海外投資的那些坑

葉輝

今年年初，奶茶妹掛牌賣出了悉尼豪宅。可惜，這是一筆虧本的買賣。

早在2015年，劉強東在和奶茶妹大婚前，給她在悉尼買了一套豪宅，總價1620萬澳元（約7888萬人民幣）。當時，正值澳大利亞房價上行周期，到2017年達到頂峰。55年的長周期里房價總計上漲了65倍，為什么奶茶妹還會賠錢呢？

新聞報道說，2017年6月，奶茶妹開始出售這套房子。當時，澳洲房地產的形勢遠比現在要好，叫價1800萬澳元，可惜無人問津。直到今年年初，奶茶妹賣房成功的消息上了澳大利亞Domain的頭條，國內才知道，酒店大亨Ramy Arnaout和妻子只出1350萬澳元，就買下了這套豪宅。

1350萬澳元比東哥的入手價1620萬澳元足足跌了270萬澳元，相當于1300萬人民幣。如果再加上裝修費用、購買家具以及交易稅費，奶茶妹虧得就更多了。

通過這件事，大家知道了，海外置業好像并沒有想的那么美，賺錢也沒那么容易。

最近幾年，國內股市一直萎靡不振，房產投資渠道受限，人民幣對美元匯率上躥下跳，不管是高凈值人士還是普通公眾，都紛紛把目光轉移到海外。

據福布斯統計，全球資產配置已逐漸進入中國中產階層的視野，中產人士加速海外投資，已成國際資產配置的重要力量。

美國的別墅價格只有中國的幾分之一……

25萬歐元購房移民希臘，一家三代獲歐洲申根綠卡，歐洲度假勝地投資房可租可住，永久產權世代相傳……

海外買股權，等著上市大賺一筆……

業內人士指出，雖然海外資產配置“看上去很美”，但是除了政策、法律法規、語言、匯率等顯而易見的風險之外，海外資產配置對資金實力以及投資專業知識的要求都很高，并非如你想象般美麗，有許多需要避開的“坑”。

房產投資：“坑”最多

中國人的“全球資產配置”主要集中在海外買房。就房產投資來說，“坑”最多。撿便宜、搶地段，這些中國人傳統的購房習慣或多或少都遇到了“水土不服”的問題。北上廣深一線城市且不提，就連杭州、成都、鄭州等地的房價動輒都是幾百萬元，剛接觸海外房產，大多數人的第一反應就是：便宜！然而，海外房產不是越便宜越好，它的價格或多或少與它在當地的投資價值成正比。

最為典型的是，2008年美國金融危機爆發后，底特律樓市崩盤，上海某家公司就在國內兜售“5萬美元”的美國別墅。但實際上這些別墅不僅不值5萬美元，每年還要繳納稅費、管理費等費用，買了就后悔。有投資者購買了香港公司推薦的“環境優美”、“包租兩年”、“年回報8%”的休斯敦房產，后續卻沒有收到房租，投資者去項目當地了解情況后才發現，其購置的房屋位置偏遠，治安衛生條件差，租客也多是低收入者和破產者，與宣傳資料嚴重不符。

海外房產中介在宣傳時，通常都會故意夸大房產優點。海外房產廣告經常以包租、高回報率、可移民以及永久產權等作為賣點。目前東南亞某些國家例如泰國等，有的小區投資客云集，當地人買的很少，這樣的樓盤基本以后都很難賣出去。

相比國內房價這些年的爆發式上漲，國外很多地方房價比較穩定，大多數情況下房產更多的是作為消費品存在。業內人士指出，國外很多旅游房產非常好租，但是并不好賣，流動性非常差，如果輕信投資中介“包租”的承諾，后續想要賣出時，只能賣給國內投資者，因此投資者更應該十分慎重。

另外，對比國內的情況，海外房價看似有利可圖，但是在中介環節的費用以及后續昂貴的維修維護成本，都會侵蝕投資者的利潤空間。

如是金融研究院朱振鑫指出，國外在維護過程中，與房產有關的稅費主要由房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費等眾多費用，更不用說很多國家甚至有專門針對外國人的額外稅費。尤其是房屋維修費用，很多國內投資者并沒有接觸過這方面的費用。中介作為傭金獲取方并沒有動力告知投資者完全的購房信息，投資者如果不問，中介甚至可能會一筆帶過，這就導致很多中國投資者在買入之后，才能發現還需要不停地支出成本。

即使買到了心儀的房子，如果你提前沒留意房產稅，就更悲催了：以美國為代表的很多國家都征收房產稅。美國各個州總體在0.2%-2.5%的區間。這是什么概念？就好比你賣了上海一套房子，拿賣房子200萬美元在紐約買了兩套房，紐約州的稅率是1%，那么每年你需要交2萬美元的房產稅。這個持有成本也夠高的吧？如果去底特律的一些地段買了便宜房子，可能像“鬼城”，根本就是無人區，壓根也沒法入住，便宜又有什么用？

金融投資：只能繞道 投資騙局多

曾經，我們抱著“賺外國人的錢去”的樸素想法，買了大量的QDII基金。結果，這些基金在2007年成立之后，遭遇金融風暴，最夸張的一只基金從1元錢跌到2毛多。經過多年的休養生息，首批出海的4只基金現在還都沒回本，上投亞太優勢虧損32%，嘉實海外中國至今虧損24.3%?？梢?，“老外的錢”并不那么好賺。

由于當前外匯管制的存在，國內投資者并不能直接進行海外股權投資，僅能選擇直接兌換美元或者投資QDII基金。

如是金融研究院張楠指出，目前國內投資者的對外投資方式主要有兩種：一是直接投資，居民通過各種途徑兌換美元，通過海外中介機構例如券商、美元基金等，進行直接投資。二是間接投資，以人民幣購買QDII基金等具有外匯額度的基金或產品，間接實現對外進行投資。由此產生了很多騙局，比如主要是海外華人或者中國居民通過在國外發行或設立的專門針對中國投資者的基金或財富管理公司，以海外背景作為噱頭，吸引中國投資者的資金。

因此，突破外匯管制去海外投資并不是一個好選擇。

投資移民：事實往往沒有廣告宣傳的好

投資一筆錢，就能成為發達國家的新移民！

“荷蘭15天低價移民?！薄?萬歐起，一人移民，全家移民。”……打開網站，一輸入移民，類似的廣告很多。

在一些人看來，只要花一些手續費，再到國外投資幾百萬元就能移民，是一筆非常劃算的買賣。殊不知，其背后存在著諸多問題。

國內很多人對國外的移民法律缺乏必要的了解，都是在聽中介以及所謂高人或親朋的一面之詞，就貿然移民美國、澳大利亞、荷蘭等國家。

2013年2月春節期間，爆出了SEC查處的第一大EB-5欺詐案件。這場被稱為美國投資移民歷史上最大的騙局中，一名美國商人詐騙290名中國投資者1.45億美元投資額和1100萬美元管理費用。幸好，在2013年SEC起訴Sethi后，在監管銀行中被SEC凍結的投資款，中國投資人沒有遭受太多的損失。

2016年，一家中國移民服務公司針對總部在加拿大列治文的另一家公司提起了集體訴訟，該公司的很多中國客戶進行投資移民失敗，現在他們要求退款1190萬加元。當時，約有60位辦理投資移民的申請人在香港接受面試，之后這些申請人被告知他們的申請不成功，育空政府發給他們的提名證書是假的或無效的。于是，這些客戶對加拿大永久居民卡的申請被拒絕，并且在五年內不得重新申請移民或訪問加拿大，之后不得不通過國內的中介打官司。

業內人士指出，想要避免這一類騙局，對投資者的要求很高，既精通移民目標國家語言，又對移民項目有非常高的認知。如果兩者都不具備，投資者最好直接選擇業內知名的機構進行移民申請，以免竹籃打水一場空。

現階段，中介推出的投資移民方式是，投資人把款匯到國外的私募組織，私募組織再投到開發商搞項目建設，開發商每借用50萬美元，保證雇傭10名當地人，以配合投資人達到移民條件，移民完成后，資金再退還投資人?！斗ㄖ浦苣氛{查發現，所謂的私募組織，多是由幾個人成立的空殼公司，而私募和開發商及項目都由國內的中介機構選定，再介紹給投資人，并承諾項目穩賺不賠。“萬一賠了，或者因其他原因投資收不回來怎么辦？”當調查人員一再追問這個問題時，中介顧問會兩手一攤：“那沒辦法，我們只是從中介紹，收益和風險都是投資人承擔?！?h3>信息不對稱是最大問題

海外資產配置聽起來很高大上，其實它并非是土豪專享，不少中產階層也將不多的資金進行了海外投資，比如購買外匯、海外年金、QDII產品、券商開設美股賬戶、借道滬港通或者開設港股賬戶，等等。

不過，海外投資也存在諸多問題。你在國內，房子或者項目在國外，加上對當地法律不了解，一旦出現問題，處理起來很難。

信息不對稱，是在海外投資存在的最多問題。有機構指出，信息不對稱是有效的賺錢方式，越是不對稱，賺錢越快。很多非法中介深諳此道，利用國內投資者對海外市場的不了解，通過那些看似“穩賺不賠”的投資，誘導國內投資者購買海外房產、股票，從而被“套牢”。記者的一位朋友想在泰國買房，結果錢匯出去之后后悔了，想把錢匯回來也困難重重，最后只能通過黑市，損失了一大筆手續費。

不同的市場環境，不同的法律，不同的游戲規則，對普通投資人來說，是海外投資無法回避的門檻。所以在進行海外資產配置前，一定要慎重，不能因為熟人的一句話，或者中介機構的承諾，而不花費時間去研究就輕易下單，否則后悔都來不及。