我國房地產投資信托基金的發展狀況與發展對策

張偉

【摘要】隨著我國城鎮化運動的不斷加速，房地產也逐漸成為國內的支柱型產業。但是，高昂的地價也讓很多房地產開發商在發展過程之中屢屢遭受成本壓力。房地產投資信托基金作為一種全新的金融渠道，能夠有效收納社會資本，緩解房地產開發中資金壓力。本文將針對我國房地產投資信托基金的發展狀況與發展對策，文中將通過對該領域的不足分析，來提出合理的發展建議。

【關鍵詞】房地產投資信托基金 發展狀況 對策

房地產目前已經成為我國經濟發展中的支柱型產業，并且房地產的發展也直接關系到千家萬戶的生活。當時，房地產作為一種高投資的發展項目，在開發過程之中需要大量的資金支援。如果缺乏資金的支持，時常會出現爛尾情況。

房地產投資信托基金作為一種全新的金融渠道，有助于解決房地產開發過程之中的資金緊張問題。但是這種金融形式在國內的推行時間尚淺，因此還存在著諸多的不足。本文將針對這些不足情況，提出相關的合理化建議。

一、房地產投資信托基金的概念和特點分析

房地產投資信托基金，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

房地產投資信托基金最初在美國市場上誕生，并且由于其顯著的價值，而被其他國家引進。近些年來隨著我國房地產市場的不斷發展，房地產投資信托基金也開始在國內推行。總體來看，房地產投資信托基金的特點可以概括為以下幾個方面：

第一，房地產投資信托基金與其他的金融形式相比，有顯著的保值性特點，能夠對沖市場的通貨膨脹因素。而這主要得益于房地產行業所帶來的高額回報。

第二，房地產投資信托基金有著較低的投資門檻。和其他的金融形式相比，房地產投資信托基金的參與門檻明顯角度，這一方面能夠吸納更多的社會閑散資金助推房地產行業的發展，另一方面也能夠讓廣大中小投資者收獲更多的資金回報。

第三，房地產投資信托基金有著較強的市場流動性。房地產投資信托基金能夠打破銀行在房地產領域的金融主導地位，憑借自身靈活的經營形式，為市場注入源源不斷地發展動力。

二、我國房地產投資信托基金的發展狀況

正是鑒于房地產投資信托基金這一全新的金融形式所能夠在房地產領域發揮的巨大作用，所以近些年房地產投資信托基金在國內實現了快速的發展。但是由于國內對房地產投資信托基金這一形式的運行經驗較少，所以不可避免地存在一些不足，這主要體現在下述幾個方面：

第一，相關立法不健全，運作模式落后。房地產投資信托基金對于國內的市場經濟來說尚屬于全新的產物，所以國內的立法工作也相對較為滯后。目前，針對房地產投資信托基金的立法主要是《證券投資基金法》。但是這一立法并非是專為房地產投資信托基金領域設置的，所以法律條文不全，并且對于資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題缺乏嚴密的規定。

此外，由于法律的空白也造成了在房地產投資信托基金的發展之中受托人所受到的制約較少的情況，由此造成了受托人容易出現個人道德風險，從而增加了房地產投資信托基金發展的不確定性因素。

第二，資金管理能力較差，專業人才匱乏。房地產投資信托基金要想實現完美的運作，還需要有完善的管理體制來保障。但是縱觀當前的相關機構，往往缺乏專業化的經驗，同時在制度設計上也存在不足，這不僅影響了基金的收益率，同時還會加劇行業發展的風險。

另一方面，房地產投資信托基金作為一種全新的金融產物，是一項腦力密集型的行業，需要有大量的人才作為支持，但是國內尚未存在齊全的人才儲備，這一客觀情況也嚴重制約了行業的發展。

第三，市場信息透明不足，缺乏誠信建設。盡管近些年來我國房地產行業有了較快的發展，但是一些樓盤也存在因資金鏈斷裂而爛尾的情況。很多房地產企業為了實現順利地融資，而在融資財務披露過程之中造假，這就打擊了投資者的信心，從而讓很多投資者不敢輕易對其投資。

而從投資者的角度來說，當前國內很多房地產投資信托基金投資者除了自身的專業素養不足之外，也往往存在一定的僥幸心理，要么希望“大賭大贏”，要么過分追求短期的收益。而這些非理性的心態往往也會造成市場的不良發展，甚至還會引起市場的震蕩，對房地產行業的經營發展帶來負面的沖擊。

三、我國房地產投資信托基金的發展對策

從西方國家的實踐經驗來看，房地產投資信托基金對于房地產行業的發展有著明顯的推動作用，針對當前我國房地產投資信托基金存在的不足，積極尋求合理的優化對策成為當務之急，本文認為我國房地產投資信托基金的發展對策包含以下幾個方面：

第一，健全相關立法，優化運作模式。當前，立法工作的滯后造成了房地產投資信托基金的監管不足，所以盡快完善立法成為打破行業發展制約的先決條件。在立法過程之中，首先要推出針對房地產投資信托基金的專門立法，應該在《證券投資基金法》之外盡快制定《產業投資基金法》。在法律之中，要明確基金發展所涉及的各個細節，以及明確相關的主體，確定各個方面的義務。另外還應該加強相關配套法律的建立健全，應該要從規避風險的角度出發，加大法律對該領域的金融犯罪行為的處罰。

其次，行業還應該加強自身的制度建設，尤其是當前我國房地產投資信托基金在資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準方面對存在著嚴重的漏洞，積極健全這方面的制度規章，也是保持房地產投資信托基金行業發展的必要前提。

第二，培養實力企業，加快人才建設。盡管在近些年來我國的房地產投資信托基金行業獲得了長足的發展，但市場上也存在著良莠不齊的現象。面對這一現象，各級政府以及各個主管部門要加強監督、干預。一方面要監督各個企業的運營情況，一旦發現不合乎規范經營的企業要加強處罰，限期整改，而對于存在不誠信經營的企業，要及時查處;另一方面，還應該對加強市場的干預，既要發布相關的政策條例，來激活市場，推動行業的發展，同時還要加強對基金的風險預警能力，實現對企業的合理規劃布局，避免因市場的盲目擴張而帶來的金融風險。

面對人才的緊缺現象，完善人才培養機制也成為行業發展的燃眉之急。當前我國房地產投資信托基金主要是有房地產行業的人員主導的。而在未來應該更多的引入既精通基金業務、懂得房地產市場又熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。同時，還要引進大量的律師、會計師以及評估人才，讓機構的隊伍變得更加多元化、合理化。

第三，加強信息公開，打造誠信體系。金融行業要想實現更為快速、穩健的發展，還需要引入多元的監督渠道。除了要求政府加大干預力度之外，還應該充分放權，調動媒體監督的力量。要讓媒體充分披露市場的信息，從而加強市場信息的透明度。同時，還應要求房地產企業定期公布自己的財務狀況，讓市場投資決策變得更為有據可循，對于偽造經營數據的企業也應該加強懲戒力度，以此來凈化整個市場。

當然，我國房地產投資信托基金在發展過程之中，還需要逐步培養起專業理性的投資者。這就要求對投資者需要設定一定的門檻。建議政府要加強全民征信體系的建立，讓每一個投資者的個人信息以及交易情況都能夠得到聯網，從而實現對投資者層面的監管。唯有通過這種對房地產企業和投資者雙重層面上的監管，才能讓整個市場變得更加理性和穩定。

四、結語

隨著社會的不斷發展，我國的房地產行業也迎來了輝煌期。但近些年隨著競爭壓力變大以及政策調控的影響，房地產企業所面臨的資本壓力驟增。房地產投資信托基金作為一種全新的金融模式，可以有效緩解房地產企業的資金壓力。本文首先從房地產投資信托基金的概念人手，分析了這種金融形式的特點，然后對房地產投資信托基金在國內的發展不足作出了分析，最后針對這些不足提出了相關的對策建議。