分析房產稅

趙正雪

【摘要】現如今，在房屋租賃活動的過程中，房地產需要負擔房產稅、企業所得稅、城市維護建設稅、教育費附加等多種稅費，有很重的稅收負擔。本文對房地產企業關于房產稅的籌劃背景和房產稅及稅收籌劃的理論基礎進行了闡述，并且對租計征稅基籌劃的思路和方法進行分析。

【關鍵詞】房產稅 從租計征 納稅籌劃

一、籌劃背景和理論基礎

經由國務院頒布并實行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，是我國現行適用的基本規范。房產稅是對擁有房屋產權所有人征收的一種稅。房產稅有兩大計稅方式：從租計征、從價計征。從租計征是以租賃房屋取得的租金收入和12%的稅率計算的，應納稅額=12%×租金收入。從價計征是按房產的原值，一次減除10%～30%后的余值和1.2%的稅率為基礎計算的，應納稅額一應納房產原值×（1扣除比率）×1.2%。納稅籌劃指的是企業在稅收法律允許的情況下，在實際業務發生之前，靈活運用不同的籌劃方法，考慮稅收的成本，實現降稅零風險的目標，使得企業價值最大化。

二、籌劃的思路方法及案例

稅收籌劃實際也就是在企業制定的不同節稅方法中進行一個最優方案的選擇。下面本文，從房產稅

從租計征稅基的“數量”方面出發進行稅收籌劃，對稅基數量的籌劃也就是合理的降低房屋出租的租金收入。

（一）房屋與附屬設施分離

1.分離附屬設施：房產租賃公司往往在出租房屋的同時會連著屋內或屋外的附屬設施一起出租給承租方。附屬設施有機器設備，辦公用品等，但這些設施同樣可根據暫行條例的要求，不繳納房產稅。由下列案例體現籌劃要點。

案例2、成都市某物業管理有限公司辦公大樓的計稅原值為1000萬元，現公司決定將辦公大樓及附屬設施出租給一家百貨公司用于銷售百貨商品，雙方簽訂房產租賃合同，約定每年收取租金230萬元，租賃期三年。

方案一、直接出租應繳納的房產稅=230×12%=27.6（萬元）

方案二、簽署新的租賃合同，將房屋租金和附屬設施的租金劃分開，分別開具發票，劃歸附屬設施的租金就不用繳納房產稅。修改后合同內容變為：房屋租金每年160萬元，附屬設施70萬元。籌劃后的應納稅額=160×12%=19.2（萬元）。

對比兩種方案，方案二可節稅8.4萬元，三年節稅25.2萬元。

2.小結：根據《房產稅暫行條例》對房產的界定，將不屬于房產的部分分離，分別簽訂房屋租賃合同、非房屋建筑租賃合同和附屬設備租賃合同，就只需要針對房屋的租金收入征收房產稅，從而降低了企業的稅收負擔。

（二）房屋出租與物業管理分離

越來越多的房地產租賃公司，在出租房屋的同時，也會為房屋的物業管理提供服務。物業管理費是不用繳納房產稅的，那么租賃公司也就可以通過物業管理合同來規避房產稅，增加企業的利潤。籌劃要點由案例體現。

案例3、某房地產集團，旗下擁有全資子公司及一家全資物業管理子公司，2X17年1月1日，與承租方簽訂了一項房產租賃合同，合同中約定，承租人應每年向其支付780萬元的租金，租賃期5年。假定，房產原值為6000萬。

方案一、如合同約定，將要繳納的房產稅=780×12%=93.6（萬元）

方案二、企業集團下的全資物業管理子公司，將房產的租金一分為二，一部分歸為物業管理費，通過子公司收取。集團再與承租方簽訂合同，一份依舊是房屋租賃合同，合同金額為600萬元，;另一份為物業管理合同，合同金額180萬元，再經由集團下旗下的物業管理公司與承租方簽訂。重新簽訂合同之后的應納房產稅一600×12%=72（萬元）。

站在房地產集團合并報表的角度上，方案二少繳納2l_6萬元，五年少繳108萬元。

小結：從收人性質的角度出發，在收入不變的前提下，把收入一分為二，而列為物業管理服務的收入則不用再繳納房產稅。在籌劃過程中要注意的：稅務機關所存在最低房屋租金的計稅標準;正規的物業管理公司，所提供物業管理服務的費用要經過層層審批，還要獲得有關部門收費許可，若刻意提高物業管理費，會受到相關部門的處罰。

（三）房屋出租變整體轉租

根據《房產稅暫行條例》的規定：房屋產權所有人才繳納房產稅。而對于轉租人來說，只擁有使用權，就不用承擔繳納房產稅的義務。具體籌劃由案例表明。

案例4、A公司是一家房地產公司，旗下擁有三家全資子公司。A公司有一處在市中心的寫字樓，經該公司管理層決定，該房產從2X17年起將作為公司的投資性房地產，專門用于對外出租。由于該寫字樓各項附屬設施已經老化，直接對外出租每年的租金只有1500萬元。經公司研究決定，從2×17年起，投資1000萬元對該寫字樓進行重新裝修改造。裝修改造后進行出租，租金每可收取3500萬元。

方案一、裝修前應納房產稅=1500×12%=180（萬元），裝修后應納房產稅=3500×12%=420（萬元），由計算可知，裝修后繳納的房產稅增加了240萬元。

方案二、A公司在寫字樓裝修改造前，先通過房屋租賃合同，將寫字樓整體轉租給其全資子公司甲公司，每年收取1500萬元租金。再由甲公司對租賃房產進行裝修改造，假設裝修改造成本投入額為1000萬元，待寫字樓裝修改造完成后，再由甲公司將該寫字樓對外進行租賃，每年租金為3500萬元。轉租后應繳納的房產稅=1500×12%=180（萬元）。相比方案一少納240萬元稅費。

小結：房地產開發企業在發生租賃業務時，可將名下的房產先出租給其關聯方企業，再由關聯方企業轉租給第三方，整個過程中只有第一次的出租過程才繳納房產稅，轉租過程不論租金多少均不繳納，企業就可以達到降低稅負的目的。在進行轉租時，必須經過產權所有人的同意，否則房主可以隨時解除房屋租賃合同。

三、結論

由上述論述可知，對房產稅

從租計征納稅籌劃的方法思路研究都是在稅法所允許的情況下，對房產稅計稅基礎進行合理的籌劃會降低企業的稅收負擔，讓企業最終創造的價值最大化。運用合理的籌劃方法進行籌劃，針對不同情況可以選擇不同的籌劃方法，但在籌劃過程中，要注意防范納稅籌劃風險，并及時采取適當方法進行防范。