海外置業最大的灰犀牛：稅費

譚夢桐

海外置業，一個大坑就是稅費。稅費就像灰犀牛，你看或不看它，它就在那里。不過你若不看它，你也會為此付出很多代價。

與還在房產稅立法階段的中國不同，海外許多國家已經有成熟的稅費體制了。許多海外置業者只知諸如房產稅的稅費多，但究竟有多少，卻一知半解。

為此，小編為您整理了一些目前受到國內買家廣泛關注的幾個海外國家購房置業的相關稅費。

美國：每年收房價1%—3%房產稅

在房屋和土地有永久產權的美國，房產稅已有200多年的歷史，是房屋永久產權的最基本保障，也是房主的義務。

購買美國房產，房產稅是一筆不少的支出，目前美國的房產稅率是由當地的各個政府決定的，平均是在0.28%-2.35%之間，全國房產稅中位數為2149美元。

在美國繳納房產稅時，應該如何計算呢？通常是對區域內私人房產、空地的房子進行征收。

值得注意的是，繳納房產稅前，首先要清楚一件事，即美國絕大部分房產是房屋本身加土地，房屋地基、院落的土地所有權都歸屬在范圍之內。所以，房產稅實際上會對兩個部分繳納稅款，一是房屋本身價值，二是地產價值。

不過在美國買房，不僅要繳納房產稅，還要按照投資屬性，繳納出租的個人所得稅。

購買期支付稅費包括：

·產權調查費：200—300美元；

·產權保險費：房屋價格的0.3%—0.5%；

·登記費：100美元；

· 地稅調整：1—6個月的地產稅

·律師費：500—3000美元；

·房管協會費：3個月物業費；

·房屋估價費、房檢費、公證費和勘查費：900—2000美元；

·預繳所得稅：購房款的10%。

持有期間支付稅費包括：

·房產稅：房屋價格的1 %—3%/年；

·房屋保險費：1000—1500美元/年；

·物業費：房屋價格的0.3%—2.8%；

·個人所得稅（出租才需要繳納）：出租收入金額的10%—35%。

出售時稅費包括：

·資本利得稅：（房產賣出-房產買入）*稅率；

·交易稅：房價*稅率；

·律師費、經紀人費等。

如此羅列出來，還真是一筆不小的數目，對于對稅費不敏感的中國投資者來說，這些稅費確實不容小覷。

舉個例子。就養房階段來說，加州一套50萬美元的典型獨立屋，每年房產稅6300美元，火災保險700美元，物業費1800美元，庭院維護費600美元，共計9400美元。

雖然稅費高，不過也不用怕，在美國有很多合理避稅的方式，了解后可以省掉不少稅費。例如，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有凈收入才被征稅。出租房子時，還可以利用紅利折舊來省稅。屋主維修出租房屋所花費的支出，報稅的時候也可以使用。

英國：印花稅稅率高達15%

英國一直以來是海外置業的熱門國家之一，因為政府對私人財產足夠尊重，穩定的租金回報，優質的教育資源，完善的社會福利，房價對比中國一線城市優勢明顯等。在英國購買房產，成交時必須向稅務局繳納印花稅（SDLT），買賣交易才能最終獲政府認可。

印花稅隨房價階梯式上升，如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業，印花稅稅率高達15%。除印花稅外，購房者還需繳納增值稅、市政物業稅、個人所得稅等。

此外，購買期支付稅費包括：

·律師費：1500—5200英鎊；

·印花稅：2500—10000英鎊（房屋購置價格超過350000英鎊需要繳納）；

·注冊費：20英鎊；

·土地調查費：350—400英鎊；

·房產登記費：270—910英鎊。

持有期間支付稅費包括：

·地租：300—1000英鎊/年；

·物業費：房屋價格的0.5%—0.7%；

·市政稅：800—1500英鎊/年；

·租賃所得稅（若是房屋出租才需繳納）：費用征收視實際情況而定。

澳大利亞：買房賺錢可能繳資本利得稅

在澳大利亞購買房產，需要繳納的費用大頭是印花稅，大約占到成交價的4%—5%之間。

如果買房者一年之內出售房產（澳大利亞房產），除了中介費、律師費之外，還有資本利得稅。

FRCGW， 全稱是外國居民資本利得預繳稅。這個政策，可是涵蓋所有的澳洲應稅財產，包括在澳洲不動產上的直接和非直接的權益。

按照2017年5月9日澳大利亞聯邦政府公布的預算案，外籍人士在澳大利亞持有主要住房的，2019年6月30日前的出租或未出租房產均可豁免資本利得稅。之后，這個豁免可能會被取消。

澳洲對海外投資者購買二手房有限制，沒有永久居住權（綠卡）的海外人士不能購買二手房，且澳洲四大銀行已經拒絕向海外人士貸款，投資門檻較高。

購買期支付稅費包括：

·印花稅：大約占到成交價的4%—5%之間；

·律師費：普通住宅的過戶律師費約為1500-2000澳幣；

·FIRB申請費；

·貸款費：1000澳元左右；

·律師費：500—3000澳元。

持有期間支付稅費包括：

·物業管理費：800-1000 澳元/年；

·市政管理費、排污費：1500—3000澳元/年；

·土地稅：數百澳元/年；

·房屋保險費：500-1000澳元/年。