爭遺產繼承房產呢，看看電視里，因為房產，兄弟姐妹打架的太多了。同學聚會，朋友吃飯，家人聊天，能少了房子這個話題么？在這堆人中，老張對于小產權開悟是比較晚的一個，原來他只知道小產權，沒跟小產權打過交道，小產權是什么概念？就是沒有國家發的房本，現在叫不動產證，不定哪天讓政府給拆了。

確實，政府也拆過不少小產權房。當初，在昌平那邊，拆小產權都上報紙廣播電視臺了，但是，什么都怕但是。這跟遍地小產權房一比，占多大比例？簡直是不成比例，近年炒的還有大棚房，大棚房跟小產權房根本不是一個概念。換句話說，2018年拆大棚房拆得熱火朝天，聽說過拆小產權房么？大棚房是打著種菜的名義，在高高搭起的塑料薄膜掩蓋下，蓋起的磚瓦水泥房，而小產權房是一棟棟樓房，是一棟棟別墅、聯排，是綠樹掩映下的幾百平方米的大號司（英文house音譯）。大棚房蓋得再豪華，你敢蓋成三層的別墅，在藍天白云下戳著，或者被pm2.5繚繞成仙境？更或者四個單元的樓，一半是當地村民，一半是沒房本的外來人？不可能。當初買大棚房的時候，他們就小心翼翼地問過，政府讓蓋嗎？賣房的說，在棚里邊蓋沒人管，飛機衛星也拍不著。而那些小產權房，能拆么？拆了讓那些就地上樓，早沒了老房的村民上哪兒住去？總不能拆兩個單元留兩個單元吧。

這不，一說房地產稅，還沒怎么著呢，就有人提出來了：小產權怎么辦？征稅？那就等于合法，你就得發房產證，不發證？憑什么征稅？給證？同一地段買商品房的不干了：退當初我們多花的錢。讓小產權補錢？小產權的房主說了，當初買小產權就因為沒錢，現在更沒有，再說了，補地錢，就為交稅？智商為負也能算得清啊。而且那小產權不是一鄉一縣一市，而是全國各地層出不窮的呀。

那沒一扇完整窗戶的房子，就像是沒底的賠錢窟窿。

當年綠樹環繞，只剩下今日的惶惑。

有一段時間，電視臺總是播字幕，意思是小產權房不合法，勸老百姓不要買，但商品房買得起么？而且老北京人就喜歡個小院子，院子是一般人甚至是那些稍微有點錢的人買得起得嗎？大約3年前，有一位覺得自己非常有錢的人，想在城里或者城邊買個小院，注意是小院，不是四合院三合院，就是有幾間好平房，有個百十來平方米的小院，有棵棗樹什么的就成的小院子。一打聽，上億。從那時開始，他才知道，在北京不上億敢說自己有錢？那也膽太肥了。他那憑辛苦憑能耐掙來的幾千萬，在北京算什么呀？沒錢就要真有能耐，不用花錢就能有小院，那更不是他敢想的了。別說祖墳冒青煙，連爺爺那輩的墳都找不著了。

老張倒是比這位聰明，知道自己憑工資和手藝掙外快攢下的那幾個錢，在北京城里什么都不算，但他骨子里老北京的臭毛病不改：有個院子夢，或者來個二層小別墅也成，怎么辦呢？那些年，他沒這能力，后來，是孫子繞他的膝。怎么繞呢？孫子先由他和老婆在懷里抱著，往他懷里嗆奶水，后來在他胳膊彎里坐著，再后來拉著滿小區跑，真是繞得他全身麻木，只剩下心里甜蜜。他終于明白了兒孫繞膝還有后半句：老家伙寸步難行。哪里也去不了，上廁所都得對機會。孫子大了，然后兒子兒媳抱著孫子，一家三口上澳大利亞定居去了。把兩個老東西甩了，不繞膝了，改繞“雪梨”歌劇院去了。

老家伙聚會，讓他動了心思

老張并不老，年近六十歲，但在單位已經屬于人嫌狗不待見，按照內部規定也到了二線，拿著全額工資愛來不來，但還是有點失落，孫子也走了，正是需要再開腦洞、創新頻道的時候。

一天聚會，有老同學拿他在京北山前買的別墅臭顯擺：200多平方米，三層，在小區正中，背靠山，山泉水入戶，現正裝修，準備做地暖。最可心的是價格：170萬。老同學還后悔，這是知道晚了，買的現房，要是買開盤，才百十來萬，還能自己出圖紙。老張的頭腦里立即展開了一幅美圖：青山郭外斜，綠樹村邊合，中間是我家。他湊過去問，老同學告訴他：這是去年年底買的，現在沒這價了，漲了100萬。老張傻乎乎地問：現在不是房地產低迷嗎？人家一臉不屑：我這是小產權，優質房源。還有差不多200平方米的綠地，種菜種草挖個坑養魚都行。老張還冒傻氣：多偏僻呀?？丛诶贤瑢W的份上，人家告訴他：旁邊修高速呢，坐公交三站地就到地鐵。附近的洋房也就是高層，倒是大產權。每平方米高出1萬塊。

老張就在這一瞬間決定要開始新生活，但他不喜歡別墅，喜歡四合院。

京城四周小產權院子多得很，但京東京南他不要，延慶和懷柔以及密云山后太遠。他還以為不好找呢，結果是讓亂花迷了他的老眼。他去小湯山洗溫泉，停車等紅綠燈，有人上來發小廣告了，是大棚房，14.5萬起。他收了一份，當時還沒時興拆大棚房。他打電話過去，一問，說是在興壽那邊，他還沒去看呢，結果就看到拆大棚房的新聞了，嚇得他夠嗆。轉過天來小中介給他打電話，他說出擔心：中介姑娘信心滿滿地告訴說：叔叔，那我給您介紹別墅，平房，四合院？保證沒有問題的，房源太多，您加我個微信，您看一下。

一些小產權“大House”因為不合規最后成渣土了

老張微信看房，結果他相中了當初最不想要的一套別墅，兩層，不到一百平方米，要價剛過百萬。房四周據說有200平方米空地。跟中介姑娘約好時間，老張和媳婦開車前往。

小產權讓人大開眼界，簡直就是新天地

順著進山的路，開了十多分鐘，那是個小別墅群，至少有七八十棟，中介小陳姑娘告訴他：這里開發有十來年了，別墅早就都賣出去了。確實也看得出來，全是裝修過的，當時是初春，山還沒有一絲綠。小陳說，等到過五一，人就都來這里過夏了。這套房子的主人買房以后就忙，一直沒住，現在全家移民美國了，就委托物業給賣掉，這種房子沒公攤，都是實得面積。

確實，房子挺大，一層是廚房客廳，二層是三個房間，上面是露臺，可以自由使用。最妙的是這里的地勢，處在淺山處，能把山外看清楚，而山外卻看不到這里。不但如此，這些別墅只是度假村的一部分，還有許多木屋和相應的配套娛樂設施。小陳指著四周的山，過些天山桃花全開了，樹也綠了，關鍵是空氣好呀，山外全是霾，這里地勢高，霾上不來。也確實，雖然僅比山外高一點，但老張已經感覺到確實比山外的空氣好不少。

好處不少，老張卻對房子本身的地勢不滿意：山石壘起至少有20米高，填上土，蓋上別墅。老張心想，這墻要是塌了，或者地基一沉，跑都沒處跑啊。姑娘又給他介紹另一個地方，那房子在一個洼地里，背靠一個大山崖，山崖比房子還高，上半部是土，下半部是石頭，老張怕山崖塌了。這個別墅群里沒其他房源了，不過別急，小陳開車帶路，去另一個別墅群，也是在山窩里。

這個別墅群在陽坡上，地勢極為開闊。小陳介紹：這里也早就賣光了，現在都是二手。果然，這棟二層別墅被收拾得特別好，院里是涼棚草木花樹，里面是陽光房，地暖，浴缸，僅全套硬木家具就值二十萬以上。房主原是某大學教授，現在調到南方某大學，全家搬走，只能忍痛甩賣，只是原房價加裝修價，外加送家具。老張沒挑出什么毛病，媳婦不太滿意：地勢太高，路有點陡，開車不好走。于是又吹了。

想蓋小產權先要圈地，此處也只圈了地。

老張媳婦一低頭，嘿，滿地是鮮嫩的苦麻菜，也就是苦菜，她就拿個小石頭片往下弄。小陳也不好說什么……

過了一天，小陳給老張打電話，又介紹新房源。又發來一堆房源，老張一看，這中介可是掄著胳膊上飯桌，滿胡嚕一氣的，哪里的房子都賣，昌平懷柔密云平谷順義通州燕郊，遠到雄安大特區，近到西直門。老張嘆了一口氣，小產權原來這么有勢力。

從網上到網下，小產權一點不避諱

老張在電腦上輸入四合院，出來一大堆。尤以京北居多，他隨便點了一個京北的，滿屏皆是。他打電話過去，是個外地口音的女子，說我們這里正有特價房，98萬一套的三合院，建筑面積110平，院子150平方米。約好時間老張攜妻奔赴。

那地方真不錯，離一座著名的水庫不遠，有一處水上樂園。接他電話的人帶著老張七拐八繞，過了村，進一大院，正是小產權所在。又進一排小院中之一院。當時中午，院子里一堆人正吃燒烤，滿院煙氣。老張已生厭煩，中介告訴他，就是這個院子。老張當即決定不買，中介告訴他，還有別的院子，就是貴，當然也更大，是兩進院甚至三進院，房子真好，院子真好，而且附贈特別大的地，可以隨便種菜。價格也升到300多萬到400萬。老張是喜歡種菜的，院里許多地方已經被人開墾，各種農家肥，有一種農家肥老張很熟悉——光乎乎的驢糞蛋。中介告訴他：這是從農村人家里弄來的。

老張覺得這里的地勢比較陰，而且房子地基太低，返潮，房子的半截墻皮已經粉掉。

開著車往回走，剛上曲里拐彎的村路老張就迷了路。老張決定順著路瞎走，而且就往山跟前開。突然間，看見一道橫桿，停下車近前去看，不問不知道，原來又是一處隱藏得極好的小產權四合院。車開進去，哇，極其開闊的一處小盆地里，整整齊齊并排著的四合院，干凈整潔。看一處人家正在拾掇墻外邊的地，綠油油的韭菜和蔥，老張趕快過去搭腔，男主人極其熱情，告訴他這小院是他去年年初110萬買的，裝修好了，今年這價至少得漲20萬。他邀請老張進院看看，院里種了好幾種樹，還有一棵獼猴桃樹。老張說獼猴桃不是要一公三母嗎？人家告訴他：現在給雜交好了，一棵也結果。男主人帶著他到物業找經理，沒看見經理，看見經理媳婦，經理媳婦告訴他：有個業主正托她賣房呢，可以拿鑰匙看看。這是把東頭的院，真正的毛坯，門框都沒有，院子里茅草半人高。初步估算，省著裝修至少也得20萬，這房子的要價也不低，150萬。這房子地基高，磚的質量也好。老張挺滿意，更讓老張滿意的是，墻外有一大片荒地，種什么都行。這時經理也來了，告訴老張，這片地沒用，只要交千把塊錢給物業，永久使用。老張覺得房價高了，經理說問問業主回頭給回話。房價之外還要有個3萬塊錢的過戶手續費。經理告訴他，雖說是小產權房，但過戶要到區里相關部門辦手續的，蓋的是區里的公章。跟村委會蓋章的小產權可不一樣。這里的物業水電費都加一塊兒，每年約是2500元。過了幾天，經理回話：房主說最低140萬。老張有點舍不得這里，真是有山有水，但價格超出他的心理價位太多。他安慰自己：我的錢可不是大風刮來的。而這里100萬元左右的房子，老張又看不上。

院子的西邊還有很大一塊空地，老張問經理，經理只說：這個院子蓋了有十年了。老張不明白，一個住戶告訴他：十年前蓋的就蓋了，后來蓋的，都讓政府給拆了。你細看，那地基還在呢。

原來如此。小產權的地雷，弦在這里掛著呢。這以后經過與更多的中介打交道，中介都是這么說。

可誰知這弦是真是假？

這個四合院小區的旁邊，還有好幾個類似的地方，房價都比這里高，最少也要150萬。更有別墅、疊拼，要問為什么，人家說了，我們這里的地產，屬于某單位，建設用地，不是大產權的大產權。拆誰的小產權也拆不了這里。

終于買到簡單實用便宜的小院

擁有一個小院是很多北京人的夢

美宅與敗落，都是由磚頭組成的，只是碼放的形式不同。

老張又在網上查找房源，發現還有許多正在蓋著的小產權房，有剛蓋完的、有正蓋著的，有平原的、有山區的。這些新蓋的，老張一個不敢要，唯恐哪一天讓政府給拆了。他這一陣子跑，也沒少見拆了的小產權，墻立著，沒頂，荒草野樹繞著。他見過的最荒涼的是大墻之內不少的別墅，也不知荒了多少年。不知是不是小產權，反正是沒人。老張還發現，賣小產權的人基本都是外地的，而且兩口子不在少數，還帶著孩子。

中介又給老張發了個信息：一個成熟小區，平原靠山，別墅，3層。老張一看，就是木屋結構。房子從來沒人住過，也沒收拾過。門窗稍破，一層被水浸了半截墻。有院子，但偏小，種不了什么菜。但老張留了個心眼兒：等中介離開以后，他又把車開了回來，他相信肯定還會有別的賣房人。

他這個心眼兒留對了，剛回來就在路上被喊住了，原來是位已經六七年未見的熟人。熟人就在這個院子里住。聽他說明來意，告訴他：這地方分四個院子，幾百戶呢，有平房排院、四合院、別墅木屋。你可以去找物業，有人托他們賣，還有的自己就在院門口貼著賣房電話。老熟人帶著他們轉。來到一住戶處，是一位50多歲的女同志，養著雞鴨、種著樹，還有一大片菜地。女同志告訴她，在這里住了十來年了，冬天也不走，燒鍋爐，有賣煤的，直接給送家來，今年還不知道呢？政府通知了，不許再燒煤，要改電暖或者燃氣，她埋怨，燃氣也沒人給鋪管道啊。她把在二環邊的三居室租出去了，老張一想，這每月至少1萬的收入啊。

物業的人帶著老張看了幾處房子，老熟人還說那邊不是有40萬一套的么？物業的人說：那是前年了。老張在小區里轉了幾圈，跟見到的人聊，這些人都很奇怪，恨不能把知道的全告訴老張。

老張看中了一套，房主告訴他：65萬，手續費你另出。老張一還價，對方說了，干脆這樣，63萬，包括手續費2萬，過戶時必須交的兩年物業費5000，院子里的地，是請孫大姐給種的，一年3000，還有亂七八糟的全包了。行不行？老張也打聽好了，相同的戶型，去年年中的價格就是60萬。老張一口答應：就這么著吧。

房子是連排當中的一戶，戶與戶以竹籬相隔，老張的鄰居小趙問完價格，告訴老張：他的房子是去年底60萬買的，他的原房主與老張的原房主是哥們兒，當初買在一起，又一起賣。小趙打算一起買下的，但老張的原房東少于65萬不賣。

后來老張因為一點事給原房主打電話，說起小趙，原房主說：頭一眼看他就來氣，就不想賣他的。老張聽了，覺得買房其實也有緣分一說，現在他也終于買到自己稱心的小院房。

（編輯·韓旭）

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