基于Web GIS的二手房交易稅基評估系統的研究與發展

張楊 宋奇海

摘 ?要：我國二手房交易市場出現了“陰陽合同”等逃稅手段，造成房地產稅收市場混亂，成為稅務部門當前亟待解決的征管熱點問題，為解決這些問題，本文主要是運用Web GIS對二手房交易稅基評估系統進行研究與設計。

關鍵詞：二手房交易;稅收征收;陰陽合同;稅基評估

目前國內二手房交易十分活躍，在二手房交易納稅過程中存在以下主要問題：一是信息化管理跟不上征管需求[1]。二是政府核定價的確定缺乏有力依據。三是稅負不公嚴重影響了二手房交易部門的稅收秩序[2]。一些納稅人依法納稅意識淡薄，采取“高買低報”、“陰陽合同”等手段逃稅，造成稅收的嚴重流失，動搖了稅收的嚴肅和權威性。

二手房交易稅基評估工作要運用多種學科、多種理論和多樣化方法才能完成的繁雜工作，在工作中需要熟知資源、經濟、計量經濟等方面的綜合知識。本研究基于以上背景，將具有強大的數據集成管理和空間分析能力的GIS技術與稅基評估理論相結合，充分利用Web GIS的數據管理能力、空間分析功能以及網絡信息共享協作功能進行稅基評估和多源信息管理，試圖從技術角度優化并解決二手房交易稅基評估過程中存在的主觀性強、精確性差、效率低下等問題，使客觀、準確、高效地評估稅基成為可能，以提高評估工作的自動化水平及成果的客觀性。

一、系統需求分析

（一）功能需求

二手房交易稅基評估系統，其核心功能在于輔助稅務部門對二手房交易稅基進行詳細的評估。因此，如何運用 Web GIS協助二手房交易稅基評估，進而獲得評估結果，從而公平公正且方便快捷地實現二手房交易稅基評估成為系統需要考慮的最根本的問題。

（二）環境需求

環境需求主要包括兩點：為了保證系統安全穩定運行，二手房交易稅基評估時會接觸的圖像文件信息均在一定程度上是機密的，所以系統運行時需要預防信息數據的丟失與走漏;同時也要確保系統可以移栽，也就是系統能夠在常用的計算機軟硬件中安全平穩地運用和運轉。

二、系統總體設計

（一） 結構設計

在系統構造設計時，分層式結構是經常出現使用也是最為主要的結構之一。分層就是把業務應用劃為多個層次模塊來逐個解決[3]。本系統基于面向對象的設計開發思想，根據分層式結構設計將系統分為表現層（UI），業務邏輯層（BLL），和數據儲存層（DSL）三級架構。三層架構的好處是層與層兩者具有較低的依靠度，使性能區塊互相能夠達到最小關聯度，以此來最大限度地實現系統的平穩運行。

（二） 功能模塊設計

根據以上對系統需求分析，并結合二手房交易稅基評估規程，本系統擁有的功能區塊主要是數據庫管理、稅基評估、地圖基本功能、系統管理四大功能區。

1.數據庫管理模塊

系統設計了一個成果數據管理模塊，利用計算機軟硬件技術對數據進行采集、存儲、處理和應用。主要實現評估項目數據、項目周邊情況、市場交易數據等信息的導入、編輯、更新、刪除功能，建立“圖形——屬性”對應關系，整合圖形屬性數據管理。

2.稅基評估模塊

本系統最重要的功能模塊指稅基評估模塊，包括兩個子模塊：新建評估項目、稅基計算。新建評估項目是根據被評估二手房的空間位置在地圖上定位待評估二手房，生成代表待評估二手房空間位置的識別點，并將項目編號、房地產證號、評估日期等基本信息添加到地圖上標識點的屬性中。稅基計算一開始是依據待評估二手房的基礎資料，截取出可以區分評估方法的特征要素數據，再糅合三種評估模型各自的可用條件，自動化選擇評估方法，調用出與評估方法對應的設計模型，實現二手房交易稅基評估。

3.地圖基本功能模塊

地圖基本功能模塊包括三個子模塊：空間關系查詢、空間分析以及數據統計。本系統的功能分兩類：一類是依照對象空間位置查找相關特質資料，即“圖形查特質”;一類依照用戶對特質資料的條件，即“特質查圖形”，來查找定位空間地點。空間分析包括緩沖區分析、疊加分析、網絡分析等地理信息系統的基礎空間分析功能，以協助稅務工作人員進行二手房交易稅基評估。數據統計模塊是形成和輸出統計結果。

4.系統管理模塊

一個功能完善且運行穩定的軟件系統必須具有安全功能，以防止外部力量破壞系統和數據，這反映了系統在維護軟件功能和保護數據安全方面的優越性。本系統的管理模塊包括三個子模塊：用戶權限設置、數據定期更新備份與系統更新維護。用戶權限設置是使用者登錄系統時，輸入用戶類型以及密碼，不同用戶類型擁有相異權限。對于用戶類型有系統管理者、業務操作者和一般公眾。數據定期備份功能主要是防止系統受到外力的破壞或系統崩潰等造成的數據丟失，使系統風險程度下降。系統維護功能主要是記錄系統的運行過程，創建系統運行日志，以便于系統管理員查看和維護系統管理數據。

三、結束語：

在本系統中，借助 Web GIS對地理數據強大的分析功能，來分析并提取出相關評估參數，為二手房交易稅基評估提供數據支持，如設置緩沖區分析進行交易實例的初步選取，空間測量待評估二手房與其他空間地物的距離等。通過 Web GIS與數學方法極大地提高了評估結果的客觀性與科學性，弱化了人為的主觀性影響，做到了定性和定量的有機結合，彌補了其他同類系統在此方面的不足。

參考文獻：

[1]徐明朗. “二手房”交易環節的稅收問題探析[N]. 中國稅務報，2013-05-08（008）.

[2]白彥鋒. “陰陽合同”泛濫造成二手房交易稅收流失[N]. 中國稅務報，2012-05-23（008）.

[3]岳軍紅，王濤，任英橋，王圓圓.基于WebGIS的地理信息系統開發應用[J].微型電腦應用，2018，34（12）：40-42.

作者簡介：

張 ?楊（1994-），男，漢族，籍貫：山東省青島市，學歷：在讀碩士研究生，研究方向：稅基評估研究。

宋奇海（1966-），男，漢族，籍貫：安徽省安慶市，職稱：副教授，碩士生導師，研究方向：土地信息管理研究。