望京SOHO不缺租客

江岳

劉琪的小牛電動車，車齡兩歲，已經行駛了6462公里，幾乎所有里程都獻給了北京東北角的望京。劉琪是一名1994年的商業地產租賃中介，入行四年，目前帶領一支6人小團隊。

年后幾個月正是劉琪業務最繁忙的時候，一天帶看三四家客戶是常事。他很珍惜這樣的日子。去年下半年，更準確地說，從去年10月到年底，他的生意都不太好，最慘淡的一個月，收入只有6000元——在他曾經的10萬月入、購買計劃中的寶馬轎車面前，這點錢幾乎可以忽略不計。

最近，他正在為望京SOHOT3 一處房源尋找合適客戶。房源條件很好，18和20層，單層1773平米。唯一不太如意的因素是上家租戶：熊貓直播。這家互聯網公司已經宣布破產，即將在月底騰退辦公室。

講究的老板，都不太愿意租用經歷過破產的辦公室。不過，如果能找到新租戶，這筆單子的個人提成將超過40萬元。劉琪和他的同行們都摩拳擦掌著。

潘石屹舉辦了一場“望京SOHO夏日亮相”酒會，老朋友任志強到場祝賀（@視覺中國 圖）

創業，原本就是九死一生的事

熊貓直播的“暴斃”，讓望京SOHO地理位置不好的傳言，再次迎風飛了起來。2014年望京SOHO建成，由世界著名建筑師扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）擔綱總設計師。作為首都國際機場進京的首個“國門”標志性建筑，望京SOHO還有四通八達的交通設施，并靠近戴姆勒奔馳、卡特彼勒、微軟等世界500強中國總部。

不過，望京SOHO自從問世開始，就時不時地有文章傳出地理方位不好，不利于創業公司發展的流言。潘石屹看到這些文章曾在微博做出回應，“請有關部門管管這些傳播迷信的自媒體公號”。

劉琪對這些沒有研究，也不輕易表達觀點。帶看時，經常有老板會請來所謂的大師同行。同一處房子，不同大師總有不同說法。

劉琪一般不爭辯，只是觀察老板臉色。老板信，他就附和夸贊幾句;老板不信，轉身帶看下一套，干脆利落。

游戲公司們肯定是沒戲。大行情不好，具備整租財力和需求的公司不多。何況，即使在平時，游戲公司們也不愿在望京SOHO 辦公。

一些游戲公司在這里發展的似乎確實不太好。“觸控科技以前有13層，后來裁員裁掉五分之一，搬走了”，劉琪對這里的大公司變動了如指掌。

望京SOHO里的公司死亡率確實高，劉琪每個月都會看見一批新面孔。但這很正常：這里有很多小面積辦公室，因而聚集了大量初創公司。而創業，原本就是九死一生的事 情。

當然，成功的小概率事件也時有發生——醫美領域的頭部公司新氧在這里租過3000平米，最后地方不夠才搬走;小藍單車在這里的時候光景還不錯，搬去金輝大廈后才黃掉。

陌陌在這里零散租著幾個整層，2014年順利上市。潘石屹難言心中的喜悅發微博稱，“又出現一家上市公司，這里適合互聯網企業發展。”而此時的望京SOHO的出租率已經超過75%，且多為互聯網公司。

金錢和成功讓望京SOHO不倒

望京SOHO三座大樓形成了狹長風口，大風天里，時常有女生裹緊衣襟，無暇顧及凌亂長發，縮著脖子匆匆前行。

春天的信號在這里也很明顯。與春風一起到來的是希望。根據劉琪掌握的數據，去年年底，望京SOHO空置了四百多套房源，春節過后才1個多月，已經只剩一半左右。

他的團隊最近每天至少能達成一筆成交，大多是初創公司最愛的小戶型，七八十平米左右。舊的公司死掉了，更多新的公司冒出來了。望京SOHO的每一塊玻璃幕墻，都在見證了互聯網時代下商業的此消彼長。

對金錢和成功的追求，驅動著創業者逆風前行，也支撐著望京SOHO的生命力。只要經濟沒有徹底涼掉，希望沒有徹底破滅，這里就永遠不缺租客。望京SOHO一直是劉琪帶看的第一站。這里房源體量大、戶型全、費用也不算貴——最新租金是每天每平米7.5元（含物業和取暖）。

這個價格是剛剛回調的。此前，這里活躍著大量押房公司，它們是商業地產圈里的“二房東”，靠轉租房源賺差價，望京SOHO的租金一度被哄抬到每天每平米8元～8.5元，直到去年年底資本寒冬來襲，押房公司們也資金緊張，陸續退出。

劉琪喜歡如今的“正常日子”。沒有帶看任務時，這位年輕人喜歡在望京SOHO“掃樓”，給老客戶送杯咖啡，找新客戶加微信。每天穿行在樓宇之間，很多時候，他不需要看公司名字就能大體知道業務方向——動輒100平米前臺，還要正對電梯;室內鋪設大理石地板或者豪華地毯;實木隔斷，頂天立地。這類裝修風格的多半是金融公司、律所和影視公司。

大空間，開放工位，隔斷作為會議室和洽談室，這類多半是互聯網公司;區塊鏈公司的裝修風格也類似，只是有些老板常年在國外，喜歡加入東南亞元素，彰顯國際范兒。

細節之外，工位密度也是“有效身份證”。“互聯網公司是300平米放50個人，金融公司是500平米放30個人”。

風口變化，一茬茬新租戶

在望京SOHO，公司新生、規模調整，甚至消亡，就像這座城市里的日出日落一樣，都是尋常之事。除了破產之外的公司變動都是劉琪們喜歡的。每一場變動都意味著賺錢機會。

公司變動頻繁的望京SOHO因而成為地產中介們獵食的主戰場——一家公司在望京SOHO入駐的時間很少超過兩年，要么變大，要么變小，要么注銷。

事實上，這也是創業公司的生存規律。在創業最火的2016年，i黑馬曾經整理近千家已倒閉的互聯網公司資料，得出數據：它們的平均存活時長不到32個月。

融資往往是公司變動的關鍵節點。有經驗的地產中介會密切關注客戶公司的融資消息。融資前后的媒體報道也很重要。劉琪在兩年前跟過一家互聯網公司，對方原本在望京SOHO租著一整層，拿到融資后，場地需要擴大三倍。那是劉琪入行之后遇到的第一筆大單，看房也順利，不料簽約之前，對方公司突然被曝出數據作假，換場地的事情只能暫時擱淺。

一起涼涼的，還有劉琪高達二十多萬的個人提成。因為當時經驗不足，他沒持續跟好這筆單，后來這家公司度過風波繼續換大場地，“肥肉”就被其他中介搶走了。

劉琪無暇為此哀怨太久。在快節奏的望京SOHO，關注現在和未來才是更重要的事情。劉琪們今天結識的小公司老板，幾年后可能就成了上市公司CEO。考驗運氣和眼力的賭博，成為他們工作的一部分。好在這里不缺機遇。創業風口的變動給望京SOHO帶來著一茬一茬的新客戶。

前幾年，大批金融公司涌進來了。他們很少在公司名牌上彰顯身份，取而代之的是“科技”“互聯網”“咨詢業務”這些字眼。沒多久，討債者和警察也跟過來了。等到去年10月，這批像蝗蟲一樣出現的公司就集體陣亡了。

類似的還有區塊鏈公司。它們從前年十一二月開始扎堆出現，到去年年底時，基本都悄無聲息地不見了。

不過，泡沫類公司并不是劉琪們的重點客戶。上個月，劉琪一位同事拿到近300萬元的個人提成。他幫助某金融公司從望京SOHO遷入來廣營的融新科技中心17000平方米的辦公室。公司內部艷羨者不少，但內行人都清楚，這并非一日之功，而是耐心之下的漫長陪跑，他從這家公司租住望京SOHO 300平方米的辦公室時就提供服務，一直陪伴它成長，提供著更大更好的場地。

這就像多年前流行過的種菜游戲。對于玩家而言，最理想的狀態就是播下一片種子，悉心培育，沒有遭遇毀滅性的災禍，也沒有在即將成熟之時被人搶走。這才是中介們最喜歡的望京SOHO財富故事。

● 摘自微信公眾號：首席人物官