住房以套內面積計價會有什么影響

譚夢桐

“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。

人們的焦點都落在了這句上：“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

此規一出，一片嘩然。你發現你的朋友、家人、七大姑八大姨都討論起了這個問題。

“公攤面積”這個詞一直都是購房者的心病，這個詞讓購房者 “花了冤枉錢還不能喊冤”。

大家都知道按公攤面積計價坑人，但坑多少、有多坑，卻不知道。所以，我們先來了解一下概念，看看套內面積和公攤面積到底是什么？

套內面積和公攤面積是什么？

套內面積=使用面積+墻體厚度+陽臺。一般來說，我們在討論套內面積和使用面積時容易混淆，因為墻體厚度較小，所以在使用面積上，加上了墻體的厚度，也不會差很多。

再來看看我們這次事件的主角——公攤面積。

建筑面積=套內面積+公攤面積。它根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。依據《房產測量規范》，可分攤的公用建筑面積即公攤面積為：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。

2、每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體面積水面投影面積的一半。

簡單來說，就是整個大樓的公共區域加起來，分攤到每戶頭上分別是多少面積。國內每個地區對于公攤怎么算，規則還不一樣，有時候甚至每個樓盤的規則都不一樣。

多花了不少冤枉錢

首先，公攤面積計價容易讓物管等部門“占便宜”。比如按照建筑面積計算采暖費，等于讓業主為公共空間、服務用房、值班室等支付了采暖費。

其次，這種計價方式還掩蓋了高房價，讓中國“名義房價”顯得低一些。事實上，多數國家和地區都是按照套內面積計算房價的。

值得注意的是，在未來開征房地產稅的時候，也容易產生糾紛。因為房地產稅會有免征面積，由于每套房子“公攤系數”不同，同樣的免征面積其實“待遇不同”，高層住戶吃虧。

對于購房者究竟有何影響呢？

許多業內專業人士認為，這一政策對于購房者的實際購房成本并無多大影響。

一位房企內部人士表示，目前的限價政策主要限的是單套房屋總價，而非單價。

例如，一套原價300萬元的房子，假設建筑面積100平方米，得房率75%，單價3萬元。一般情況下，如果按照套內使用面積75平方米計價，單價就會變成4萬元，購房總價仍然為300萬元。

中原地產首席分析師張大偉認為，是否按照套內計價的政策，對于購房者的實際成本基本無影響，主要影響的是部分打政策擦邊球賣低得房率住房的開發商。另外，對于購房者而言，物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能會降低。

同時，張大偉還提醒，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價。如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

此外，他還有這五點表示：

1.這只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。

2.從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

3.套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，而開發商則減少了灰色利益。

4.羊毛出在羊身上，如果出臺套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。

5.從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發展，有改變的可能性。

知名財經評論員劉曉博則認為，這會讓中國“名義房價”出現1.3到1.4倍的上漲。目前大城市里多層、別墅占比非常小，主要都是高層、小高層住宅。如果“按照套內面積交易”，則中國的“名義房價”將大幅上漲，高層住宅達到1.3到1.4倍。

住宅按照套內面積計價后，商辦物業也應該采取同樣的標準，否則就會出現“雙軌制”。而商辦物業按套內交易，房價上漲幅度會更大，可能達到1.6到1.7倍，甚至2倍。

這很好理解：比如你之前在北京買一套100平米的高層住宅，單價是每平米8萬元。將來按照套內面積交易，房子變成了72平米，單價就變成了11.11萬元。

此外，標價方式的變化，會從心理上影響購房欲望，是短期利空。開發商估計要加大優惠力度。

雖然房子還是那套房子，總價還是那個總價，但大家心理上還是很難接受：房子縮水了30%左右，單價變得很嚇人，購買欲望會降低。這時候，開發商就要出臺安撫政策了。

新的計價模式下，中國高房價就會更加凸顯，可能從心理上加大“境外投資”的壓力。這些因素，管理者需要充分考慮到。另外，各地計稅的“豪宅線”要及時調整，否則相當于加稅了。