基于系統化思維改革完善住房市場體系研究

文/魏東泉 江蘇省住房和城鄉建設廳住宅與房地產業促進中心 江蘇南京 210000

1、引言

李克強總理在2019年的政府工作報告中指出，要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。政府工作報告中的最新要求，為未來一段時期住房與房地產工作指明了方向，是住房與房地產各項工作的根本遵循。但是，目前理論界和實踐界對于住房市場體系的內涵和外延、住房市場體系的組織結構及運行機制、對照新時代住房發展新要求如何改革完善等方面缺乏系統研究，本文擬就上述問題進行探討分析，以期為住房與房地產有關工作提供決策參考。

2、概念及相關內涵

所謂市場體系，即由相互聯系的各類市場組成的有機統一體。從系統科學的角度來看，住房市場體系應該是一個包括與住房有關的經濟體和經濟關系通過經濟活動形成的復雜而又統一的大系統。參考文化市場體系建設的有關理論，住房市場體系包含住房市場體系的組織結構系統、住房市場體系的運行系統、住房市場體系的調控監管系統三個子系統，下面逐一對住房市場體系的這三個子系統進行分析，并給出改革完善住房市場體系的有關意見和建議。

3、住房市場體系的組織結構系統

住房市場體系的組織結構系統，包括住房市場體系的結構系統和住房市場體系的組織系統兩個子系統（詳見圖1）。住房市場體系的結構即住房市場體系的具體構成形式，包括住房商品市場，如住房買賣市場、住房租賃市場等，其中住房買賣市場又分為新房市場和二手房市場；住房要素市場，包括與住房這一商品緊密相關的各種要素所構成的市場，如土地市場、金融市場、開發建造技術市場、原材料市場等。住房市場體系的組織即參與住房生產經營活動的各類市場主體，主要包括住房市場的供應主體、需求主體和管理服務主體：供應主體包括房地產開發企業、二手房房主、二手房房東；需求主體包括購房者、租房者。管理服務主體包括進行房地產市場調控和行業監管的政府主管部門、為住房市場提供資金的金融機構，以及從事住房買賣的經紀機構、從事房屋估價的估價機構、房地產行業協會等其他有關機構，其主要職能是為住房市場供求主體的生產經營活動提供監管及服務。

圖1 住房市場體系的組織結構系統

4、住房市場體系的運行系統

住房市場體系是一個包含供應、需求、信貸、調控組成的復雜系統，各個子系統和要素功能間相輔相成，形成相互促進和相互制約關系。

住房供應可以歸結為兩大類：一類是房地產開發企業開發建設的新房，一類是市場上需要出售或者出租住房的二手房房主或二手房房東。住房需求也可以歸結為兩大類：一類是購房需求，一類是租房需求。購房需求又可以分為三類：一是居住性需求，即購買住房是為了滿足居住需求；二是保值性需求，即購買住房是為了避免貨幣貶值，獲得合理的預期收益，比如房價上漲帶來的資產增值、出租房屋帶來的租金回報；三是投機性需求，即單純從住房價差中獲利，對住房資源本身的利用或贏利狀況并不感興趣。住房供應和需求共同決定房價或租金價格，反過來房價或租金價格也會影響住房的供應和需求。

住房信貸在住房市場體系運行中的作用主要表現在以下兩個方面：一是房地產開發企業住房開發建設過程中需要從金融機構獲得貸款支持，以降低自有資金壓力；二是購房者購買住房也需要從銀行獲得貸款支持，以提高住房購買能力，目前全款購房者所占比重相對較小，此外，部分租房者也需要從金融機構獲得租金貸支持，以改善租住條件。

政府部門在住房市場體系運行過程中主要負責宏觀調控和微觀監管兩個方面的職責：一方面，在市場失靈時，綜合運用土地、金融、財稅、投資、立法等手段，并通過必要的行政手段，對住房市場進行調控糾偏，以使住房市場運行在正確軌道、量價波動在合理區間；另一方面，通過對市場主體經營行為的微觀監管，為住房市場發展創造良好環境。

圖2 住房市場體系的運行系統

5、住房市場體系的調控監管系統

住房市場體系的調控監管系統主要由宏觀調控體系、微觀監管體系及法律法規體系構成，其主要職能是通過對住房市場的調控、監管，規范市場主體行為，促進市場平穩健康發展。其中，住房市場的宏觀調控體系是指政府主管部門通過土地、金融、財稅、立法和必要的行政手段，引導、調節、控制住房市場發展，以使住房市場達到供求基本均衡、結構基本合理、價格基本穩定的發展狀態。住房市場的微觀監管體系是指政府主管部門通過對市場經營主體的事前事中事后全方位監管，防止住房市場不正當生產經營行為的發生，維護住房市場的公平競爭環境、保護市場供需雙方的合法權益。住房市場的法律法規體系是改革完善住房市場體系的根本保障，從住房商品生命周期的角度看，主要包括征收拆遷、工程建設、房產交易等方面的法律法規。

圖3 住房市場體系的調控監管系統

6、改善完善住房市場體系的對策分析

改革完善現有住房市場體系，充分發揮市場在住房資源配置中的決定性作用，更好發揮政府引導、調控和監管職能，完善現有調控監管方式，努力營造各類市場主體公平競爭的良好發展環境，促進住房市場平穩健康發展，促進全體居民住有所居。

6.1 完善多層次的住房產品市場

加快形成新房、二手房市場互補，住房買賣和租賃市場共同發展的市場格局，以改善市場結構、豐富市場供應，減輕市場供應壓力，緩解供求矛盾。鼓勵和引導房地產開發企業強化市場調研分析，開發建設高中低價位、大中小戶型、科技綠色節能產品、養老醫療旅游產品等，滿足不同收入群體、不同家庭結構、不同年齡層次居民的多樣化住房需求。鼓勵房地產開發企業加快新產品、新技術應用推廣力度，不斷強化產品設計，不斷加快住房產品更新換代步伐，不斷提升產品和服務品質。加大住房租賃市場培育力度，在總結推廣試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場，引導三四線城市根據當地經濟社會和住房市場發展狀況，穩步推進租購并舉住房制度建設，通過財政、稅收等手段，盤活存量住房資源，鼓勵和引導居民將手中閑置房源用于出售或出租，解決新房買賣市場有效供應不足的問題。

6.2 建立完備高效的住房要素市場

在土地方面，嚴格落實人地掛鉤政策，根據人口流動狀況分配建設用地指標，其中，房價上漲壓力較大的城市應該合理增加土地供應，提高住房用地比例，盤活城市閑置和低效能用地；通過土拍限價、限定保證金比例、限定開發建設周期等方式，合理管控地價和開發建設節奏；通過省際土地指標合理流動、調整優化供地結構和供地用途等方式，控制住房用地供應節奏。在金融方面，宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投機性購房；根據住房市場發展狀況，通過動態調整首付比例、利率折扣、貸款額度、貸款年限、貸款條件等，實現房貸需求端管控；通過動態調整貸款額度、貸款年限、貸款利率、產品組合等，實現開發貸需求端管控；通過動態調整基準利率、準備金率、公開市場操作等手段，實現資金流動性管控。在技術及原材料方面，大力推動裝配式建筑、成品住房和綠色建筑“三位一體”融合聯動發展，穩步推進建筑產業現代化，通過節能環保智能化設施設備的運用，不斷提升住房產品的質量。

6.3 構建以信用管理為核心的監管體系

進一步整頓和規范住房市場秩序，切實維護人民群眾合法權益，嚴肅查處虛假宣傳、合同欺詐、捂盤惜售、未批先售、哄抬房價或租金價格、“黑中介”等違法違規行為，營造有利于住房市場平穩健康發展的良好市場環境。以住房市場信用信息數據庫建設為基礎，以信用信息公開為監督約束手段，以定期公布違法違規房地產開發企業及中介名單為基本制度，以房地產業協會開展信用評價、分類評定為輔助，構建守信激勵、失信懲戒和協同監管機制。

6.4 穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以“穩房價、穩地價、穩預期”為目標，保持調控政策的連續性穩定性；總結推廣“一城一策”試點經驗，夯實城市主體責任，落實好省級政府監控和指導責任，扎實開展住房供需調查，編制和實施住房發展規劃，強化供需雙向調節，完善和落實土地、金融和財稅等政策“組合拳”；支持專業化、機構化、規?；》孔赓U企業發展，著力構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，積極引導居民通過先租后買、先小后大逐步改善居住狀況；加快建立科學的監控體系，加快建設以大數據為基礎的全國房地產市場監測系統，為分析研判住房市場形勢和開展有效調控提供技術支撐。