房價與地價互動關系的實證研究

【摘要】2003-2018年間房價畸高已經成為了社會的熱點和難點問題，我國政府積極探索調控房價的解決方案，中國十九大報告明確指出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。如今正處于住房改革的關鍵時期，有必要對主要大城市進行房價和地價的互動性的研究，為調控房地產政策、建立長期有效的機制提供基礎和依據。

【關鍵詞】房價；地價；互動關系

1、地價與房價

1.1地價的內涵

在馬克思主義經濟學和古典經濟學中，土地價格被認為是地租的資本化。我們將從以下幾個方面來理解土地價格的涵義：

（1）地價是土地資源價格和土地資產價格的有效統一

土地本身沒有價值，不是人們通過勞動創造的產品，但有價格。土地是一個自然歷史綜合體，具備資源和資產兩種特性。土地既具備資源本身的價值，也蘊涵著后期人類社會勞動和科學技術的成果。

（2）地價實質上是土地的產權價格

土地是特殊的商品，土地市場上交易的不是土地，而是土地使用權及其衍生出來的一系列權利。

（3）地價具有明顯的上升趨勢

從成本構成上講，隨著土地開發利用程度的加深，人們對土地投入的改造成本也在增加，土地的價值不斷增加，且土地是沒有折舊的，地價隨之不斷上升；從收益方面講，使用者在使用某地塊時，能收獲源源不斷的現時和預期收益，所以地價有顯著的上升趨勢；從土地供求關系上講，土地資源是有限的，需求處于不斷增加的態勢中，而供給幾乎是沒有彈性的，供需不平衡是的地價不斷上漲。

1.1.1土地價格的組成

本文研究的是地價與房價的互動性關系，因此本文中提到的土地均為熟地（是指已完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件的土地。）目前在我國經過開發后的熟地價格為：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

1.2房價的內涵

房價由房產價格和地產價格組成，是房地產商品價值和地租資本化價格的貨幣表現。我們將從三個方面來理解房價的涵義[1]：

（1）房價體現了消費者、政府、開發商三者之間利益的博弈

實際生活中，房地產的價格變動，是由有用性、稀缺性及有效需求三種特性的程度及其變化引起的。消費者更看重房產的有用性；房地產價格形成的過程體現了三方利益的博弈過程，即消費者希望用盡可能低的價格購買房地產，開發商追求最大利益，政府則兼顧兩者的利益。

（2）房價是土地和建筑物價格的統一體

土地具有單獨性而土地與房屋有不可分割性。土地有獨立的價格，而剝離土地的房屋則不存在意義。從此角度上來看，房價與土地和建筑物價值之和的關系是相關卻不可逆轉的關系：房價受到土地和建筑物價格的影響，兩者是房價的組成部分；但地價和建筑物價格的變動并不是簡單地引起房價變動。

1.2.1房價的構成

房屋作為一種特殊的商品，同樣要遵循商品經濟的規律。馬克思《資本論》中商品價值的公式為：商品價值=C+V+M，即商品價值 = 不變資本+可變資本+剩余價值[2]。一般情況下房地產價格主要由土地費用、開發建設成本及利息、管理費和利潤等組成。

1.3地價與房價之間的相關性

因為土地與房屋之間特殊的依存關系，決定了地價與房價之間有很大程度的相關性：

1.3.1地價是房價構成的一部分，是房價的依托。

就成本構成而言，地價上漲，開發商開發成本也會上漲，為了保證正常或更多的利潤的獲取，房價隨之上漲。開發商進行房地產開發項目首先要進行拿地，中國的土地實行公有制，因此土地所有權歸屬于國家，開發商通過招拍掛等形式取得土地，通過繳納一定的土地出讓金等獲取土地，土地出讓金就屬于開發商開發建設房屋的成本。房價的漲跌受到地價和建筑物價值的變化的影響，房價與地價的關系是一種正相關的態勢。

1.3.2房價對地價有影響。

開發商是土地的需求者和房屋的供給者。房價上升時，開發商利潤增加，會進一步買土地進行新一輪的房地產開發，刺激土地需求，而供給在一定時間內是低彈性的，供不應求，土地價格上升，因此房價上升引起了土價的上升[3]。

1.4地價與房價的區別

地價與房價雖然存在很大程度的相關性，但土地與房屋存在差異，使得地價與房價仍存在很大的區別：

1.4.1土地與房屋的依附性不同

房屋依附土地存在，土地卻可以獨立存在。由于市場的因素，將房屋價格單獨出來評析、將地價從房地產價格中剝離進行分析都是不合理的。

1.4.2土地與房屋的折舊不同

房屋的折舊一般隨時間的增長逐年增加，而土地不存在損耗問題，所以土地在單獨估價時作為固定資產無需計提折舊。

1.4.3房屋的建造成本對房價存在影響

房屋是房地產的主體，是人們居住感覺的主要來源。而建筑物的價格主要組成部分即為房屋的建造成本，房屋的建造成本對房價有相當程度的影響。

綜上，房價和地價之間既存在聯系也有很多區別，兩者相互聯系同時也相互削弱。在實際中土地的實際供給渠道眾多，城市土地市場不能得到完全有效的控制，開發商就有機會囤積土地，土地市場的需求與房屋市場的需求并不是真實的反映。

2、地價、房價的互動關系理論分析

2.1地價、房價的互動關系

2.1.1地價對房價的影響具有滯后性

地價是房價的重要組成部分，地價上漲會引起房價上漲，但地價上漲，房價不一定會在短時間內同時隨之上漲，這種相應的上漲趨勢有一定的滯后性。房地產開發周期長、投資量大，受到很多因素的影響。

2.1.2房價與地價之間是存在較大的關聯

經濟的快速發展和城鎮化進程的加快，帶動房價的不斷上漲，土地具有較高的稀缺性，是一種有限的資源，可用土地總量在不斷減少，而需求卻在不斷上漲。同時房價的不斷上漲促使開發商用更高的價格去獲得土地，以期獲得高額的收益回報，從而導致土地價格的上漲。由此得出，房價的提高會帶動地價的提高。

3、北京市地價與房價的關系實證分析

3.1土地價格分析（圖1）

北京在2007年-2017年地價總體上呈上升趨勢，2007-2013年漲幅均不大，在2013年之后地價進入一個飆升的階段，地價呈現出明顯的“臺階式”上漲。之后的地價雖然依舊上漲，但仍然是平穩的。出現這種原因的情況主要是北京在2014年初時進行評測作為標準的基準地價已經11年沒有更新，地價房價一直都在上漲，而選用的標準卻沒有更新，由此造成了北京地價水平變化的異常。

3.2房屋成交價格分析（圖2）

北京從2003年到2017年房價漲幅超過十倍，北京作為中國的首都，是國際化的大都市，也是人口超2170.7萬的超大城市，隨著城市化人口的快速涌進和北京經濟的快速發展，北京的房價在21世紀初至今也發生了翻天覆地的變化。北京的房價走勢大概可以分為五個階段

第一階段2000-2004年為平穩慢升期，國家正式施行土地招拍掛的制度；政府大力鼓勵房地產建設；人們購房及投資的意識逐漸蘇醒、對房地產的需求穩步上升。

2004-2007年為快速上升期，北京的城市化迅猛發展；中國房地產行業進入了黃金時期；政府調控經驗不足；北京申奧成功，獲得了世界更多的關注，同時確立了國際一線大都市的地位；因此從2004年開始房價增速明顯加快。

2007-2008年短暫下滑期，政府經過幾年的逐步調整，進行嚴格的宏觀調控；奧運熱逐步退去；同時國家大力發展保障性住房，如經濟適用房等建設量提高；同時受到國際金融危機的前期影響；

2009-2010年時空飆升期，金融危機正在持續；國家進行宏觀調控，擴大內需；開發商積壓房源均不出售，導致供不應求，一房難求。

2010至今，調控博弈期，形成保障性住房與商業性住房符合北京實際的住房體系；頒布史上最嚴“限購令”

3.3地價與房價關系研究分析

地價房價比即為土地的價格與房屋銷售時的房價比，2017年全國地價房價比為23.2%，這一比例在2018年為31.29%。北京的地價房價占比呈現一個波動的趨勢，在 2014年左右達到峰值，之后有進一步的回落。

對北京房價地價變動的分析：供給方面，北京寸土寸金，加之近些年來土地的過度開發和城鎮化速度過快，在遠離北京城區的五六環可供開發的土地也相對較少；房地產熱一直都未退去，房地產的巨大利益吸引著買房者買房投資，而房價和地價的不斷提升也進一步增加了房屋的投資成本。

4、建議

4.1完善住房保障體系

政府要抑制房價的上漲，需要建設更多的經濟適用房和廉租房，完善當前的住房保障體系，科學規劃商業房中的大中小戶型，將更多的關注點偏移至中低收入群體，保障生活困難的居民，努力做到全民住有所居，向實現全面小康的目標進行靠攏。開發商要緊隨政策，在開發項目中適當增加廉租房和經濟適用房的比例，政府也應該鼓勵開發商增加商業性保障住房的做法，在政策上予以優惠，如土地供應上購買土地適當減少費用、在開發貸款時降低利率等。

4.2政府要加強對房價的宏觀調控

從貨幣政策方面來說，政府要響應中央政府的號召，嚴格控制炒房行為，打好宏觀調控的組合拳，防止房地產經濟的過度膨脹和泡沫化，平衡房地產信貸。北京政府必須通過稅收政策及相關的政策調節不同群體之間的貧富差距，緩解市民住房結構矛盾，以促進房價和地價的平穩均衡發展。

4.3要建立房價、地價的動態監測機制

相關部門必須要建立房價與地價的動態監測機制以保證房價與地價的協調發展。北京市要充分利用當前的監測網絡，及時更新基準地價，實時監測地價與房價，使地價與房價在正常的變化范圍內浮動，不可使房地產市場畸形飆升。

參考文獻：

[1]李村璞，何靜.我國地價與房價動態關系的實證研究——以北京市為例[J].經濟經緯，2011（4）：56-60.

[2]溫海珍，呂雪夢，張凌.房價與地價的內生性及其互動影響——基于聯立方程模型的實證分析[J].財貿經濟，2010（2）：124-129.

[3]艾建國，丁烈云，賀勝兵.論房價與地價的相互關系—基于北京、上海、武漢數據的實證研究[J].城市發展研究，2008（1）：77-83.

作者簡介：

李璐璐（1997.8-），女，漢族，河北辛集人，本科在讀，華北理工大學，研究方向：土地與房地產管理；

謝雨初（1998.2-），男，漢族，浙江溫州人，本科在讀，華北理工大學，研究方向：信息化與管理創新；

陳倩（1997.5-），女，漢族，浙江湖州人，本科在讀，華北理工大學，研究方向：勞動與社會保障專業（醫療保險方向）。