全面建成小康社會背景下宿州市住宅小區物業管理現狀及發展趨勢研究

(宿州學院管理學院 安徽 宿州 234000)

在全面建成小康社會背景下，宿州市城鎮住房制度改革的力度在不斷強化，房屋的所有權結構發生了重大的變化，從原先的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，逐步發展成為了現有物業管理公司與房屋業主之間的服務與被服務關系，以及宿州市住宅物業管理，為人們營造良好的居家環境，在目前的基礎上還需要很大的提升。

一、現狀分析

(一)公司規模小

截至2018年初，宿州市共有526家物業管理公司注冊和運營，而這些公司大多是三級資質，還有很多物業公司是房地產公司發展的子公司，很少有專業的物業管理公司。在這526家物業管理公司中，雖然大部分都是本地公司，但是其公司物業管理面積達到規模的很少，甚至有些公司只管理一兩個小區，這是致使宿州市住宅小區物業管理行業呈現不良狀況的一個重要原因。

(二)基層從業人員服務不到位

物業管理是一個服務面很廣的行業，而宿州市物業管理基層從業人員廣泛存在業務不熟的問題，部分基層從業人員對企業規章制度的理解存在不小的偏差，專業意識不夠強，工作能力不夠。當然，宿州市物業企業管理者對基層從業人員行為管控方面重視程度不夠。還有部分企業對有些違紀違規行為的處理存在“大事化小，小事化了”的現象，對基層從業人員沒有足夠的警示威懾。

(三)安全隱患問題

在宿州市城區及周邊縣城的調研過程中，發現宿州市許多老舊小區都存在很大的安全隱患。許多老舊小區大門時刻都是敞開的，甚至在門衛處的保安也有時不在，這會導致某些不法分子對小區產生非法思想及行為。還有某些小區的單元樓大門時刻敞開，沒有密碼，無需鑰匙，畢竟依照目前的情況來看，全面素質還沒有達到夜不閉戶路不拾遺的高度。

(四)缺少互動平臺

在此全面建成小康社會之際，宿州市住宅小區物業管理實在缺少互動平臺，許多問題得不到很好的解決，尤其是在物業管理過程中的重點難點問題，物業管理公司總是尋找各種理由進行推辭，居民問題愈來愈多，即便解決也只是在表面上，不能從根本上解決問題。

(五)收費不規范

宿州市許多住宅區的物業公司已被收取費用，自費和不合理的收費以及未經授權的收費。例如某小區擅自提高停車位的收費標準，該小區零散停車區(含道路兩側停車)以往收費為小型汽車60元/輛、月，室外專用停車場收費為小型汽車80元/輛、月，現零占停車場和室外私人停車場時間沒有區別，所有這些都是每月80元/單元的小型車。還有些小區沒有按照“宿州城市居住社區物業服務水平標準”規定的標準和內容提供同等服務。

二、宿州市住宅小區物業管理的發展趨勢

(一)擴大物業管理企業的規模,提高企業的競爭力

在宿州市目前的526家物業管理公司中，大部分都是小型企業，更多的是房地產公司的子公司，市場占額小，缺乏危機感，還導致人員浪費，運行成本的增加，該問題的解決還需要小型物業管理企業之間進行聯手，增強企業的競爭力，實現較好的規模效應。

(二)營造基層從業人員的良好氛圍，提高服務質量

首先要高度重視企業文化引領員工行為管理的重要意義。堅持高層引領，并廣泛動員、全員參與，引導廣大基層從業人員立足崗位、主動敬業，實現從“要我進步”向“我要進步”轉變。然后要深入開展企業文化教育活動，根植員工企業良好發展理念。再就是推動員工行為管理與業務管理相互結合，各業務管理部門可結合工作實際，進一步細化本條線企業文化的建設方案，并通過盡職監督、業務檢查、業務系統等方面開展日常監督檢查，并及時發現，化解風險，從而提升服務質量。

(三)增加安全設施及人員

對于老舊小區，應該在大門處增加車牌識別進入小區，個人進入小區應該進行刷卡或其他識別方式，而在單元樓大門處必需設立刷卡密碼防盜門，在住戶進出后時刻緊閉。這一點在許多城市的小區都已經做到，宿州市的新建小區也已經做到，接下來就是對老舊小區此部分的改造進行完善。要嚴格按照“宿州市城區住宅小區物業綜合服務收費標準”，建立相應數量的訂單維護人員。

(四)建立健全互動平臺

宿州市可以通過市級物業管理行政主管部門、物業管理辦公室和社區物業管理工作站三級物業管理體系建設，加強對全市物業管理的工作領導，著力解決重點難點問題。積極發揮廣大業主、業主委員會和物業管理服務企業的力量，推動全面小康社會的文明創建和物業管理工的作持續向前發展。

(五)嚴格規范物業管理的收費與公示

物業管理收費必須嚴格按照《宿州市城市物業服務收費的實施細則》規定實行,有關部門對物業管理單位收費申請必須嚴格把關,與《宿州市城區住宅小區物業服務等級標準》一同施行。經批準后的物業費用，由轄區內的物業管理企業公布，并實現“質量，價格匹配”。此外，物業管理企業每年要向全體業主公示至少一次年度物業管理費使用情況。

三、結語

住宅小區物業管理一直以來都是宿州城市管理的一個重要研究問題，在此全面建成小康社會之際，宿州市住宅小區物業管理依然存在許多問題，但是，隨著社會的不斷進步以及社會生活的變革，未來有必要從物業管理模式分析宿州市物業管理的內在特征，借鑒國內外的物業管理經驗，加強和國內外同行的交流，不斷學習，不斷改進，不斷完善，不斷發展，進而促進宿州市住宅小區物業管理健康、穩定、可持續的發展，給宿州一個良好的居家環境。