企業不動產經營租賃涉稅分析

王麗莉

關鍵詞：企業? 不動產? 經營租賃? 涉稅

一、增值稅

依據納稅人的資格、取得房產的時間分別適用不同的計稅方法。

（一）增值稅一般納稅人

（1）出租2016年4月30日前取得的房產，采用一般計稅按10%的稅率納稅，采用簡易計稅按5%的稅率納稅。

若出租的房產不在同一縣（市、區）的，先按照預征率在不動產所在地預繳稅款，再向機構所在地主管稅務機關納稅申報。其中：采用一般計稅按3%預征率預繳，采用簡易計稅按5%預征率預納。

（2）出租2016年5月1日后取得的房產，適用一般計稅方式，按10%的稅率納稅。若出租的房產不在同一縣（市、區）的，先按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款，再向機構所在地主管稅務機關納稅申報。

（二）小規模納稅人

出租房產不須考慮房產取得時間，適用5%的征收率納稅。若出租的房產不在同一縣（市、區）的，先按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款，再向機構所在地主管稅務機關納稅申報。

二、城建稅、教育費附加、地方教育費附加

城建稅、教育費附加、地方教育費附加依托于流轉稅，以流轉稅為計稅依據，根據稅收政策、納稅人的資格，選擇適用稅率計算繳納。

（一）城建稅

1、增值稅一般納稅人

目前，增值稅一般納稅人無城建稅優惠政策，按市、縣、鎮;不在市、縣、鎮，分別按7%、5%、1%的稅率計算繳納。

2、小規模納稅人

2018年1月1日至2020年12月31日，小規模納稅人月銷售額不超過3萬元、季銷售額不超過9萬元，暫免征收增值稅優惠政策。

月銷售額超過3萬元、季銷售額超過9萬元，按市、縣、鎮;不在市、縣、鎮，分別按7%、5%、1%的稅率計算繳納。

（二）教育費附加、地方教育費附加

增值稅一般納稅人和小規模納稅人，月銷售額或營業額不超過10萬元、季銷售額或營業額不超過30萬元，免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金。

月銷售額或營業額不超過10萬元、季銷售額或營業額不超過30萬元，教育費附加、地方教育費附加分別按3%、2%的稅率計算繳納。

三、房產稅

根據房產的管理模式，分別適用從價和從租兩種計征方式。其中：

（1）從價計征：按房屋的計稅原值一次減除30%后的余值，稅率1.2%，計算繳納。其中：

房屋的計稅原值包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。如果宗地容積率低于0.5的，需按房產建筑面積的2倍計算土地面積，并據以做為計入房產原值的地價。

（2）從租計征：按不含增值稅的租金收入，按12%的稅率計算繳納。

若出租房產，租賃雙方在簽訂租賃合同時，約定免租期的，免租期由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

（3）部分出租、部分自用。

企業自有房產，部分出租、部分自用，應分別出租、和自用部分別按從租、從價計算繳納房產稅。

自用部分的房產原值，可參照自用部分房產原值=自用部分房產建筑面積/（自用部分房產建筑面積+出租部分房產建筑面積）×房產原值確定。

四、土地使用稅

縣城以上城市征收，以實際占用的土地面積為計稅依據，按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別確定，在每平方米0.6元至30元之間，按年計算、分期繳納。即：土地面積×計稅標準。

五、企業所得稅

房屋租賃收入并入收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，按適用稅率計算繳納企業所得稅。

（1）基本稅率：25%;（2）西部大開發優惠稅率：15%;（3）小型微利企業兩檔優惠稅率;（4）年應納稅所得額不超過100萬元利率5%;（5）年應納稅所得額100萬元到300萬元的部分稅率10%。

參考文獻

[1]《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）.

[2]《關于小微企業免征增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第52號）.

[3]《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）.