東南亞房地產的新“泰”勢

黎敏

因為在北京從事海外投資顧問的關系，Jerry對海外移民、海外置業等相關資訊都比較敏感。他記得是在2015年，中國國內房價漲得正猛的時候，自己因為對東南亞房地產市場了解的增多，慢慢心動，便索性在泰國曼谷入手了一套公寓，目前用以出租，收益還不錯。

“買房前我也曾在菲律賓、馬來西亞和泰國之間猶豫過。”老家湖南的Jerry在接受本刊記者采訪時表示，自己最終選定泰國的原因之一是“比較熟悉”。

的確，對于許多中國人來說，東盟10國中，經常位居中國游客出境游熱門目的地榜首的泰國，顯然是較為熟悉的國度。正因如此，中國買家對泰國房地產市場的詢盤量一度高居不下。在中國游客赴泰旅游的熱潮下，“到泰國買房”更成為一段時期內的熱門話題。

不過，房地產行情瞬息萬變，如今的泰國房地產市場又有哪些新的“泰”勢呢？

兩類市場 多元選擇

在一些業內人士眼中，泰國房地產市場可以分為城市投資和旅游消費投資兩類市場。城市投資以泰國曼谷為代表;旅游消費投資則主要在芭提雅、清邁、普吉島、蘇梅島和華欣等城市。

“目前，比較受中國消費者歡迎的是曼谷、普吉島、芭提雅和清邁的公寓項目。”MOST PROSPECT HK總經理Julien在接受本刊記者采訪時這樣說道。她所在的公司目前專注于泰國和東南亞房產的銷售代理和策劃，并跟泰國一線開發商有深入的合作。

“近些年，到泰國買房的中國消費者人數穩中有升，我們的客戶中既有1995年生的單身貴族，也有65歲的健康長者。”Julien說，“如今，在泰置業的購買主力已經從北京、上海、深圳、成都等地為主，轉變到全國各地的投資客都有，比如東北、海南、云南的;他們的投資需求從單純的海外資產配置，轉變為以旅游、養老、醫療以及國際教育為目的;在購房價格上，他們看重的不僅限于性價比，也開始更多地關注房子的質量、服務、回報率以及資金的安全與保障等;置業范圍則從在單一城市購買單一公寓產品，轉變為在泰國多個城市購買不同類型的產品，例如商鋪、別墅等。”

不過，泰國為了保障本國公民對土地的擁有，政府不允許外國人以個人名義擁有帶地的房產，如別墅。且一棟公寓大樓售給外國人的永久產權不得超過總銷售面積的49%，剩下的51%必須留給泰國公民或泰國公司。如果外國人要購買別墅或土地，一般可通過注冊泰國公司的形式來購買。因此，以往中國消費者在泰買的多為永久產權的公寓，而這種產權可以自由轉讓、繼承或贈與。

“曼谷”還是“芭提雅”？

摩登繁華的首都曼谷和五光十色的旅游勝地芭提雅，似乎可以作為泰國主要兩類地產投資的代名詞。它們各有各的優勢和局限，曼谷商業意味更濃，但核心資源愈發稀缺;“芭提雅們”主打旅游、養老，但收益率也需要考量。

“曼谷具有首都優勢。這就跟在國內買房差不多一個道理，西安、云南、海南這些城市也很有名，但如果把‘北上廣深這幾個大城市擺在你面前，單純考慮投資的話，相信沒有人不會選一線城市吧。”Jerry這樣解釋自己最終在曼谷買房的原因。

正如中國有“北漂”，泰國也有“曼漂”，90%以上常駐泰國的外國精英和本地高級白領都集中在曼谷，他們是高租金預算和長租的穩定客戶，其旺盛的住房需求在一定程度上推高了房價和租金。而隨著核心優質資產的稀缺以及外國投資的加大，曼谷市場逐漸呈現出高端和普通的兩極分化。

在老牌中心區的是隆/沙吞區（Silom/Sathorn）以及中心隆披尼區（Central Lumpini），房屋價格在每平米5～6萬元人民幣。而在曼谷周邊和遠郊地區，每平米價格大概為2～4萬元人民幣。這樣的差距其實不難理解，房子也是商品，“物以稀為貴”的供需道理同樣適用。

那如今曼谷還有投資機會嗎？《曼谷郵報》在2019年3月19日的報道中稱，今年曼谷東羅區、藍康恒、乍能那空路、山燕區等地的房市需求依舊旺盛;乍都節、挽他那、曼甲比等地則“不太賣得動”。盡管有些“內熱外冷”，但曼谷房產較好的增值前景以及相對穩定的租金回報率，讓它仍然贏得不少有購買力的中國投資者的青睞。

而以芭提雅為代表的旅游地產市場，則以怡人的風光和良好的服務，吸引著中國購房者。其中，悠閑的清邁又以養老兼自住為主，純投資的較少。

價格方面，除了芭提雅和普吉島部分地區（海景區）的房價被炒得很高，大多數旅游城市的地產價格還是比曼谷低的。“預算低一點的投資者可以考慮，房子可以自己度假用，也可以租出去，但是這些房子出租很依賴于旅游，淡旺季差異明顯，因此風險比曼谷高一些。”Jerry說，“而且海邊的房子會比較潮，后期的維護成本也要算進去。”

總體而言，泰國房地產市場對于機會型投資者而言，高點已經過了。隨著2019年4月1日泰國新的抵押貸款控制措施的推行，以及泰國大選可能帶來的投資者觀望期，短期內，泰國房市多少會有所“降溫”。但要拿到一份高于國內一線城市的穩定租金回報還是有機會的。至于要不要考慮旅游和養老的因素，這全看個人的購買力和需求了。

在泰買房，這些還得留心

“中國消費者在泰買房一般比較關心款項如何出境、項目是否安全、后續管理如何安排、投資回報等。”Julien說。

具體來看，買房前的項目權衡中，一個老生常談的問題就是要考慮地段和位置。泰國人不太迷信CBD區域，只看地段、交通。因此，對于曼谷而言，好的地段就是交通沿線附近，地鐵、輕軌站點周邊，越方便到市中心越好。而對于芭提雅、普吉島而言，好的地段就是鄰近海灘、景區、市中心的那些地方。

“買房時，消費者也要注意所買的房產是永久產權還是有限產權。”據Julien介紹，泰國一些樓盤因為留給泰國人和泰企的51%的份額消化不完，空著又太浪費，所以有些中介或開發商會將這些公寓以有限產權（也稱長期租賃權）的形式賣給外國人。有限產權年限90年，按照“30年+30年+30年”的形式簽訂，每30年續簽一次，如中途轉讓，90年有限產權又從零開始計算。而有限產權的房產價格比永久產權的價格略低，部分項目也可以讓外籍購房者自己選擇。但無論選擇哪種，最好都在購房時了解清楚。

“在購房手續上，中國人會比泰國人稍微繁瑣一些。”泰國諾亞置業有限公司CEO刁刻佳在接受本刊記者采訪時說，“首先是貸款。目前泰國銀行不向外國人提供貸款，只有中國銀行、中國工商銀行、大華銀行3家銀行給持有泰國工作簽證的中國人提供貸款，基本上98%的中國客戶都不適用貸款條件。為此，絕大多數客戶都是全款，且必須從海外匯進來。”大筆的外匯就需要找相關機構或中介協助出境了。

Julien補充道：“也有少數開發商可首付分期，但要根據不同項目具體咨詢。不少泰國房產面積小、總價低，而且按開發進度付款，首付20%～50%，尾款在交付前付清，對投資者來說其實資金壓力不大。”

而在物業管理費方面，泰國房產也與國內有較大的不同。各家開發商定價不一，但基本在6～18元人民幣/平米。盡管相對于國內物業，這個收費標準略高，但在Julien看來，因為服務涵蓋停車場、游泳池、健身房、閱覽室等小區配套的管理與維護，所以物有所值。

房子是買到手了，但賣不賣得出去也是投資者所關心的問題，因為這關系到一筆投資是否會徹底變成不動產。本刊記者隨機采訪了多位泰國人，他們都表示不喜歡買二手房，就算有錢也更愿意買帶地的別墅，“泰國人更喜歡買新房”。這意味著泰國公寓的流動性相對較差，除非轉手給包括中國人在內的外國人。而要找到這樣合適的買家，顯然需要多花些時間。