設計變更對房地產開發成本的影響及控制

麻曉勇

南京市東方置業房地產實業有限公司 江蘇南京 210000

1 房地產項目設計方案變更對開發成本的影響

1.1 產生

對房地產項目實行開發期間，不論是國內有關政策的浮動，還是行業里面市場的變化，都會使得開發企業為了能夠順應變化，而致使項目的設計籌劃方案產生改變。除此之外，由于設計企業沒有對建設項目的場地以及四周的情況開展全方位的調研，使得設計籌劃方案與現實情況不相匹配，在建設項目實際作業中一直修改方案內容。總之，產生設計方案變更的原因有兩大類：其一，開發企業做出的設計方案變更；其二，設計單位調整設計方案，而致使設計方案產生變更。

1.2 類別

參照設計方案變更的特點差異，能夠將其劃分為多種類別。首先，著眼于載體類別來探析，能夠將其劃分為設計圖紙方案變更、工程量清單變更；其次，從構成的因素來看，能夠將其劃分為設計原因引起的變更、政策原因引起的變更、作業場地中引起的變更；然后，參照變更形態來分析，能夠將其劃分為口頭變更、文件變更；最后，設計圖紙方案中，內容的優化和改進，以及作業完工內容中的再次返工情況，等等都屬于設計變更的類別[1]。

1.3 引起設計方案變更的原因分析

通過匯總以前房地產項目開發期間所儲備的大批量經驗，能夠歸納出以下幾方面引起設計方案出現變更的原因：首先，政策原因，國內有關部門出臺的建筑類規程標準在產生改變的時候，就肯定會致使設計方案產生變更，除此之外，如果房產類項目有限購的情況，就會致使銷售的導向產生改變，這樣也會使得設計方案有所改變。其次，市場原因，由于房產項目的總體建設時間非常長，而行業市場的改變速度卻特別快，所以，會因為機械設施的成本以及建材價格的產生了變化，而致使設計方案出現了改變。然后，設計原因，因為在建設項目前期籌劃階段中的設計圖紙方案與現實情況不匹配，使得有關設計人員在圖紙方案中留下了很多潛藏的問題，致使在建設項目實際作業中，要參照現實情況對設計圖紙方案做出優化，如此才可以確保其的實用性。最后，不可預估的原因，比方說在建設項目實際作業中，突遇了惡劣的天氣、作業場地中水文等問題，均會使得設計圖紙方案產生變化[2]。

2 房地產開發成本的管控辦法

2.1 增強建設項目作業圖紙方案的設計水準

針對于房產類工程項目而言，由于設計圖紙方案與現實情況不相吻合，致使設計方案產生變更是最為普遍的一類影響原因。因此，為了能夠改善這個現狀問題，就需要有關設計人員務必要儲備充裕的專業常識以及專業技能，在開展有關設計工作之前，親自走到建設場地中去全方位調研場地的現實情況（如下圖），并且將有關的數據信息記錄下來。在實際開展設計工作中，有關設計人員應該調配好作業場地中各個環節的工作，以防止在建設項目實際作業中突遇各類別的矛盾情況。在此期間，有關設計人員應該運用高端的設計手段，比如，BIM技術等，如此才可以確保設計圖紙方案的精準程度。除此之外，身為一名高品質的設計師，務必要讓開發企業供應有關的初期籌劃資料，親自走入建設場地去開展實地調研，將此作為前提下，參照以前儲備的設計經驗，將設計規劃方案以及遇急應對方案編制出來，以此來保證設計規劃方案的實用性、精準性。建設項目正式開始之前，應該與監理方以及施工方將技術對接有關的工作做全面，如此才可以保證在場地中突遇各類別的問題，即便浮現了問題，也能夠用最快地速度將問題處理掉[3]。

作業場地調研圖

2.2 增強設計圖紙變更的監管力度

房產類建設項目涵蓋了設計方、施工方、監理方、有關職能驗收部門等。目前，有很多開發企業為了能夠減少投資成本的投放，經常會加快作業速度的情況。在建設項目實際作業之前忽略了對設計規劃圖紙的審核工作，致使在建設項目實際作業中才察覺到其中存留了很多的問題。所以，唯有開發企業嚴加管控各個環節，將設計圖紙方案核實有關的工作做全面，并且要求施工企業在正式開展作業之前，核實有關的圖紙方案。另外，還應該嚴加管控設計變更行為，不能任意對其實行更改，如果一定要做出更改，那么也必需要核實變更的原因，并且審核計算變更產生的影響。唯有對設計方案變更實行了嚴加管控，創建出有關的管控條例，才可以有關的管控工作供應參照根據，詳細來說，應該重點關注以下內容：第一，設計方案變更要實行統一管控。在房產類建設項目實際作業中，突遇的設計方案變更有關的問題應該通過指定部門實行統一管控，同時應該讓這個部門專管與之有關全部工作，這樣才可以隨時掌控設計方案變更的進展情況，為有關的領導者供應決策的參照根據。第二，創建出設計方案變更測評生效管控體制。房產企業應該創建出健全的設計方案變更執行之前的測評體制，換言之，應該硬性要求設計方案中產生改變的內容在正式執行之前，應該對作業工期以及工程造價等開展有關的測評，將此作為前提下，參照有關的規程標準來申請設計方案的變更，帶有關部門審批通過以后，才可以落實使用。

3 結語

總而言之，房地產類工程項目的建設時間非常長，并且建設內容特別繁瑣。為了能夠減少建設項目實際作業中，由于設計方案產生變更而妨礙到開發企業的經濟利潤，就應該降低設計方案變更的可能性，對變更產生的原因、變更的內容，以及由于設計方案變更對成本產生的影響實行嚴加管控，如此才可以減少設計方案變更對建設項目的干擾，推進建設項目的照常開展，為開發企業獲取更多的經濟利潤。