企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃涉稅分析

王麗莉

關(guān)鍵詞：企業(yè)? 不動產(chǎn)? 經(jīng)營租賃? 涉稅

一、增值稅

依據(jù)納稅人的資格、取得房產(chǎn)的時間分別適用不同的計稅方法。

（一）增值稅一般納稅人

（1）出租2016年4月30日前取得的房產(chǎn)，采用一般計稅按10%的稅率納稅，采用簡易計稅按5%的稅率納稅。

若出租的房產(chǎn)不在同一縣（市、區(qū)）的，先按照預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。其中：采用一般計稅按3%預(yù)征率預(yù)繳，采用簡易計稅按5%預(yù)征率預(yù)納。

（2）出租2016年5月1日后取得的房產(chǎn)，適用一般計稅方式，按10%的稅率納稅。若出租的房產(chǎn)不在同一縣（市、區(qū)）的，先按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。

（二）小規(guī)模納稅人

出租房產(chǎn)不須考慮房產(chǎn)取得時間，適用5%的征收率納稅。若出租的房產(chǎn)不在同一縣（市、區(qū)）的，先按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，再向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)納稅申報。

二、城建稅、教育費附加、地方教育費附加

城建稅、教育費附加、地方教育費附加依托于流轉(zhuǎn)稅，以流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，根據(jù)稅收政策、納稅人的資格，選擇適用稅率計算繳納。

（一）城建稅

1、增值稅一般納稅人

目前，增值稅一般納稅人無城建稅優(yōu)惠政策，按市、縣、鎮(zhèn);不在市、縣、鎮(zhèn)，分別按7%、5%、1%的稅率計算繳納。

2、小規(guī)模納稅人

2018年1月1日至2020年12月31日，小規(guī)模納稅人月銷售額不超過3萬元、季銷售額不超過9萬元，暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。

月銷售額超過3萬元、季銷售額超過9萬元，按市、縣、鎮(zhèn);不在市、縣、鎮(zhèn)，分別按7%、5%、1%的稅率計算繳納。

（二）教育費附加、地方教育費附加

增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人，月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元、季銷售額或營業(yè)額不超過30萬元，免征教育費附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金。

月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元、季銷售額或營業(yè)額不超過30萬元，教育費附加、地方教育費附加分別按3%、2%的稅率計算繳納。

三、房產(chǎn)稅

根據(jù)房產(chǎn)的管理模式，分別適用從價和從租兩種計征方式。其中：

（1）從價計征：按房屋的計稅原值一次減除30%后的余值，稅率1.2%，計算繳納。其中：

房屋的計稅原值包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。如果宗地容積率低于0.5的，需按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積，并據(jù)以做為計入房產(chǎn)原值的地價。

（2）從租計征：按不含增值稅的租金收入，按12%的稅率計算繳納。

若出租房產(chǎn)，租賃雙方在簽訂租賃合同時，約定免租期的，免租期由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

（3）部分出租、部分自用。

企業(yè)自有房產(chǎn)，部分出租、部分自用，應(yīng)分別出租、和自用部分別按從租、從價計算繳納房產(chǎn)稅。

自用部分的房產(chǎn)原值，可參照自用部分房產(chǎn)原值=自用部分房產(chǎn)建筑面積/（自用部分房產(chǎn)建筑面積+出租部分房產(chǎn)建筑面積）×房產(chǎn)原值確定。

四、土地使用稅

縣城以上城市征收，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平方米0.6元至30元之間，按年計算、分期繳納。即：土地面積×計稅標(biāo)準(zhǔn)。

五、企業(yè)所得稅

房屋租賃收入并入收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。

（1）基本稅率：25%;（2）西部大開發(fā)優(yōu)惠稅率：15%;（3）小型微利企業(yè)兩檔優(yōu)惠稅率;（4）年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元利率5%;（5）年應(yīng)納稅所得額100萬元到300萬元的部分稅率10%。

參考文獻

[1]《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）.

[2]《關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第52號）.

[3]《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）.